прага

ДОГОВОР ОБ АРЕНДЕ В ЧЕШСКОЙ РЕСПУБЛИКЕ.

JLeIxr2Xq2o

 По данным Чешского Статистического Бюро (Český Statistický Úřad) около трети всех квартир в жилых домах находятся в аренде. Аренда квартиры является одной из наиболее распространенных форм жилья, после – жилья в собственности. Поскольку, аренда заключается на основании соглашения двух сторон, предлагаю ознакомиться с пунктами, на которые нужно обратить внимание при заключении договора. От 1.1.2014 вступил в силу новый Гражданский кодекс 89/2012, который внес некоторые изменения, касающиеся договора об аренде.

По новому гражданскому кодексу – параграфы 2201-2331 – в отличие от ранеее действовашего законодательства, договор аренды значительно упрощен, и достаточно лишь соглашения сторон об аренде и об уплате арендной плате арендодателю. Дело в том, что вместе с Гражданским кодексом был принят новый закон о Кадастре недвижимости, и информация об аренде, квартире и соответствующем будет прозрачна, и любой будет иметь доступ к информациям на веб-страницах Кадастровой палаты (Katastrální úřad).

Таким образом, важным изменением в области договора об аренде является то, что если арендованное имущество записано в открытом списке (например, в кадастре недвижимости), по заявлению собственника, либо по его согласию с заявлением арендатора, можно также до открытого списка записать и информацию об аренде. Кроме того, ГК не препятствует аренде квартиры, которая не была прежде предназначена для жилья решением строительной палаты (stavební úřad), но фактически – пригодна для здоровой жизни.

В соответствии с ГК, предметом договора об аренде может быть недвижимость, часть недвижимости, а также имущество, которое возникнет в будущем, если его сложно определить на время подписания договора.

Договор об аренде можно заключить на определенный и неопределенный срок, таким образом, если в договоре отсутствуют положения о сроке заключения договора, речь идет о неопределенном сроке (либо договор на более, чем 50 лет). Договор об аренде с неопределенным сроком действия можно расторгнуть без причины с периодом предварительного письменного уведомления – 3 месяца.

Договор об аренде на определенный срок можно определить временными рамками или со ссылкой на определенный период деятельности (на время обучения, работы над определенным проектом/для определенного работодателя), либо со ссылкой на определенный факт (достижение совершеннолетия).

Действие договора заканчивается с истечением срока аренды. Если арендатор использует квартиру после истечения обговоренного срока, а арендодатель не подал на него в суд для освобождения имущества в течение 30 дней (с даты срока, на который был заключен договор), договор об аренде обновляется на тех же условиях, при которых был заключен первоначально. Таким образом, аренда, заключенная на срок более одного года – обновляется на год, менее года – на соответствующий срок.

В практике очень часто встречаются ситуации, когда происходят изменения в лице арендодателя (при продаже недвижимости, в которой живут арендаторы). Однако это никак не затрагивает действительность договора об аренде, который был заключен изначально между арендатором и предыдущим арендодателем. Новый владелец с покупкой жилья принимает все права и обязанности предыдущего владельца. Это означает, что договор об аренде, заключенный с предыдущим владельцем – и далее действителен, и нет нужды заключать новый договор об аренде.

С 1.1.2013 размер аренды можно увеличить только соглашением обеих стран, одностороннее увеличение арендной платы в ЧР уже невозможно. Важно знать, что арендодатель имеет право предложить увеличение платы, и если арендатор в течение 2 месяцев от дня получения этого предложения не сообщит о своем согласии в письменной форме арендодателю, так арендодатель имеет право в течение 3 месяцев подать предложение в суд, чтобы суд определил размер арендной платы. Суд определит арендную плату в обычном месте и времени.

Договор об аренде должен быть заключен в письменной форме. С ГК были опущены положения, которые налагали на арендаторов санкции, а также обязанности, которые, в силу обстоятельств, являются не соразмерными. Если стороны не заключили действующий договор или вообще не заключили договор, по новому гражданскому кодексу, арендатор будет под охраной положения Гражданского кодекса, которое позволяет ему выстоять право на аренду квартиры. Если арендатор использует квартиру добросовестно более 3 лет, полагая, что арендует по праву, то договор об аренде будет считаться заключенным.  

Договор должен содержать следующие данные:

– имена, адреса и даты рождения договаривающихся сторон,

-размер квартиры,

-способ «использования» квартиры,

-размер арендной платы и других платежей,

-срок, на который заключается аренда,

-выписка из кадастра недвижимости,

-информацию о проживающих соседях (по квартире),

-состояние квартиры и обустройства.

Кроме того, частью договора должен быть протокол о передаче, который, кроме идентификации договаривающихся сторон, содержит информацию о потребляемой энергии, список трат и состояние на данный момент.

Эксперты рекомендуют, чтобы владельцы перевели платеж по энергии непосредственно на арендатора, во избежание возможных долгов. Известно, что владельцы все чаще используют возможность включить в договор обязанность арендатора застраховать квартиру, свое имущество и ответственность за причиненный ущерб.

Гражданский Кодекс далее определяет, какой должна быть квартира к проживанию: соответствующая договору, в хорошем состоянии, чистая, и обеспеченная нужными коммуникациями (вода, электричество, отопление, мусоропровод итд).

Если квартира не отвечает выше изложенным требованиям/описанию арендодателя, то арендатор имеет право отказаться от переезда в эту квартиру, до тех пор, пока не будут исправлены все дефекты. Однако, если переедет, то имеет право на соразмерную скидку с арендной платы, до тех пор, пока арендодатель не устранит имеющиеся проблемы.

Арендная плата и залог за коммуналку оплачивается заранее каждый месяц, не позже 5-го дня соответствующего платежного периода, если иное не предусмотрено договаривающимися сторонами (К примеру, плату за май арендатор должен заплатить 5.мая, если не обговорено иначе).

Арендодатель имеет право требовать, чтобы в квартире жили такое количество лиц, которое соответствует размеру квартиры и не препятствует тому, чтобы все жильцы могли жить в удовлетворительных гигиенических условиях.

Если арендатор знает заранее, что ближайшие 2 месяца не будет жить в квартире, должен сообщить об этом арендодателю. Вместе с этим, определит человека (если таковой имеется), который во время его отсутствия обеспечит возможность войти в квартиру, когда это необходимо.  

Аренда истекает в следующих случаях:

– предмет аренды пропадет, либо станет непригодным для использования,

-договором между арендодателем и арендатором,

-письменным уведомлением,

-истечением срока.  

Особым случаем расторжения договора об аренде является расторжение по причине нарушения условий договора арендатором. В этом случае, арендодатель имеет право расторгнуть аренду без предварительного (3-месячного) уведомления. Однако арендодатель обязан перед подачей уведомления о расторжении в письменной форме вызвать арендатора к устранению созданных им нежелательных условий/неприличного поведения/незаконного состояния.

Гражданский кодекс определяет как серьезные нарушения следующее:

-арендатор минимально 3 месяца не платит арендную плату и коммуналку,

-наносит вред квартире/дому серьезным или необратимым способом,

-наносит серьезный ущерб или неудобства арендодателю, или лицам, живущим в доме,

-использует квартиру в несоответствующих целях.  

Хороший договор об аренде должен предусматривать проблемы и то, как добросовестного арендодателя, или арендатора от них защищать. Договор должен не только содержать все защитные элементы, за которые юристы хотят высокую плату (и следовательно в стандартных типовых договорах не найти), но также должен своим содержанием и формулировками обеспечить переговорное преимущество. Поэтому, не рекомендую использовать скаченные с интернета договора (или отксерокопированные от друга), но попросить подготовить, или, по крайней мере, проверить их опытным юристом.

(c) Elmira Lyapina


Оговорка о характере информации, содержащейся в настоящей статье

Информация, предоставленная в настоящей статье, является лишь общей информацией, и не является юридической консультацией, и может оказаться неприменимой в конкретной ситуации. Для получения квалифицированной юридической помощи Вам следует обратиться к юристу с предоставлением необходимых документов по делу – juristpraha@gmail.com .

Статья подготовлена на основе анализа нормативных правовых актов по состоянию на 2014 год, поэтому при использовании указанной информации необходимо учитывать те изменения, которые будут внесены в законодательство после этого. Впервые статья была опубликована 5 ноября 2013 года на сайте vkontakte, по ссылке http://vk.com/jurist_praha?w=wall-60692647_2

ZAMĚSTNANECKÁ KARTA или КАРТА РАБОТНИКА

моя статья о карте работника, опубликованная в газете

моя статья о карте работника, опубликованная в газете “Пражский Телеграф”, № 4 (297) 29 января 2015 г

Уже более года действует «карта работника» или zaměstnanecká karta, однако не все иностранцы имеют о ней представление.  Введение карты работника с одной стороны облегчило процесс трудоустройства иностранцев из «третьих стран», однако с другой стороны, как обычно, не обходится и без правовых куриозит.

Карта работника теперь заменяет действующую ранее «зеленую карту» (zelená karta), а также и разрешение к проживанию (povolení k pobytu), и представляет собой пластиковую карточку ( § 98 закон о трудоустройстве, 435/2004 Sb). Карта работника может выдаваться на срок от 3 месяцев до максимально 2 лет, с возможностью ее продления.

Способ ее получения похож на способ получения любой долгосрочной визы, а именно: при первом въезде на территорию ЧР подаваться на представительство ЧР в своей стране, а в случае, если человек уже проживает в ЧР, то – через процедуру изменения цели нахождения в отделении миграционной службы ЧР.

Однако, не все так легко, как кажется на первый взгляд. Будущий работник должен предложить гос. органам – трудовой договор с работодателем. Также это могут быть договор о будущем трудовом договоре, и договор о трудовой деятельности. В этих договорах в обязательном порядке должны быть указаны: конкретная трудовая позиция, работодатель, а также место выполнения работы. Должна быть также указана зарплата, не ниже основной минимальной зарплаты. Кроме того еженедельная продолжительность рабочего времени должна составлять не менее 15 часов. Кроме трудового договора, должны быть предъявлены подтверждение о соответствующем (нострифицированное) образовании или о соответствующей квалификации, а также – подтверждение о жилье на территории (potvrzení o ubytování) ЧР, к примеру – договор аренды.

А что же работодатель? Работодатель должен будет оповестить Бюро Труда (Úřad Práce) о возникшем месте, дать объявление на ресурсах Бюро Труда о существующей свободной вакансии, выждать 30 дней, и если откликнувшиеся на вакансии граждане ЧР или резиденты ЕС не подойдут под предъявленные требования, тогда после этого срока есть возможность трудоустроить гражданина из третьей страны. Причем, работодатель должен позаботиться о выражении положительной позиции (областного филиала) Бюро Труда о найме этой персоны (срок рассмотрения 15 дней, если БТ не сообщит о своей позиции, понимается это молчание как согласие). Если работодатель пренебрежет этой обязанностью информирования, может дойти к тому, что Бюро Труда удалит данного работодателя из своей базы.

В чем возможные сложности? Возможные сложности могут возникнуть в самом начале. У МВД рестриктивный подход, и, полагаю, многие сталкивались с несоблюдением сроков со стороны госорганов, а в этом случае Бюро Труда и Отделения Миграционной Политики.  Разумеется, тут немаловажна и проблематика места работы, которое должно быть указано конкретным адресом. Бывали и случаи, когда работник по трудовому договору начинал работать в Брне, а потом его повысили и он переехал в Прагу.

Или, к примеру, долгосрочные командировки, с ними как? А как насчет продажи фирмы и изменения работодателей? Не стоит забывать, что обязанностью, как работника, так и работодателя – сообщать обо всех изменениях в соответствующие органы.  Подобные случаи могут представлять сложности при корреспонденции с гос.органами, а также их оповещения в законом данный срок, учитывая несоблюдения сроков самими гос.органами. 

Подробная информация:

http://www.mvcr.cz/clanek/zamestnanecka-karta.aspx

ВАЖНЫЕ ЗАКОНЫ:

326/1999 о проживании иностранцев,

435/2004 Sb о трудоустройстве,

262/2006 Sb трудовой кодекс

251/2005 Sb о трудовой инспекции

(c)Elmira Lyapina


Оговорка о характере информации, содержащейся в настоящей статье

Информация, предоставленная в настоящей статье, является лишь общей информацией, и не является юридической консультацией, и может оказаться неприменимой в конкретной ситуации. Для получения квалифицированной юридической помощи Вам следует обратиться к юристу с предоставлением необходимых документов по делу – juristpraha@gmail.com .

Статья подготовлена на основе анализа нормативных правовых актов по состоянию на 6 ноября 2014 года, поэтому при использовании указанной информации необходимо учитывать те изменения, которые будут внесены в законодательство после этого. Впервые статья была опубликована 6 ноября 2014 года на сайте vkontakte, по ссылке http://vk.com/jurist_praha?w=wall-60692647_33