Было бы ошибкой утверждать, что к покупке недвижимости кто-то подходит несерьезно. Разумеется, сначала проходит фаза поиска недвижимости, осмотра, договорная фаза, и непосредственно покупки, и все это вкупе с общением с продавцом, риэлтором, девелопером, юристом, банкиром, финансовым консультантом, техническим экспертом. Тем не менее, часто сталкиваюсь с тем, что допускаются одни и те же ошибки при покупке недвижимости, хотя, казалось бы процесс довольно обычен, и многие в этом процессе участвуют не один раз.
Конечно, есть разные особенности покупки недвижимости будь то коммерческая недвижимость, или жилая, покупка в новостройке или вторичного жилья, покупка квартиры или дома, части дома, таунхауса, при помощи ипотеки, банковского кредита или из собственных средств, а также обременения недвижимости со стороны продавца – есть ли серветут (věcné břemeno – бремя, которое необходимо принять, к примеру, проездная часть на территории земельного участка или близко расположенная сирена), или залоговое право банка продавца.
В данной статье я лишь рассмотрю некоторые вводные моменты, на которые необходимо обратить внимание.
Важность технического осмотра.
Часто сталкиваюсь с тем, что человек не обращает внимание на важность технического осмотра недвижимости перед ее покупкой. Дело может быть в доверии к продавцу, в особенности если это крупная девелоперская или строительная компания, или то, что продавец представлен риэлтором, или даже в отсутствии видимых признаков технических недоделок. Принимая предмет купли-продажи, или недвижимость в собственность, при составлении протокола приемки-передачи (на чешском это звучит как «předávací protokol»), необходимо указать все дефекты и недоделки/недоработки, включая технические данные.
Необходимо перед покупкой также изучить техническую сторону – с экспертом. К примеру, после покупки недвижимости в новостройке, семья А столкнулась с неисправной системой водопровода, а когда сообщила об этом строителю, в рамках исправления и гарантии, им отказали, сославшись на неправильное использование со стороны покупателя. А также уточнили, что, если бы проблема была на стороне продавца, об этом бы было упоминание в протоколе, а поскольку речь не идет о скрытом дефекте, финансовое бремя исправления данной неисправности лежит на покупателе (тут также приходит на помощь продавцу/строителю §2629 Гражданского кодекса ЧР). Другой пример, ситуация у семьи Б, которая купила вторичное жилье – красивый двухэтажный домик, а точнее таунхаус (это несколько одинаковых домов соединенных одной общей стеной) за совсем не малую сумму. Предварительно не проверив техническую документацию и техническую сторону вопроса, семья столкнулась с тем, что не может свою (но в тоже время) общую стену ни утеплить, ни заново отстроить, к тому же стена, при снесении соседнего дома/таунхауса, не только деформировалась сама, но и повлияла на общую конструкцию дома. Третий пример, довольно частый при постройке недвижимости и недодержки плана геодезистами. В итоге, Вы можете приобрести недвижимость в гораздо меньшем метраже, чем указано в действительности как в земельном плане, так и в самой кадастровой палате. Как такое может быть? Есть стандарты измерения и есть погрешности, которые аккумулироваться.
Что бы случилось, если бы эксперт проверил недвижимость?
Во-первых, это могло бы существенно повлиять на цену, во-вторых, на гарантию по исправлению дефектов, в т.ч. и возможных/скрытых, в-третьих, это Ваше спокойствие и знание того, что может случиться и чего ожидать в течение пользования, а также насколько соответствует документация действительности.
Общение с продавцом, девелопером, риэлтором. Основные договоры при покупке.
Каждое соглашение необходимо отражать в договорной документации. Часто это 3-4 договора. Это договор резервации, так называемый необязательный договор, где недвижимость «резервируется», а точнее не предлагается другим покупателям в течение небольшого срока (от 5 до 14 дней) взамен на небольшую сумму (часто от 50.000 до 150.000 крон), часть от суммы всей цены. В случае, если покупатель серьезен, и хочет купить данную недвижимость, ему достаточно данного срока, чтобы подготовить всю сумму и необходимую документацию к покупке.
Часто также бывает, что договор резервации включает в себя две части – непосредственно сам договор резервации и договор посредничества, где третьей стороной договора, посредником, выступает риэлтор. Бывали случаи, когда риэлторы (недобросовестные) включали в общую сумму свою провизию, к примеру «Провизия составляет 200.000 крон, и она включена в общую сумму купли-продажи». Почему это условие, мягко говоря, не очень хорошее? Дело в том, что покупатель платит 4% налога на приобретение недвижимости (актуальное постановление Сената №340/2013 Сб.) от всей «покупной цены», разумеется, такая фраза бы значила, что сумма налога была бы увеличена на провизию посредника.
Следующий договор – Предварительный договор, или договор о будущем договоре купли-продажи (§1785 Гражданского кодекса ЧР). Он имеет большую силу, чем договор резервации, и данный договор излюблен девелоперскими и строительными компаниями, которые этим предварительным договором обязывают покупателей оплатить всю сумму ДО заключения договора купли-продажи. Однако, чем же опасен данный договор? Все же это предварительный договор, на основании этого договора – Вас вряд ли (а точнее не) внесут в кадастровый реестр в качестве нового собственника. К тому же есть вероятность, что объект может быть недостроен, либо строительная палата не выдаст заключение о возможности пользования данной недвижимостью (kolaudační souhlas), и так истребование суммы, издержки, а также, в случае финансирования банком и, штрафы, может быть очень накладно и неприятно.
Связанный с этим вопрос оплаты суммы за покупку недвижимости, прописанную как в предварительном договоре и договоре купли-продажи, а именно пункты о том, что сумма должны быть перечислена сразу на счет продавца. Очень не советую следовать данному пункту, и если он содержится в договоре (а он в 99,9% случаях содержится), то найти третью сторону, где могла бы «покупная цена» храниться. Это может быть как ячейка адвоката (и связанный с ним договор о хранении – smlouva o úschově), или нотариуса, или же специального банковского счета (‚jistotní účet‘ – однако внимание! Не все банки умеют предоставлять данный счет). За небольшую (сравнительно) оплату, вы сохраните сумму, пропишите условия ее перечисления на счет продавца, и будете спокойны, что эта сумма, в случае проблематических ситуаций, вернется Вам в целости и сохранности.
Последний основной договор – это непосредственно договор купли-продажи (Kupní smlouva §2128, ГК ЧР № 89/2012 Сб.). Не пугайтесь, если после объемного (на 20 страниц) предварительного договора Вам в руки придет двух-страничный договор купли-продажи. Что прописывается? Основные пункты передачи собственности, обязательства продавца на вклад в кадастр нового права собственности, заявления продавца, что на недвижимости не висят дополнительные обязательства, залоговое право и права третьих лиц, и что обо всех дефектах покупатель был информирован, и обязательство покупателя оплатить сумму и налог на приобретение недвижимости и принять недвижимость в назначенные сроки.
Это, конечно, не полный список, лишь некоторые моменты. Что хотелось бы еще отметить, что одна из копий данного договора должна быть с заверенными подписями всех сторон, все для предоставления в кадастровую палату. Если из сторон только продавец и покупатель, то достаточно трех экземпляров, по одному для каждой из сторон, и один экземпляр предоставляется в кадастровую палату.
В следующих статьях я рассмотрю подробнее договоры, сопутствующие приобретению недвижимости, приобретение строящейся недвижимости и инвестирование в нее, связанные с этим решения земельного и строительного комитетов, кадастровая палата и ее значение, договоры, связанные с постройкой, залоговое право, право строения, а также продажа недвижимости и подводные камни.
(с) Elmira Lyapina, LL.M., Ph.D.
Оговорка о характере информации, содержащейся в настоящей статье
Информация, предоставленная в настоящей статье, является лишь общей информацией, и не является юридической консультацией, и может оказаться неприменимой в конкретной ситуации. Для получения квалифицированной юридической помощи Вам следует обратиться к юристу с предоставлением необходимых документов по делу – juristpraha@gmail.com .
Статья подготовлена на основе действительной ситуации и анализа нормативных правовых актов по состоянию на 23 сентября 2018 года, поэтому при использовании указанной информации необходимо учитывать те изменения, которые будут внесены в законодательство после этого. Впервые статья была опубликована 23.09.2018 на сайте https://juristpraha.cz/pokupka-nedvizhimost