чешское право

Покупка недвижимости (новостройка), что такое kolaudace, для чего ее нужно ждать?

Kolaudace – официальное разрешение, которое дает право использовать недвижимость, или другими словами, официальное подтверждение соответствия  недвижимости с указанными целями, в случае жилого помещения – пригодности дома/квартиры для жилья, в переводе на русский, это приёмка.

 

Параграф 119 закона о территориальном планировании и строительных нормах No 183/2006 Сб. (строительный закон, stavební zákon), с поправками к 1.1.2018, так определяет колаудацию: „доконченное строение, или часть строения предназначенного для раздельного/самостоятельного использования … можно использовать на основании согласия (kolaudační souhlas) или решения об использовании (kolaudační rozhodnutí). Строитель обеспечит проведение всех испытаний и измерений, в соответствии со специальными правовыми актами.“

То есть, строительный комитет/департамент  (stavební úřad), получив заявление, в течение 30 дней проверяет проектовые документы и состояние помещения на соответствие с техническими стандартами, нормами, законными требованиями, и заявленным в документах, и выдает разрешение на использование. Это не только документация, недвижимость должна соответствовать всем стандартам, требованиям и правилам. Должны соблюдаться все законодательные изменения, правила безопасности (пожарный извещатель, огнетушитель, лестничные ограждения, огнестойкий гипсокартон …), контрольное измерение значений радона в доме. Необходимо иметь завершенные стены, пол, ванную комнату и кухню, и по крайней мере одно жилое помещение. И если в течение 30 дней строительный департамент Вам не запретит/ не откажет в заявлении, то в данном случае действует: “то что не запрещено – то разрешено”.

От 1.1.2018 kolaudace подразделяется на согласие (kolaudační souhlas, §122 закона No 183/2006 Сб) и решение (kolaudační rozhodnutí). Согласие действует на Вас в том случае, если Вы сами строите дом (родинный/семейный дом rodinný dům), в случае, если же Вы приобретаете от девелопера – необходимо kolaudační rozhodnutí.

Интересно узнать о параграфе 123 предметного закона, где говорится о возможности досрочного/преждевременного использования недвижимости. Часто происходит так, что человек покупает у девелопера дом, даже если тот не был достроен. Причем, покупая новый дом,( для финансирования) продает старый, и в моменте, когда еще не была выдана kolaudace (разрешение/подтверждение на использование недвижимости), уже хочет переехать в свой новый милый дом. Параграф 123  говорит о том, что строительный комитет может выдать ограниченное по времени разрешение на досрочное использование здания до его завершения, если это не окажет существенного влияния на использование здания, не создает угрозы для безопасности и здоровья людей или животных или окружающей среды.

Часто в договорах на покупку недвижимости в новостройке, а именно в предварительном договоре купле-продажи говорится об обязанности продавца предоставить колаудацию перед уплатой целой покупной цены за недвижимость. Однако на практике, часто этот пункт не додерживается, и подтверждение о колаудации покупатель “получает” лишь на словах. Вы скажете, “ну нет, я покупаю у проверенного девелопера”, однако, недобросовестные представители, желая получить свою провизию, могут и не соблюсти пару пунктов, надеясь на Вашу доверчивость. Просите копию подтверждения.

С другой стороны, некоторые решаются на покупку строящейся/недостроенной недвижимости (дома). Это и дешевле, и удобнее, когда человек хочет достроить по собственному дизайну. Однако, Почему колаудация так важна?

Кроме того, что, как говорилось выше, это проверка на нормы, и отсутствие угрозы жизни и безопасности, но и еще отсутствие колаудации может привести к штрафам. Получение разрешения на использование недвижимости – совсем не шутка, т.к. идет фундаментальная проверка на соответствии техническим нормам, и строительный департамент может запросить такие казалось бы абсурдные документы, как подтверждение о проведении археологической проверки. Поэтому, обращайте внимание на этот пункт в договоре, и указывайте на эту обязанность продавца/девелопера предоставить подтверждение о колаудации.

(c) Elmira Lyapina, LL.M., Ph.D.


Оговорка о характере информации, содержащейся в настоящей статье

Информация, предоставленная в настоящей статье, является лишь общей информацией, и не является юридической консультацией, и может оказаться неприменимой в конкретной ситуации. Для получения квалифицированной юридической помощи Вам следует обратиться к юристу с предоставлением необходимых документов по делу – juristpraha@gmail.com .

Статья подготовлена на основе действительной ситуации и  анализа нормативных правовых актов по состоянию на 4 декабря 2018 года, поэтому при использовании указанной информации необходимо учитывать те изменения, которые будут внесены в законодательство после этого. Впервые статья была опубликована 04.12.2018 на сайте http://juristpraha.cz/kolaudace-ru

Подход ЕС и выбранных государств-членов ЕС к регулированию криптовалют.

      Нельзя отрицать перспективность развития криптовалюты для российского финансового рынка, как нельзя отрицать и невозможность централизованного регулирования рынка криптовалют.  Поскольку нет единого мнения, к чему отнести криптовалюту, необходимо учитывать основные моменты прежде, чем перейти к созданию законодательной базы для данного феномена. 

Официально признали оплату криптовалютами ряд стран ЕС, включая Германию. США признали биткойн в качестве товара (commodity), который подпадает под надзор Комиссии по торговле товарными фьючерсами (Commodity Futures Trading Commission, CFTC, центральный орган государственного управления США). В Японии криптовалюту признали официальным платежным средством, более того, само понятие криптовалюты попытались описать японские законодатели. В ряде стран ЕС функционируют заведения, где можно производить оплату криптовалютами.  

Однако в Европейском союзе сам подход к криптовалюте не гармонизирован. Европейский центральный банк характеризует виртуальную валюту как выражение ценности в цифровой форме, которое не выдается центральным банком, кредитной организацией или эмитентом электронных денег и которое при определенных обстоятельствах может использоваться в качестве альтернативы деньгам.[1] Таким образом, в своем постановлении, подчеркивает ее децентрализованность. В связи с этим ЕЦБ критикует подход Эстонии к созданию собственной виртуальной (но по сути – цифровой или дигитальной) валюты. Стоит упомянуть, что криптовалюта не то же самое, что цифровая валюта, к созданию которой приступают и Швеция (электронная крона) и Швейцария, поскольку криптовалюта не ограничена территорией того или иного государства и децентрализована, тогда как создание и введение в оборот цифровой валюты может быть вполне осуществлена государством. Судя по противоречивости в подходах, многие не могут определиться в различиях упомянутого, поэтому необходимо тесное сотрудничество в данной области законодателей, с привлечением специалистов из сфер IT и экономики.     

Европейский банковский орган (European Banking Authority) в 2014 году выдал мнение-инструкцию к подходу к регулированию криптовалюты, подчеркивая важность закрепления ее, прежде всего на уровне Евросоюза.[2]

Однако отношение к криптовалюте и дефиниции криптовалюты в государствах-членах Евросоюза разнятся, нет единого мнения, к чему отнести: к  товару/ вещи (как большинство стран ЕС, Германия, Нидерланды, Чехия), к альтернативному способу платежа (как в Эстонии), как частные деньги (Великобритания), или как актив (вне ЕС – Израиль). Более того, в некоторых странах необходимо получить лицензию на некоторые виды криптовалютных операций (Швеция), авторизацию (Германия), а в некоторых такое требование отсутствует (Чехия). 

Так, к примеру, в Чешском праве в законе № 253/2008 (пар.2 (1 п. L)), направленный против легализации доходов полученных преступным путем, и финансирования терроризма, виртуальная валюта определяется как в электронном виде хранимая единица, независимо от наличия или отсутствия эмитента, которая не является денежным средством в соответствии с законом о платежном расчете, но принимается в качестве оплаты за товары или услуги другому лицу, отличной от ее эмитента. Чешские адвокаты, на этом основании идентифицируют ее с нематериальной вещью в соответствии с гражанским кодексом.

Со своей стороны, Центральный Банк Чехии (Česká Národní Banka) в своем официальном мнении с 2014 г,[3] подтвержденного в 2017 г, дистанцировался от регулирования криптовалюты, где уточнил, что криптовалюта не считается денежными средствами или электронными деньгами в соответствии с законом о платежном расчете (№ 284/2009), а также не демонстрируют  особенности инвестиционного инструмента в соответствии с законом об инвестициях (№ 256/2004), и далее обмен криптовалюты на чешскую крону не соответствуют характеристикам обмена валюты в соответствии с законом об обменной деятельности (№ 277/2013), и на этом основании решил, что торговые действия с криптовалютой не подлежит регулированию или надзору ЦБ ЧР.

Однако насколько правомерно считать криптовалюту вещью, товаром или ценной бумагой? Насколько она наполняет все знаки вещи в соответствии с гражданским кодексом? И можно ли считать по праву криптовалюту ценной бумагой, и если да, то какие права и обязанности эмитента, если такой присутствует?  Если криптовалюта соответствует понятию вещь, то каким образом можно применять валютные операции? Поскольку идет обмен криптовалюты на денежную национальную валюту – то каким образом необходимо закрепить криптовалюту?

Тем не менее, по мнению автора данного тезиса, необходимо начать не с регулирования криптовалюты как таковой, а с регулирования возможных рисков, которые несут с собой криптовалюты. Такие, как  защита прав участников рынка криптовалют, инвесторов, и не в последнюю очередь самого государства от уклонения от уплаты налогов. Необходимо постепенное внесение в законодательство терминологии и способа обращения – вначале возможно будет иметь описательный характер, лист, содержащий не полный перечень возможных рисков и способов их регулирования.

Пойдет ли РФ путем Германии, признав ее официально средством оплаты, или еще дальше – закрепив криптовалюту официально платежным средством? Соотнесет ее с активом или ценной бумагой, или даст ей характеристику имущества и отдельные операции с ней будет рассматривать как попадающие под регулирование ценных бумаг, как в США? Даст ли криптовалюте определение вещи?  Так торговля с криптовалютами может напоминать торговлю с драгоценными металлами, или ценными бумагами на бирже, тем не менее, торговля на бирже регулируется законодательством, также как и инвестиционная деятельность.  

В связи с анонимностью участников сделки возникают определенные риски, и так Европейский союз налагает необходимость раскрытия личных данных покупателей и продавцов криптовалют, дабы лимитировать незаконные операции или отмывание денег.[4] Однако, полное раскрытие данных также может иметь негативные последствия, поскольку каждый имеет право на частную жизнь и собственность.В то же время риски уклонения от уплаты налогов также присутствуют и при уже идентифицированных участников рынка.

Касательно налогов, примечательно решение Суда ЕС  C-264/14 (от 22 октября 2015) Skatteverket (шведская налоговая администрации) v David Hedqvist о том, если облагаются обменные операции с традиционных валют на виртуальные валюты (биткойн) и наоборот – НДС. Суд решил о способе толкования директивы ЕС по НДС,[5] в которой указаны освобождение от налога у деятельностей, включая те, связанные с валютой. Согласно решению суда, директива по НДС должна толковаться как означающая, что предоставление услуг, таких как те, которые рассматриваются в основном производстве, состоят из обмена традиционной валюты на единицы виртуальной валюты биткойн, и наоборот, предоставленную в обмен на оплату в сумме, равной разнице между, с одной стороны, цене оплаченной оператору покупки валюты, и , с другой стороны, ценой по которой оператор продал криптовалюту клиенту, поэтому по смыслу данного положения от НДС данная операция освобождается.[6]

Однако, в налоговом законодательстве ряда стран ЕС, ввиду того, что законодарцы видят большие риски уклонения от налогов, учитывая анонимность участников сделки, все же применяется налог и на транзакции с криптовалютами. К примеру, в Германии применяется подоходный налог на физических лиц, а в Чехии, с 01.07.2017 на оплату посредством виртуальной валюты вновь распространяется НДС, более того, получатель налогооблагаемого исполнения несет ответственность за неоплаченный налог по этой сделке. 

Подводя итог необходимо подчеркнуть, что отношение к криптовалюте неоднозначно, и нужно начинать не с создания с нуля базы и поиска описания свойств и функций криптовалюты, а скорее с защиты прав участников рынка криптовалют, а также минимизации рисков финансовых махинаций и уклонения уплаты налогов. Поэтому, если, российскими экспертами будет обоснована криптовалюта как валюта, подлежащая биржевым сделкам, а также единица, имеющая свойства и характеристики инвестиции, необходимо внести поправки именно в законодательство в виде дополнений в закон об инвестициях и сопутствующие, а также соответствующие законы о биржевых сделках и, возможно, о ценных бумагах. А также, закрепление операций с криптовалютами в определенных правовых областях – как упоминание в законе об инвестициях, о платежах, о налогообложении. 

 

[1] European Central Bank – Virtual currency schemes – a further analysis, https://www.ecb.europa.eu/pub/pdf/other/virtualcurrencyschemesen.pdf

[2] https://www.eba.europa.eu/documents/10180/657547/EBA-Op-2014-08+Opinion+on+Virtual+Currencies.pdf

[3] Мнение Центрального Банка Чешской Республики http://www.cnb.cz/miranda2/export/sites/www.cnb.cz/cs/faq/stanoviska_a_odpovedi/pdf/obchodovani_s_bitcoiny.pdf

[4] Поправке к директивам Парламента ЕС и Совета ЕС 2015/849 и 2009/101/ЕС, так называемая 4th Anti-Money Laundering Directive – директива по борьбе с отмыванием денег

[5] статья 135  (1) (е) 

[6] Пункт 57 решения Суда ЕС.

 

(с) Elmira Lyapina


Оговорка о характере информации, содержащейся в настоящей статье

Информация, предоставленная в настоящей статье, является лишь общей информацией, и не является юридической консультацией, и может оказаться неприменимой в конкретной ситуации. Для получения квалифицированной юридической помощи Вам следует обратиться к юристу с предоставлением необходимых документов по делу – juristpraha@gmail.com .

Статья подготовлена на основе анализа нормативных правовых актов по состоянию на 29 января 2018 года, поэтому при использовании указанной информации необходимо учитывать те изменения, которые будут внесены в законодательство после этого. Впервые статья была опубликована 29.01.2018 на сайте https://zakon.ru/blog/2018/01/29/podhod_es_i_vybrannyh_gosudarstv-chlenov_es_k_regulirovaniyu_kriptovalyut 

Перевод закона № 89/2012 – Гражданский Кодекс Чешской Республики на Русский язык.

Download (PDF, 4.07MB)

перевод взят с сайта Министерства Юстиции Чешской республики (www.justice.cz)