недвижимость в чехии

Покупка недвижимости (новостройка), что такое kolaudace, для чего ее нужно ждать?

Kolaudace – официальное разрешение, которое дает право использовать недвижимость, или другими словами, официальное подтверждение соответствия  недвижимости с указанными целями, в случае жилого помещения – пригодности дома/квартиры для жилья, в переводе на русский, это приёмка.

 

Параграф 119 закона о территориальном планировании и строительных нормах No 183/2006 Сб. (строительный закон, stavební zákon), с поправками к 1.1.2018, так определяет колаудацию: „доконченное строение, или часть строения предназначенного для раздельного/самостоятельного использования … можно использовать на основании согласия (kolaudační souhlas) или решения об использовании (kolaudační rozhodnutí). Строитель обеспечит проведение всех испытаний и измерений, в соответствии со специальными правовыми актами.“

То есть, строительный комитет/департамент  (stavební úřad), получив заявление, в течение 30 дней проверяет проектовые документы и состояние помещения на соответствие с техническими стандартами, нормами, законными требованиями, и заявленным в документах, и выдает разрешение на использование. Это не только документация, недвижимость должна соответствовать всем стандартам, требованиям и правилам. Должны соблюдаться все законодательные изменения, правила безопасности (пожарный извещатель, огнетушитель, лестничные ограждения, огнестойкий гипсокартон …), контрольное измерение значений радона в доме. Необходимо иметь завершенные стены, пол, ванную комнату и кухню, и по крайней мере одно жилое помещение. И если в течение 30 дней строительный департамент Вам не запретит/ не откажет в заявлении, то в данном случае действует: “то что не запрещено – то разрешено”.

От 1.1.2018 kolaudace подразделяется на согласие (kolaudační souhlas, §122 закона No 183/2006 Сб) и решение (kolaudační rozhodnutí). Согласие действует на Вас в том случае, если Вы сами строите дом (родинный/семейный дом rodinný dům), в случае, если же Вы приобретаете от девелопера – необходимо kolaudační rozhodnutí.

Интересно узнать о параграфе 123 предметного закона, где говорится о возможности досрочного/преждевременного использования недвижимости. Часто происходит так, что человек покупает у девелопера дом, даже если тот не был достроен. Причем, покупая новый дом,( для финансирования) продает старый, и в моменте, когда еще не была выдана kolaudace (разрешение/подтверждение на использование недвижимости), уже хочет переехать в свой новый милый дом. Параграф 123  говорит о том, что строительный комитет может выдать ограниченное по времени разрешение на досрочное использование здания до его завершения, если это не окажет существенного влияния на использование здания, не создает угрозы для безопасности и здоровья людей или животных или окружающей среды.

Часто в договорах на покупку недвижимости в новостройке, а именно в предварительном договоре купле-продажи говорится об обязанности продавца предоставить колаудацию перед уплатой целой покупной цены за недвижимость. Однако на практике, часто этот пункт не додерживается, и подтверждение о колаудации покупатель “получает” лишь на словах. Вы скажете, “ну нет, я покупаю у проверенного девелопера”, однако, недобросовестные представители, желая получить свою провизию, могут и не соблюсти пару пунктов, надеясь на Вашу доверчивость. Просите копию подтверждения.

С другой стороны, некоторые решаются на покупку строящейся/недостроенной недвижимости (дома). Это и дешевле, и удобнее, когда человек хочет достроить по собственному дизайну. Однако, Почему колаудация так важна?

Кроме того, что, как говорилось выше, это проверка на нормы, и отсутствие угрозы жизни и безопасности, но и еще отсутствие колаудации может привести к штрафам. Получение разрешения на использование недвижимости – совсем не шутка, т.к. идет фундаментальная проверка на соответствии техническим нормам, и строительный департамент может запросить такие казалось бы абсурдные документы, как подтверждение о проведении археологической проверки. Поэтому, обращайте внимание на этот пункт в договоре, и указывайте на эту обязанность продавца/девелопера предоставить подтверждение о колаудации.

(c) Elmira Lyapina, LL.M., Ph.D.


Оговорка о характере информации, содержащейся в настоящей статье

Информация, предоставленная в настоящей статье, является лишь общей информацией, и не является юридической консультацией, и может оказаться неприменимой в конкретной ситуации. Для получения квалифицированной юридической помощи Вам следует обратиться к юристу с предоставлением необходимых документов по делу – juristpraha@gmail.com .

Статья подготовлена на основе действительной ситуации и  анализа нормативных правовых актов по состоянию на 4 декабря 2018 года, поэтому при использовании указанной информации необходимо учитывать те изменения, которые будут внесены в законодательство после этого. Впервые статья была опубликована 04.12.2018 на сайте http://juristpraha.cz/kolaudace-ru

Покупка недвижимости, на что обратить внимание и какие шаги предпринять.

Было бы ошибкой утверждать, что к покупке недвижимости кто-то подходит несерьезно. Разумеется, сначала проходит фаза поиска недвижимости, осмотра, договорная фаза, и непосредственно покупки, и все это вкупе с общением с продавцом, риэлтором, девелопером, юристом, банкиром, финансовым консультантом, техническим экспертом. Тем не менее, часто сталкиваюсь с тем, что допускаются одни и те же ошибки при покупке недвижимости, хотя, казалось бы процесс довольно обычен, и многие в этом процессе участвуют не один раз.

Конечно, есть разные особенности покупки недвижимости будь то коммерческая недвижимость, или жилая, покупка в новостройке или вторичного жилья, покупка квартиры или дома, части дома, таунхауса, при помощи ипотеки, банковского кредита или из собственных средств, а также обременения недвижимости со стороны продавца – есть ли серветут (věcné břemeno  – бремя, которое необходимо принять, к примеру, проездная часть на территории земельного участка или близко расположенная сирена), или залоговое право банка продавца.

В данной статье я лишь рассмотрю некоторые вводные моменты, на которые необходимо обратить внимание.

Важность технического осмотра.

Часто сталкиваюсь с тем, что человек не обращает внимание на важность технического осмотра недвижимости перед ее покупкой. Дело может быть в доверии к продавцу, в особенности если это крупная девелоперская или строительная компания, или то, что продавец представлен риэлтором, или даже в отсутствии видимых признаков технических недоделок. Принимая предмет купли-продажи, или недвижимость в собственность, при составлении протокола приемки-передачи (на чешском это звучит как «předávací protokol»), необходимо указать все дефекты и недоделки/недоработки, включая технические данные.

Необходимо перед покупкой также изучить техническую сторону – с экспертом. К примеру, после покупки недвижимости в новостройке, семья А столкнулась с неисправной системой водопровода, а когда сообщила об этом строителю, в рамках исправления и гарантии, им отказали, сославшись на неправильное использование со стороны покупателя. А также уточнили, что, если бы проблема была на стороне продавца, об этом бы было упоминание в протоколе, а поскольку речь не идет о скрытом дефекте, финансовое бремя исправления данной неисправности лежит на покупателе (тут также приходит на помощь продавцу/строителю §2629 Гражданского кодекса ЧР). Другой пример, ситуация у семьи Б, которая купила вторичное жилье – красивый двухэтажный домик, а точнее таунхаус (это несколько одинаковых домов соединенных одной общей стеной) за совсем не малую сумму. Предварительно не проверив техническую документацию и техническую сторону вопроса, семья столкнулась с тем, что не может свою (но в тоже время) общую стену ни утеплить, ни заново отстроить, к тому же стена, при снесении соседнего дома/таунхауса, не только деформировалась сама, но и повлияла на общую конструкцию дома. Третий пример, довольно частый при постройке недвижимости и недодержки плана геодезистами. В итоге, Вы можете приобрести недвижимость в гораздо меньшем метраже, чем указано в действительности как в земельном плане, так и в самой кадастровой палате. Как такое может быть? Есть стандарты измерения и есть погрешности, которые аккумулироваться.

Что бы случилось, если бы эксперт проверил недвижимость?

Во-первых, это могло бы существенно повлиять на цену, во-вторых, на гарантию по исправлению дефектов, в т.ч. и возможных/скрытых, в-третьих, это Ваше спокойствие и знание того, что может случиться и чего ожидать в течение пользования, а также насколько соответствует документация действительности.

 

Общение с продавцом, девелопером, риэлтором. Основные договоры при покупке.

Каждое соглашение необходимо отражать в договорной документации. Часто это 3-4 договора. Это договор резервации, так называемый необязательный договор, где недвижимость «резервируется», а точнее не предлагается другим покупателям в течение небольшого срока (от 5 до 14 дней) взамен на небольшую сумму (часто от 50.000 до 150.000 крон), часть от суммы всей цены. В случае, если покупатель серьезен, и хочет купить данную недвижимость, ему достаточно данного срока, чтобы подготовить всю сумму и необходимую документацию к покупке.

Часто также бывает, что договор резервации включает в себя две части – непосредственно сам договор резервации и договор посредничества, где третьей стороной договора, посредником, выступает риэлтор. Бывали случаи, когда риэлторы (недобросовестные) включали в общую сумму свою провизию, к примеру «Провизия составляет 200.000 крон, и она включена в общую сумму купли-продажи». Почему это условие, мягко говоря, не очень хорошее? Дело в том, что покупатель платит 4% налога на приобретение недвижимости (актуальное постановление Сената №340/2013 Сб.) от всей «покупной цены», разумеется, такая фраза бы значила, что сумма налога была бы увеличена на провизию посредника.

Следующий договор – Предварительный договор, или договор о будущем договоре купли-продажи (§1785 Гражданского кодекса ЧР). Он имеет большую силу, чем договор резервации, и данный договор излюблен девелоперскими и строительными компаниями, которые этим предварительным договором обязывают покупателей оплатить всю сумму ДО заключения договора купли-продажи. Однако, чем же опасен данный договор? Все же это предварительный договор, на основании этого договора – Вас вряд ли (а точнее не) внесут в кадастровый реестр в качестве нового собственника. К тому же есть вероятность, что объект может быть недостроен, либо строительная палата не выдаст заключение о возможности пользования данной недвижимостью (kolaudační souhlas), и так истребование суммы, издержки, а также, в случае финансирования банком и, штрафы, может быть очень накладно и неприятно.

Связанный с этим вопрос оплаты суммы за покупку недвижимости, прописанную как в предварительном договоре и договоре купли-продажи, а именно пункты о том, что сумма должны быть перечислена сразу на счет продавца. Очень не советую следовать данному пункту, и если он содержится в договоре (а он в 99,9% случаях содержится), то найти третью сторону, где могла бы «покупная цена» храниться. Это может быть как ячейка адвоката (и связанный с ним договор о хранении – smlouva o úschově), или нотариуса, или же специального банковского счета (‚jistotní účet‘ – однако внимание! Не все банки умеют предоставлять данный счет). За небольшую (сравнительно) оплату, вы сохраните сумму, пропишите условия ее перечисления на счет продавца, и будете спокойны, что эта сумма, в случае проблематических ситуаций, вернется Вам в целости и сохранности.

Последний основной договор – это непосредственно договор купли-продажи (Kupní smlouva §2128, ГК ЧР № 89/2012 Сб.). Не пугайтесь, если после объемного (на 20 страниц) предварительного договора Вам в руки придет двух-страничный договор купли-продажи. Что прописывается? Основные пункты передачи собственности, обязательства продавца на вклад в кадастр нового права собственности, заявления продавца, что на недвижимости не висят дополнительные обязательства, залоговое право и права третьих лиц, и что обо всех дефектах покупатель был информирован, и обязательство покупателя оплатить сумму и налог на приобретение недвижимости и принять недвижимость в назначенные сроки.

Это, конечно, не полный список, лишь некоторые моменты. Что хотелось бы еще отметить, что одна из копий данного договора должна быть с заверенными подписями всех сторон, все для предоставления в кадастровую палату. Если из сторон только продавец и покупатель, то достаточно трех экземпляров, по одному для каждой из сторон, и один экземпляр предоставляется в кадастровую палату.

В следующих статьях я рассмотрю подробнее договоры, сопутствующие приобретению недвижимости, приобретение строящейся недвижимости и инвестирование в нее, связанные с этим решения земельного и строительного комитетов, кадастровая палата и ее значение, договоры, связанные с постройкой, залоговое право, право строения, а также продажа недвижимости и подводные камни.

(с) Elmira Lyapina, LL.M., Ph.D.


Оговорка о характере информации, содержащейся в настоящей статье

Информация, предоставленная в настоящей статье, является лишь общей информацией, и не является юридической консультацией, и может оказаться неприменимой в конкретной ситуации. Для получения квалифицированной юридической помощи Вам следует обратиться к юристу с предоставлением необходимых документов по делу – juristpraha@gmail.com .

Статья подготовлена на основе действительной ситуации и  анализа нормативных правовых актов по состоянию на 23 сентября 2018 года, поэтому при использовании указанной информации необходимо учитывать те изменения, которые будут внесены в законодательство после этого. Впервые статья была опубликована 23.09.2018 на сайте http://juristpraha.cz/pokupka-nedvizhimost

ДОГОВОР ОБ АРЕНДЕ В ЧЕШСКОЙ РЕСПУБЛИКЕ.

JLeIxr2Xq2o

 По данным Чешского Статистического Бюро (Český Statistický Úřad) около трети всех квартир в жилых домах находятся в аренде. Аренда квартиры является одной из наиболее распространенных форм жилья, после – жилья в собственности. Поскольку, аренда заключается на основании соглашения двух сторон, предлагаю ознакомиться с пунктами, на которые нужно обратить внимание при заключении договора. От 1.1.2014 вступил в силу новый Гражданский кодекс 89/2012, который внес некоторые изменения, касающиеся договора об аренде.

По новому гражданскому кодексу – параграфы 2201-2331 – в отличие от ранеее действовашего законодательства, договор аренды значительно упрощен, и достаточно лишь соглашения сторон об аренде и об уплате арендной плате арендодателю. Дело в том, что вместе с Гражданским кодексом был принят новый закон о Кадастре недвижимости, и информация об аренде, квартире и соответствующем будет прозрачна, и любой будет иметь доступ к информациям на веб-страницах Кадастровой палаты (Katastrální úřad).

Таким образом, важным изменением в области договора об аренде является то, что если арендованное имущество записано в открытом списке (например, в кадастре недвижимости), по заявлению собственника, либо по его согласию с заявлением арендатора, можно также до открытого списка записать и информацию об аренде. Кроме того, ГК не препятствует аренде квартиры, которая не была прежде предназначена для жилья решением строительной палаты (stavební úřad), но фактически – пригодна для здоровой жизни.

В соответствии с ГК, предметом договора об аренде может быть недвижимость, часть недвижимости, а также имущество, которое возникнет в будущем, если его сложно определить на время подписания договора.

Договор об аренде можно заключить на определенный и неопределенный срок, таким образом, если в договоре отсутствуют положения о сроке заключения договора, речь идет о неопределенном сроке (либо договор на более, чем 50 лет). Договор об аренде с неопределенным сроком действия можно расторгнуть без причины с периодом предварительного письменного уведомления – 3 месяца.

Договор об аренде на определенный срок можно определить временными рамками или со ссылкой на определенный период деятельности (на время обучения, работы над определенным проектом/для определенного работодателя), либо со ссылкой на определенный факт (достижение совершеннолетия).

Действие договора заканчивается с истечением срока аренды. Если арендатор использует квартиру после истечения обговоренного срока, а арендодатель не подал на него в суд для освобождения имущества в течение 30 дней (с даты срока, на который был заключен договор), договор об аренде обновляется на тех же условиях, при которых был заключен первоначально. Таким образом, аренда, заключенная на срок более одного года – обновляется на год, менее года – на соответствующий срок.

В практике очень часто встречаются ситуации, когда происходят изменения в лице арендодателя (при продаже недвижимости, в которой живут арендаторы). Однако это никак не затрагивает действительность договора об аренде, который был заключен изначально между арендатором и предыдущим арендодателем. Новый владелец с покупкой жилья принимает все права и обязанности предыдущего владельца. Это означает, что договор об аренде, заключенный с предыдущим владельцем – и далее действителен, и нет нужды заключать новый договор об аренде.

С 1.1.2013 размер аренды можно увеличить только соглашением обеих стран, одностороннее увеличение арендной платы в ЧР уже невозможно. Важно знать, что арендодатель имеет право предложить увеличение платы, и если арендатор в течение 2 месяцев от дня получения этого предложения не сообщит о своем согласии в письменной форме арендодателю, так арендодатель имеет право в течение 3 месяцев подать предложение в суд, чтобы суд определил размер арендной платы. Суд определит арендную плату в обычном месте и времени.

Договор об аренде должен быть заключен в письменной форме. С ГК были опущены положения, которые налагали на арендаторов санкции, а также обязанности, которые, в силу обстоятельств, являются не соразмерными. Если стороны не заключили действующий договор или вообще не заключили договор, по новому гражданскому кодексу, арендатор будет под охраной положения Гражданского кодекса, которое позволяет ему выстоять право на аренду квартиры. Если арендатор использует квартиру добросовестно более 3 лет, полагая, что арендует по праву, то договор об аренде будет считаться заключенным.  

Договор должен содержать следующие данные:

– имена, адреса и даты рождения договаривающихся сторон,

-размер квартиры,

-способ «использования» квартиры,

-размер арендной платы и других платежей,

-срок, на который заключается аренда,

-выписка из кадастра недвижимости,

-информацию о проживающих соседях (по квартире),

-состояние квартиры и обустройства.

Кроме того, частью договора должен быть протокол о передаче, который, кроме идентификации договаривающихся сторон, содержит информацию о потребляемой энергии, список трат и состояние на данный момент.

Эксперты рекомендуют, чтобы владельцы перевели платеж по энергии непосредственно на арендатора, во избежание возможных долгов. Известно, что владельцы все чаще используют возможность включить в договор обязанность арендатора застраховать квартиру, свое имущество и ответственность за причиненный ущерб.

Гражданский Кодекс далее определяет, какой должна быть квартира к проживанию: соответствующая договору, в хорошем состоянии, чистая, и обеспеченная нужными коммуникациями (вода, электричество, отопление, мусоропровод итд).

Если квартира не отвечает выше изложенным требованиям/описанию арендодателя, то арендатор имеет право отказаться от переезда в эту квартиру, до тех пор, пока не будут исправлены все дефекты. Однако, если переедет, то имеет право на соразмерную скидку с арендной платы, до тех пор, пока арендодатель не устранит имеющиеся проблемы.

Арендная плата и залог за коммуналку оплачивается заранее каждый месяц, не позже 5-го дня соответствующего платежного периода, если иное не предусмотрено договаривающимися сторонами (К примеру, плату за май арендатор должен заплатить 5.мая, если не обговорено иначе).

Арендодатель имеет право требовать, чтобы в квартире жили такое количество лиц, которое соответствует размеру квартиры и не препятствует тому, чтобы все жильцы могли жить в удовлетворительных гигиенических условиях.

Если арендатор знает заранее, что ближайшие 2 месяца не будет жить в квартире, должен сообщить об этом арендодателю. Вместе с этим, определит человека (если таковой имеется), который во время его отсутствия обеспечит возможность войти в квартиру, когда это необходимо.  

Аренда истекает в следующих случаях:

– предмет аренды пропадет, либо станет непригодным для использования,

-договором между арендодателем и арендатором,

-письменным уведомлением,

-истечением срока.  

Особым случаем расторжения договора об аренде является расторжение по причине нарушения условий договора арендатором. В этом случае, арендодатель имеет право расторгнуть аренду без предварительного (3-месячного) уведомления. Однако арендодатель обязан перед подачей уведомления о расторжении в письменной форме вызвать арендатора к устранению созданных им нежелательных условий/неприличного поведения/незаконного состояния.

Гражданский кодекс определяет как серьезные нарушения следующее:

-арендатор минимально 3 месяца не платит арендную плату и коммуналку,

-наносит вред квартире/дому серьезным или необратимым способом,

-наносит серьезный ущерб или неудобства арендодателю, или лицам, живущим в доме,

-использует квартиру в несоответствующих целях.  

Хороший договор об аренде должен предусматривать проблемы и то, как добросовестного арендодателя, или арендатора от них защищать. Договор должен не только содержать все защитные элементы, за которые юристы хотят высокую плату (и следовательно в стандартных типовых договорах не найти), но также должен своим содержанием и формулировками обеспечить переговорное преимущество. Поэтому, не рекомендую использовать скаченные с интернета договора (или отксерокопированные от друга), но попросить подготовить, или, по крайней мере, проверить их опытным юристом.

(c) Elmira Lyapina


Оговорка о характере информации, содержащейся в настоящей статье

Информация, предоставленная в настоящей статье, является лишь общей информацией, и не является юридической консультацией, и может оказаться неприменимой в конкретной ситуации. Для получения квалифицированной юридической помощи Вам следует обратиться к юристу с предоставлением необходимых документов по делу – juristpraha@gmail.com .

Статья подготовлена на основе анализа нормативных правовых актов по состоянию на 2014 год, поэтому при использовании указанной информации необходимо учитывать те изменения, которые будут внесены в законодательство после этого. Впервые статья была опубликована 5 ноября 2013 года на сайте vkontakte, по ссылке http://vk.com/jurist_praha?w=wall-60692647_2