Заканчивается календарный или учебный год, остро встает вопрос об окончании аренды квартиры. В каких случаях заканчивается аренда квартиры? Как правильно расторгнуть договор об аренде? Что такое кауце? Должны ли их вернуть? Что делать, если хозяйка квартиры не вернула кауце предыдущим жильцам?
Окончание аренды квартиры регулируется Гражданским кодексом. Как известно с 1 января 2014 года возникшие с нового года права и обязанности регулируются Новым Гражданским Кодексом (№ 89/2012 Сб). Обязательства, возникшие до 31.12.2013, будут регулироваться прежними правилами, однако, разумеется, существуют исключения, например, на права и обязанности, которые будут оцениваться по старому кодексу, могут быть использованы положения нового кодекса (указаны в первой главе первой части Нового гражданского кодекса).
Аренда квартиры может быть окончена следующими способами:
1. Истечением установленного срока в случае, если договор аренды был заключен на определённый срок.
2. На основании договора между арендодателем и арендатором.
Договор должен бы быть заключен в письменной форме. В договоре должны быть указаны дата окончания договора аренды и срок передачи квартиры. (dohoda o skončení nájmu bytu)
3. На основании расторжения договора аренды (výpovědˇ) в письменной форме со стороны арендатора или арендодателя. Арендатор может договор аренды расторгнуть без указания причин.
Договор об аренде квартиры теперь могут расторгнуть как арендодатель, так и арендатор. Уведомление о расторжении — должно быть в письменном виде и должна быть доставлена другой стороне, а также должен быть указан срок окончания аренды, который согласно законодательству составляет 3 месяца. Срок уведомления расторжения начинается в первый день календарного месяца, следующего после того, как другая сторона получила уведомление.
Все причины, по которым арендодатель может договор расторгнуть, указаны в гражданском кодексе.
Нововведением является условие действительности расторжения (platnost výpovědi), которое подаст арендодатель, а именно -обязательное разъяснение арендатору его права на возражение против расторжения, а также права предложения пересмотра расторжения – судом. Срок для подачи в суд составляет 2 месяца от даты, когда было уведомление о расторжении арендатору доставлено.
ПРИЧИНЫ для расторжения АРЕНДОДАТЕЛЕМ следующие:
• если арендатор не оплачивает арендные платы/квартплаты (услуги за использование квартиры), при сроке – более 3 месяцев,
• если арендатор или тот, кто с ним проживает, несмотря на письменные предупреждения, нарушают хорошие манеры и правила добрососедства в доме, • использование квартиры не по назначению,
• если арендатор осужден за умышленное преступление против арендодателя, либо членов его семьи, либо против собственности живущего в этом доме,
• не использование квартиры без важных на то причин,
• если арендодателю нужна квартира для своей семьи и т.п.
• если это была «служебная квартира», и арендатор перестал выполнять соответствующую работу, которая «держала» его на этой квартире,
• если квартира «особого назначения», а арендатор не является инвалидом (это касается того, чтобы квартира была использована наиболее соответствующе своему назначению),
• а также при прекращении существования квартиры. Новый гражданский кодекс, тем не менее, позволяет арендодателю, при определенных условиях, расторгнуть договор без срока расторжения (výpovědní lhůta) и требовать, чтобы арендатор без промедления, не позже 30 дней от окончания аренды, сдал квартиру.
Это право арендодатель имеет в том случае, если арендатор нарушает свои обязанности особо тяжким способом. НГК содержит список того, что можно считать особо тяжким нарушением обязанностей:
– неуплата арендной платы и квартплаты более 3 месяцев,
– арендатор наносит повреждения квартире/дому серьезным и необратимым способом,
– арендатор причиняет серьезный ущерб или неудобства арендодателю или лицам, живущим в доме.
-арендатор использует квартиру не по тому назначению, которое было указано в договоре.
Гражданский кодекс регулирует и то, что в вышеуказанных случаях, нельзя от арендодателя требовать того, чтобы арендатор мог находиться в квартире арендодателя и после срока расторжения, как это было раньше. Тем не менее, если все же арендодатель не укажет в уведомлении о расторжении, в чем именно заключается нарушение арендаторской обязанности, либо не вызовет его в течение разумного срока, чтобы арендатор устранил подобное противозаконное состояние, расторжение во внимание не принимается.
(*** Ранее в определенных случаях установленных законом, в случае окончания аренды квартиры расторжением арендодателем договора, арендатор имел право на компенсационную квартиру или компенсационное жильё, если расторжение договора аренды было не по причинам вины арендатора, то арендатор мог далее жить в квартире, договор на которую был расторгнут, до срока, пока ему арендодатель не предоставит компенсационную квартиру. Новый гражданский кодекс не предусматривает права арендатора на компенсационную квартиру).
ПРИЧИНЫ расторжения договора об аренде АРЕНДАТОРОМ также описаны в гражданском кодексе, к примеру, когда тот получит работу в новом месте, куда ему легче будет переселиться.
4. аренда квартиры заканчивается также и со смертью арендатора, если только аренда квартиры не переходит на другого члена его семьи.
Арендатор обязан сдать квартиру арендодателю в день истечения срока аренды. Если он этого не сделает, то арендодатель имеет право на компенсацию в размере согласованной арендной платы до того дня, когда арендатор действительно сдаст квартиру арендодателю. Квартира считается сданной, если арендодатель получил ключи и если ему ничего не препятствует к доступу к квартире и ее использованию.
Очень важно при окончании аренды квартиры и при передаче квартиры составить Протокол о передаче квартиры, в котором обе стороны подтверждают передачу квартиры, а также ее состояние. В протокол также необходимо записать показания счетчиков воды, электричества, газа.
При проведении переговоров об аренде, арендодатель может потребовать от арендатора сложения страхового депозита («kauce»). Это возвращаемый залог для обеспечения арендной платы, а также платежей за услуги пользования квартиры. С новым гражданским кодексом, арендодатель имеет право назначить сумму kauci не превышающую арендную плату за 6 месяцев. Арендодатель обязан поместить этот страховой депозит на специальный счет. Арендодатель имеет право использовать этот страховой депозит на покрытие долгов/недоплат по квартплате и за услуги, связанные с жильем. После истечение срока аренды арендодатель обязан вернуть этот депозит арендатору не позже 30 дней с момента окончания аренды квартиры (истечение срока/освобождение квартиры арендатором).
КАУЦЕ или в соответствии с параграфом 2254 гражданского кодекса 89/2012 “уверенность (jistota)”- это депозит – это финансовая гарантия того, что арендатор будет выполнять свои обязательства по договору аренды. Условием возникновения этого обязательства – депозита или кауце – предварительное соглашение между арендатором и арендодателем. Арендодатель обязан вернуть этот депозит арендатору по окончанию срока аренды. Тем не менее, арендодатель имеет право вычесть из депозита то, что ему арендатор должен. Иными словами – любые долги за коммунальные услуги, либо порча имущества. Нововведением является то, что и арендатору законом гарантировано право на уплату процентов от депозита на период предоставления/уплаты депозита до его возврата. Однако, важно то, что именно прописано в договоре аренды, к какому соглашению пришли обе стороны. Следует обратить внимание и на то, что возврат депозита связан с окончанием договора аренды, не – с выселением.
Примечание – аренда квартиры НЕ заканчивается:
• выселением из квартиры. Если арендатор желает выселиться из квартиры раньше, чем заканчивается действие договора аренды, то он должен окончить аренду квартиры согласно выше приведённым правилам, по договоренности с арендодателем. Если он этого не сделает, то договор аренды ещё действителен. • С изменением владельца квартиры. Новый владелец принимает на себя правовое положение первоначального владельца и не может договор аренды произвольно менять или расторгнуть без соответствующих причин.
(c)Elmira Lyapina
Оговорка о характере информации, содержащейся в настоящей статье
Информация, предоставленная в настоящей статье, является лишь общей информацией, и не является юридической консультацией, и может оказаться неприменимой в конкретной ситуации. Для получения квалифицированной юридической помощи Вам следует обратиться к юристу с предоставлением необходимых документов по делу – juristpraha@gmail.com .
Статья подготовлена на основе анализа нормативных правовых актов по состоянию на 2014 год, поэтому при использовании указанной информации необходимо учитывать те изменения, которые будут внесены в законодательство после этого. Впервые статья была опубликована 29 декабря 2013 года на сайте vkontakte, по ссылке http://vk.com/jurist_praha?w=wall-60692647_7