чехия

Когда в Чехии нужно обратиться к нотариусу ?

Поскольку часто сталкиваюсь с тем, что не все понимают, для чего нужны нотариусы или же когда нужно обращаться к нотариусом, решила написать эту короткую статью.

  1. Нотариусы в Чехии.

Нотариусы имеют особое положения, а их деятельность регулируется специальным законом № 358/1992 Сб., Нотариальный кодекс, о нотариусах и их деятельности.

Деятельность нотариуса (§2 ) сводится к

  • «подготовке публичных документов о правовых актах»(напр. постановление собрания акционеров или учредителей компании),
  • «заверению юридически значимых фактов и заявлений» (напр., заверения доверенностей или заявление должника о выплате долга),
  • «приему документов и денег для нотариального хранения» (notářská úshova, часто при купле-продаже недвижимости на хранение нотариуса дается сумма за недвижимость до момента ее перевода в собственность новому владельцу).

Нотариус выполняет свою деятельность беспристрастно.

Помимо того, существует отдельное постановление о тарифах нотариуса № 196/2001 Сб.

Надзор за нотариусами осуществляет Нотариальная Палата (www.nkcr.cz) и Министерство Юстиции.

  1. Услуги нотариуса.

Тут я опишу наиболее частые услуги, на основании которых обращаются к нотариусам.

  1. Заверение документов, включая доверенности (plná moc), различные заявления, подписи на договорах (smlouvy), в особенности договоров купли-продажи, дарения и заверения копий официальных документов.

Необходимо уточнить по поводу заверения некоторых документов, что нотариус может как составить документ на основании предоставленных данных, так и заверить уже готовый документ.

  1. Получение официальных документов из государственной датабазы, выписок и сертификатов: Коммерческого и Торгового реестра (výpisy z Obchodního a Živnostenského rejstříků), Кадастровой палаты (Katastr Nemovitostí), подтверждение о несудимости (Výpis z Trestního rejstříku) итд.
  2. При регистрации и изменениях в компаниях (фирмах // společnost , s.r.o., a.s. ) и различных организациях (spolky, nadace, družstva, společenství), включая изменения участников (společníků), изменения суммы уставного капитала, изменения устава итд.
  3. При необходимости хранения документов и денег на определенное количество времени для передачи другим лицам (notářská úshova).
  4. При общении с должником. Из практики – этим часто пренебрегают. Однако, хорошо знать, что если Вы предоставляете заем или кредит должнику, желательно составить нотариальный акт с принудительным исполнением (notářský zápis se svolením k vykonatelnosti), где он заменяет судебное рассмотрение, и в случае несвоевременной оплаты, сразу передается в тнз. Exekutorský úřad (ведомство судебного исполнителя).
  5. В непоследней очереди и практически все, что связано с семейным правом –напр. составление брачного договора (předmanželská smlouva), а также правом наследования – составление и хранение завещания (závěť), а также урегулирование наследства и наследования (dědictví).

Выше указанным, разумеется, деятельность нотариусов не ограничивается, но, надеюсь, данный список привнес более конкретное понимание деятельности нотариуса в Чехии.

Как бонус к статье, прилагаю список русскоговорящих нотариусов в Праге.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

(c) Elmira Lyapina, LL.M., Ph.D.


Оговорка о характере информации, содержащейся в настоящей статье

Информация, предоставленная в настоящей статье, является лишь общей информацией, и не является юридической консультацией, и может оказаться неприменимой в конкретной ситуации. Для получения квалифицированной юридической помощи Вам следует обратиться к юристу с предоставлением необходимых документов по делу – juristpraha@gmail.com .

Статья подготовлена на основе действительной ситуации и  анализа нормативных правовых актов по состоянию на 12.08.2019, поэтому при использовании указанной информации необходимо учитывать те изменения, которые будут внесены в законодательство после этого. Впервые статья была опубликована 12.08.2019 на сайте http://juristpraha.cz/

Пару слов об электронных торгах и недвижимости в Чехии

Электронные торги проходят способом, отличным от того представления, к которому мы привыкли в голливудских фильмах. К сожалению (или к счастью), вы не увидите красивых женщин в струящихся блестящих платьях с дорогими ювелирными украшениями, не увидите и агрессивно и победно настроенных мужчин с сигарой во рту, поигрывающих ключами своих дорогих яхт, не увидите мелькание карточек с номерами и беспокойное переглядывание по рядам, не услышите тревожную музыку, постукивание молотка и срывающийся голос аукциониста с “один миллион раз… один миллион два… один миллион три… три… продано!”. Все, что вы услышите, это клики мышкой и тревожную музыку, если сами ее включите на заднем фоне. Все, что вы увидите, это заключение оценщика о недвижимости, уведомление о торгах, а также несколько рядов цифр, означающих ваших временных конкурентов. А также, разумеется, размеры ставок, и время, которое продлевается на 5 минут каждый раз, когда кто-то делает новую ставку.

 

 

В Чехии торги и аукционы вполне распространены, как на антикварные и редкие товары, так и на товары / вещи широкого пользования, к примеру машины или недвижимость.

К слову, довольно  часто можно встретить термины “аукцион” (česky – aukce) и “торги” (dražby) как взаимозаменяемые, однако чисто юридически речь идет о разных понятиях. Если определение аукциона не найдем в законе, однако основные положения можно найти в гражданском кодексе, то торги закон о публичных торгах No. 26/2000 Сб. (ЗоПТ),  определяет достаточно четко и ясно, детерминируя торги, участников, и сопутствующие требования к проведению торгов. К слову, закон о публичных торгах различает добровольные и недобровольные торги.

В некотором смысле, аукционы очень похожи на добровольные торги. В случае добровольных торгов заявителем может быть сам владелец или лицо, которое имеет право отчуждать объект аукциона (например, конкурсный управляющий). Однако, в отличие от аукциона, на который не нужна специальная лицензия, торги могут проводить лица лишь со специальной лицензией (§ 6 (1) ЗоПТ). Торги (аукцион) могут быть проведены только на основании письменного договора.

Логично предположить, что если в случае аукциона или добровольных торгов, собственник сам решается идти на это, в случае недобровольных/ принудительных торгов речь идет об осуществлении права по отношению к собственнику например право кредитора к возвращению долга.

Кредиторы имеют возможность удовлетворять свои требования различными способами, одним из которых является распоряжение о продаже недвижимости должника. Продажа недвижимости осуществляется либо посредством публичных принудительных торгов, либо торгов на основании постановления суда, в исполнительном производстве (тнз. exekuce).

Если недобровольные публичные торги в соответствии с чешским законодательством – проводятся в соответствии с законом о публичных торгах, то торги на основании исполнительного судопроизводства – проводятся в соответствии с гражданского процессуального (§335-338a No.99/1963 Сб.) кодекса.

Причиной проведения торги в исполнительном производстве является неспособность должника-собственника погасить свои долги. Переговоры о торгах объявляются судебным исполнителем и проводятся либо физически непосредственно в офисе исполнителя, либо в электронном виде на портале интернет-аукциона.

Предметом торгов часто является недвижимость должника. Начальная цена недвижимости устанавливается законом – две трети от оценочной цены, определенной экспертом в рамках исполнительного судопроизводства, и половина от оценочной цены в соответствии с ЗоПТ.

Так, к примеру, небольшой долг в 15 000 крон при действии принудительного исполнения судебного решения, может быть причиной, по которой должник может лишиться своей недвижимости в 200 раз превышающую по стоимости первоначальный долг.  Но в то же время, такую недвижимость можно приобрести на торгах в 3 раза ниже ее рыночной стоимости.

Участнику, предложившему наибольшую цену, присуждается тнз „приклеп“ (příklep)(правоустанавливающий документ – постановление, на основании чего приобретается/переходит право собственности). Стоит заметить, что в случае торгов, речь всегда идет о постановлении или о решении, в то время как, в аукционе правоустанвливающим документом является договор, к примеру договор купли-продажи.

В качестве аукциониста на электронном аукционе может присутствовать только лицо, которое вовремя зарегистрировалось и чья личность была подтверждена, оплатило аукционное обеспечение в размере и на условиях, предусмотренных уведомлением об аукционе. Причем в случае недобровольных торгов обеспечение составляет до 30% от минимальной начальной ставки (§14 ЗоПТ); в торгах в исполнительном производстве размер залогового обеспечения разнится, определяется в каждом конкретном случае, но составляет не более 3/4 от суммы начальной ставки.

После проведения торгов, победитель должен оплатить целую стоимость от 10 до 30 дней в случае недобровольных торгов, и в течение 30 дней от вступления в силу постановления в случае торгов в исполнительном производстве. Разумеется, в течение этого времени есть возможность другим участникам или причастным лицам оспорить торги, что не может не повлиять на длительность процесса, судебный процесс может длиться в течение нескольких лет.

Однако стоит помнить и о том, что в случае приобретения недвижимости на недобровольных торгах, сервитуты, которые обременяли недвижимость остаются в действии, в отличие от торгов в исполнительном производстве, где прекращается действие серветутов, кроме тех, о которых было прямо указано, что они продолжают действовать.

Разумеется, это не единственный риск. Часто бывает, что на принудительных/недобровольных торгах продаётся недвижимость, которая является единственным имуществом должника, в которой он и живёт. Бывают случаи, когда должник всеми средствами оттягивает процесс перехода права собственности, а также передачи имущества новому собственнику различными средствами, включая юридические и физическое отстаивание права нахождения – отказ от переезда.

Поэтому, часто на таких торгах участвуют девелоперы или инвесторы, команды которых заранее изучают обстановку, риски и способы их обойти. В непоследнюю очередь, необходимо обратиться к юристу на проверку правовых рисков.

(c) Elmira Lyapina, LL.M., Ph.D.


Оговорка о характере информации, содержащейся в настоящей статье

Информация, предоставленная в настоящей статье, является лишь общей информацией, и не является юридической консультацией, и может оказаться неприменимой в конкретной ситуации. Для получения квалифицированной юридической помощи Вам следует обратиться к юристу с предоставлением необходимых документов по делу – juristpraha@gmail.com .

Статья подготовлена на основе действительной ситуации и  анализа нормативных правовых актов по состоянию на 20.02.2019, поэтому при использовании указанной информации необходимо учитывать те изменения, которые будут внесены в законодательство после этого. Впервые статья была опубликована 20.02.2019 на сайте http://juristpraha.cz/aukcion-nedvizhimost-ru

Покупка недвижимости, на что обратить внимание и какие шаги предпринять.

Было бы ошибкой утверждать, что к покупке недвижимости кто-то подходит несерьезно. Разумеется, сначала проходит фаза поиска недвижимости, осмотра, договорная фаза, и непосредственно покупки, и все это вкупе с общением с продавцом, риэлтором, девелопером, юристом, банкиром, финансовым консультантом, техническим экспертом. Тем не менее, часто сталкиваюсь с тем, что допускаются одни и те же ошибки при покупке недвижимости, хотя, казалось бы процесс довольно обычен, и многие в этом процессе участвуют не один раз.

Конечно, есть разные особенности покупки недвижимости будь то коммерческая недвижимость, или жилая, покупка в новостройке или вторичного жилья, покупка квартиры или дома, части дома, таунхауса, при помощи ипотеки, банковского кредита или из собственных средств, а также обременения недвижимости со стороны продавца – есть ли серветут (věcné břemeno  – бремя, которое необходимо принять, к примеру, проездная часть на территории земельного участка или близко расположенная сирена), или залоговое право банка продавца.

В данной статье я лишь рассмотрю некоторые вводные моменты, на которые необходимо обратить внимание.

Важность технического осмотра.

Часто сталкиваюсь с тем, что человек не обращает внимание на важность технического осмотра недвижимости перед ее покупкой. Дело может быть в доверии к продавцу, в особенности если это крупная девелоперская или строительная компания, или то, что продавец представлен риэлтором, или даже в отсутствии видимых признаков технических недоделок. Принимая предмет купли-продажи, или недвижимость в собственность, при составлении протокола приемки-передачи (на чешском это звучит как «předávací protokol»), необходимо указать все дефекты и недоделки/недоработки, включая технические данные.

Необходимо перед покупкой также изучить техническую сторону – с экспертом. К примеру, после покупки недвижимости в новостройке, семья А столкнулась с неисправной системой водопровода, а когда сообщила об этом строителю, в рамках исправления и гарантии, им отказали, сославшись на неправильное использование со стороны покупателя. А также уточнили, что, если бы проблема была на стороне продавца, об этом бы было упоминание в протоколе, а поскольку речь не идет о скрытом дефекте, финансовое бремя исправления данной неисправности лежит на покупателе (тут также приходит на помощь продавцу/строителю §2629 Гражданского кодекса ЧР). Другой пример, ситуация у семьи Б, которая купила вторичное жилье – красивый двухэтажный домик, а точнее таунхаус (это несколько одинаковых домов соединенных одной общей стеной) за совсем не малую сумму. Предварительно не проверив техническую документацию и техническую сторону вопроса, семья столкнулась с тем, что не может свою (но в тоже время) общую стену ни утеплить, ни заново отстроить, к тому же стена, при снесении соседнего дома/таунхауса, не только деформировалась сама, но и повлияла на общую конструкцию дома. Третий пример, довольно частый при постройке недвижимости и недодержки плана геодезистами. В итоге, Вы можете приобрести недвижимость в гораздо меньшем метраже, чем указано в действительности как в земельном плане, так и в самой кадастровой палате. Как такое может быть? Есть стандарты измерения и есть погрешности, которые аккумулироваться.

Что бы случилось, если бы эксперт проверил недвижимость?

Во-первых, это могло бы существенно повлиять на цену, во-вторых, на гарантию по исправлению дефектов, в т.ч. и возможных/скрытых, в-третьих, это Ваше спокойствие и знание того, что может случиться и чего ожидать в течение пользования, а также насколько соответствует документация действительности.

 

Общение с продавцом, девелопером, риэлтором. Основные договоры при покупке.

Каждое соглашение необходимо отражать в договорной документации. Часто это 3-4 договора. Это договор резервации, так называемый необязательный договор, где недвижимость «резервируется», а точнее не предлагается другим покупателям в течение небольшого срока (от 5 до 14 дней) взамен на небольшую сумму (часто от 50.000 до 150.000 крон), часть от суммы всей цены. В случае, если покупатель серьезен, и хочет купить данную недвижимость, ему достаточно данного срока, чтобы подготовить всю сумму и необходимую документацию к покупке.

Часто также бывает, что договор резервации включает в себя две части – непосредственно сам договор резервации и договор посредничества, где третьей стороной договора, посредником, выступает риэлтор. Бывали случаи, когда риэлторы (недобросовестные) включали в общую сумму свою провизию, к примеру «Провизия составляет 200.000 крон, и она включена в общую сумму купли-продажи». Почему это условие, мягко говоря, не очень хорошее? Дело в том, что покупатель платит 4% налога на приобретение недвижимости (актуальное постановление Сената №340/2013 Сб.) от всей «покупной цены», разумеется, такая фраза бы значила, что сумма налога была бы увеличена на провизию посредника.

Следующий договор – Предварительный договор, или договор о будущем договоре купли-продажи (§1785 Гражданского кодекса ЧР). Он имеет большую силу, чем договор резервации, и данный договор излюблен девелоперскими и строительными компаниями, которые этим предварительным договором обязывают покупателей оплатить всю сумму ДО заключения договора купли-продажи. Однако, чем же опасен данный договор? Все же это предварительный договор, на основании этого договора – Вас вряд ли (а точнее не) внесут в кадастровый реестр в качестве нового собственника. К тому же есть вероятность, что объект может быть недостроен, либо строительная палата не выдаст заключение о возможности пользования данной недвижимостью (kolaudační souhlas), и так истребование суммы, издержки, а также, в случае финансирования банком и, штрафы, может быть очень накладно и неприятно.

Связанный с этим вопрос оплаты суммы за покупку недвижимости, прописанную как в предварительном договоре и договоре купли-продажи, а именно пункты о том, что сумма должны быть перечислена сразу на счет продавца. Очень не советую следовать данному пункту, и если он содержится в договоре (а он в 99,9% случаях содержится), то найти третью сторону, где могла бы «покупная цена» храниться. Это может быть как ячейка адвоката (и связанный с ним договор о хранении – smlouva o úschově), или нотариуса, или же специального банковского счета (‚jistotní účet‘ – однако внимание! Не все банки умеют предоставлять данный счет). За небольшую (сравнительно) оплату, вы сохраните сумму, пропишите условия ее перечисления на счет продавца, и будете спокойны, что эта сумма, в случае проблематических ситуаций, вернется Вам в целости и сохранности.

Последний основной договор – это непосредственно договор купли-продажи (Kupní smlouva §2128, ГК ЧР № 89/2012 Сб.). Не пугайтесь, если после объемного (на 20 страниц) предварительного договора Вам в руки придет двух-страничный договор купли-продажи. Что прописывается? Основные пункты передачи собственности, обязательства продавца на вклад в кадастр нового права собственности, заявления продавца, что на недвижимости не висят дополнительные обязательства, залоговое право и права третьих лиц, и что обо всех дефектах покупатель был информирован, и обязательство покупателя оплатить сумму и налог на приобретение недвижимости и принять недвижимость в назначенные сроки.

Это, конечно, не полный список, лишь некоторые моменты. Что хотелось бы еще отметить, что одна из копий данного договора должна быть с заверенными подписями всех сторон, все для предоставления в кадастровую палату. Если из сторон только продавец и покупатель, то достаточно трех экземпляров, по одному для каждой из сторон, и один экземпляр предоставляется в кадастровую палату.

В следующих статьях я рассмотрю подробнее договоры, сопутствующие приобретению недвижимости, приобретение строящейся недвижимости и инвестирование в нее, связанные с этим решения земельного и строительного комитетов, кадастровая палата и ее значение, договоры, связанные с постройкой, залоговое право, право строения, а также продажа недвижимости и подводные камни.

(с) Elmira Lyapina, LL.M., Ph.D.


Оговорка о характере информации, содержащейся в настоящей статье

Информация, предоставленная в настоящей статье, является лишь общей информацией, и не является юридической консультацией, и может оказаться неприменимой в конкретной ситуации. Для получения квалифицированной юридической помощи Вам следует обратиться к юристу с предоставлением необходимых документов по делу – juristpraha@gmail.com .

Статья подготовлена на основе действительной ситуации и  анализа нормативных правовых актов по состоянию на 23 сентября 2018 года, поэтому при использовании указанной информации необходимо учитывать те изменения, которые будут внесены в законодательство после этого. Впервые статья была опубликована 23.09.2018 на сайте http://juristpraha.cz/pokupka-nedvizhimost

Перевод закона № 89/2012 – Гражданский Кодекс Чешской Республики на Русский язык.

Download (PDF, 4.07MB)

перевод взят с сайта Министерства Юстиции Чешской республики (www.justice.cz)

Позиция Чешской республики на проблематику ношения религиозных символов сквозь призму опыта ЕС в ЕСПЧ.

Download (PDF, 681KB)

На заметку потребителям, живущим в Чехии

Многие из нас попадали в ситуацию, когда звонит телефон и приятный (чаще всего) женский голос, не давая опомниться, предлагает очень выгодную услугу или товар. Как Вы поступали в таком случае? Давали возможность описать товар или услугу, а потом – вежливо отказывая, вешали трубку? Или же обрывали разговор на полуслове? Или все-таки соглашались на именную ручку, супер-омега-3, или даже бесплатную бритву? Если все же Вы просто, даже для того, чтобы не обидеть собеседника, согласились на такой «бесплатный» товар или специальную услугу, а сейчас не знаете, как перестать перечислять за это деньги, не боясь угроз недобросовестного продавца подать на Вас в суд за долги, то эта статья может оказаться полезной для Вас.

Начну, пожалуй, с двух основных законов, регулирующих права потребителей на территории Чешской Республики:

  1. Гражданский кодекс ЧР, или закон под номером 89/2012, в котором можно найти кроме положений о заключении договоров (в т.ч. и потребительских, и договоров, заключенных дистанционным способом – через интернет или телефон, к примеру), также и параграфы об ответственности за ущерб, вызванного браком продукции.
  2. Закон о защите прав потребителя – № 634/1992 – где накладываются требования о добросовестной практике продавца и производителя, об информационной обязанности о продукции, ее качестве и свойствах, а также информация о ходе рекламации и самой процедуры рассмотрения жалоб.

Кроме указанных существуют закон о потребительском кредите (№145/2010), и ряд других законов, касающихся проблематики прав потребителя.

Компетентным органом в области прав потребителей в Чешской Республике является Чешская Торговая Инспекция (Česká Obchodní Inspekce), которая, стоит отметить, от февраля 2016 года также занимается урегулированием внесудебных потребительских споров, вытекающих из договоров, к примеру, купли-продажи. Находится она по адресу Štěpánská 567/15, 120 00 Praha 2, IČ: 000 20 869, веб-сайт: http://www.coi.cz

В эту инспекцию можно также обратиться с жалобой (stížnost) на недобросовестного продавца. А на своем сайте ČOI нередко вывешивает предупреждения о нарушителях.

Вернемся к проблеме уже заключенного договора по телефону/интернету, как его расторгнуть?

Во-первых, в соответствии с законодательством Чешской Республики (параграф 1829 пункт 1 закона № 89/2012 ), продавец обязан Вас информировать о возможности расторжения договора в течение 14 дней с момента его заключения, и без предоставления причины (параграф 1818). Если же продавец об этом не информировал потребителя, то срок продлевается на 1 год (параграф 1829 пункт 2).

Рекомендуется написать письмо –расторжение договора/ отказ от заказа (odstoupení od smlouvy/odstoupení od objednávky) и послать это письмо с уведомлением (doporučeně, na dodejku) на адрес продавца вместе с копиями присланных фактур. Не лишним будет параллельно позвонить на их телефон и окончить договор по телефону, однако только в случае, если Вы сможете этот разговор записать, к примеру, на диктофон, как доказательство.

Добавлю также, что если продавец не примет это во внимание, то такое поведение будет трактоваться как агрессивная коммерческая практика, за которую может грозить штраф в размере до 5 миллионов крон (в соответствии с параграфом 24 пункт 1 а) и пункт 12 d) закон о защите прав потребителей).


Оговорка о характере информации, содержащейся в настоящей статье

Информация, предоставленная в настоящей статье, является лишь общей информацией, и не является юридической консультацией, и может оказаться неприменимой в конкретной ситуации. Для получения квалифицированной юридической помощи Вам следует обратиться к юристу с предоставлением необходимых документов по делу – juristpraha@gmail.com .

Статья подготовлена на основе анализа нормативных правовых актов по состоянию на апрель 2016 года, поэтому при использовании указанной информации необходимо учитывать те изменения, которые будут внесены в законодательство после этого. Впервые статья была опубликована 29 апреля 2016 года на сайтеwww.juristpraha.cz