недвижимость

Пару слов об электронных торгах и недвижимости в Чехии

Электронные торги проходят способом, отличным от того представления, к которому мы привыкли в голливудских фильмах. К сожалению (или к счастью), вы не увидите красивых женщин в струящихся блестящих платьях с дорогими ювелирными украшениями, не увидите и агрессивно и победно настроенных мужчин с сигарой во рту, поигрывающих ключами своих дорогих яхт, не увидите мелькание карточек с номерами и беспокойное переглядывание по рядам, не услышите тревожную музыку, постукивание молотка и срывающийся голос аукциониста с “один миллион раз… один миллион два… один миллион три… три… продано!”. Все, что вы услышите, это клики мышкой и тревожную музыку, если сами ее включите на заднем фоне. Все, что вы увидите, это заключение оценщика о недвижимости, уведомление о торгах, а также несколько рядов цифр, означающих ваших временных конкурентов. А также, разумеется, размеры ставок, и время, которое продлевается на 5 минут каждый раз, когда кто-то делает новую ставку.

 

 

В Чехии торги и аукционы вполне распространены, как на антикварные и редкие товары, так и на товары / вещи широкого пользования, к примеру машины или недвижимость.

К слову, довольно  часто можно встретить термины “аукцион” (česky – aukce) и “торги” (dražby) как взаимозаменяемые, однако чисто юридически речь идет о разных понятиях. Если определение аукциона не найдем в законе, однако основные положения можно найти в гражданском кодексе, то торги закон о публичных торгах No. 26/2000 Сб. (ЗоПТ),  определяет достаточно четко и ясно, детерминируя торги, участников, и сопутствующие требования к проведению торгов. К слову, закон о публичных торгах различает добровольные и недобровольные торги.

В некотором смысле, аукционы очень похожи на добровольные торги. В случае добровольных торгов заявителем может быть сам владелец или лицо, которое имеет право отчуждать объект аукциона (например, конкурсный управляющий). Однако, в отличие от аукциона, на который не нужна специальная лицензия, торги могут проводить лица лишь со специальной лицензией (§ 6 (1) ЗоПТ). Торги (аукцион) могут быть проведены только на основании письменного договора.

Логично предположить, что если в случае аукциона или добровольных торгов, собственник сам решается идти на это, в случае недобровольных/ принудительных торгов речь идет об осуществлении права по отношению к собственнику например право кредитора к возвращению долга.

Кредиторы имеют возможность удовлетворять свои требования различными способами, одним из которых является распоряжение о продаже недвижимости должника. Продажа недвижимости осуществляется либо посредством публичных принудительных торгов, либо торгов на основании постановления суда, в исполнительном производстве (тнз. exekuce).

Если недобровольные публичные торги в соответствии с чешским законодательством – проводятся в соответствии с законом о публичных торгах, то торги на основании исполнительного судопроизводства – проводятся в соответствии с гражданского процессуального (§335-338a No.99/1963 Сб.) кодекса.

Причиной проведения торги в исполнительном производстве является неспособность должника-собственника погасить свои долги. Переговоры о торгах объявляются судебным исполнителем и проводятся либо физически непосредственно в офисе исполнителя, либо в электронном виде на портале интернет-аукциона.

Предметом торгов часто является недвижимость должника. Начальная цена недвижимости устанавливается законом – две трети от оценочной цены, определенной экспертом в рамках исполнительного судопроизводства, и половина от оценочной цены в соответствии с ЗоПТ.

Так, к примеру, небольшой долг в 15 000 крон при действии принудительного исполнения судебного решения, может быть причиной, по которой должник может лишиться своей недвижимости в 200 раз превышающую по стоимости первоначальный долг.  Но в то же время, такую недвижимость можно приобрести на торгах в 3 раза ниже ее рыночной стоимости.

Участнику, предложившему наибольшую цену, присуждается тнз „приклеп“ (příklep)(правоустанавливающий документ – постановление, на основании чего приобретается/переходит право собственности). Стоит заметить, что в случае торгов, речь всегда идет о постановлении или о решении, в то время как, в аукционе правоустанвливающим документом является договор, к примеру договор купли-продажи.

В качестве аукциониста на электронном аукционе может присутствовать только лицо, которое вовремя зарегистрировалось и чья личность была подтверждена, оплатило аукционное обеспечение в размере и на условиях, предусмотренных уведомлением об аукционе. Причем в случае недобровольных торгов обеспечение составляет до 30% от минимальной начальной ставки (§14 ЗоПТ); в торгах в исполнительном производстве размер залогового обеспечения разнится, определяется в каждом конкретном случае, но составляет не более 3/4 от суммы начальной ставки.

После проведения торгов, победитель должен оплатить целую стоимость от 10 до 30 дней в случае недобровольных торгов, и в течение 30 дней от вступления в силу постановления в случае торгов в исполнительном производстве. Разумеется, в течение этого времени есть возможность другим участникам или причастным лицам оспорить торги, что не может не повлиять на длительность процесса, судебный процесс может длиться в течение нескольких лет.

Однако стоит помнить и о том, что в случае приобретения недвижимости на недобровольных торгах, сервитуты, которые обременяли недвижимость остаются в действии, в отличие от торгов в исполнительном производстве, где прекращается действие серветутов, кроме тех, о которых было прямо указано, что они продолжают действовать.

Разумеется, это не единственный риск. Часто бывает, что на принудительных/недобровольных торгах продаётся недвижимость, которая является единственным имуществом должника, в которой он и живёт. Бывают случаи, когда должник всеми средствами оттягивает процесс перехода права собственности, а также передачи имущества новому собственнику различными средствами, включая юридические и физическое отстаивание права нахождения – отказ от переезда.

Поэтому, часто на таких торгах участвуют девелоперы или инвесторы, команды которых заранее изучают обстановку, риски и способы их обойти. В непоследнюю очередь, необходимо обратиться к юристу на проверку правовых рисков.

(c) Elmira Lyapina, LL.M., Ph.D.


Оговорка о характере информации, содержащейся в настоящей статье

Информация, предоставленная в настоящей статье, является лишь общей информацией, и не является юридической консультацией, и может оказаться неприменимой в конкретной ситуации. Для получения квалифицированной юридической помощи Вам следует обратиться к юристу с предоставлением необходимых документов по делу – juristpraha@gmail.com .

Статья подготовлена на основе действительной ситуации и  анализа нормативных правовых актов по состоянию на 20.02.2019, поэтому при использовании указанной информации необходимо учитывать те изменения, которые будут внесены в законодательство после этого. Впервые статья была опубликована 20.02.2019 на сайте http://juristpraha.cz/aukcion-nedvizhimost-ru

Покупка недвижимости (новостройка), что такое kolaudace, для чего ее нужно ждать?

Kolaudace – официальное разрешение, которое дает право использовать недвижимость, или другими словами, официальное подтверждение соответствия  недвижимости с указанными целями, в случае жилого помещения – пригодности дома/квартиры для жилья, в переводе на русский, это приёмка.

 

Параграф 119 закона о территориальном планировании и строительных нормах No 183/2006 Сб. (строительный закон, stavební zákon), с поправками к 1.1.2018, так определяет колаудацию: „доконченное строение, или часть строения предназначенного для раздельного/самостоятельного использования … можно использовать на основании согласия (kolaudační souhlas) или решения об использовании (kolaudační rozhodnutí). Строитель обеспечит проведение всех испытаний и измерений, в соответствии со специальными правовыми актами.“

То есть, строительный комитет/департамент  (stavební úřad), получив заявление, в течение 30 дней проверяет проектовые документы и состояние помещения на соответствие с техническими стандартами, нормами, законными требованиями, и заявленным в документах, и выдает разрешение на использование. Это не только документация, недвижимость должна соответствовать всем стандартам, требованиям и правилам. Должны соблюдаться все законодательные изменения, правила безопасности (пожарный извещатель, огнетушитель, лестничные ограждения, огнестойкий гипсокартон …), контрольное измерение значений радона в доме. Необходимо иметь завершенные стены, пол, ванную комнату и кухню, и по крайней мере одно жилое помещение. И если в течение 30 дней строительный департамент Вам не запретит/ не откажет в заявлении, то в данном случае действует: “то что не запрещено – то разрешено”.

От 1.1.2018 kolaudace подразделяется на согласие (kolaudační souhlas, §122 закона No 183/2006 Сб) и решение (kolaudační rozhodnutí). Согласие действует на Вас в том случае, если Вы сами строите дом (родинный/семейный дом rodinný dům), в случае, если же Вы приобретаете от девелопера – необходимо kolaudační rozhodnutí.

Интересно узнать о параграфе 123 предметного закона, где говорится о возможности досрочного/преждевременного использования недвижимости. Часто происходит так, что человек покупает у девелопера дом, даже если тот не был достроен. Причем, покупая новый дом,( для финансирования) продает старый, и в моменте, когда еще не была выдана kolaudace (разрешение/подтверждение на использование недвижимости), уже хочет переехать в свой новый милый дом. Параграф 123  говорит о том, что строительный комитет может выдать ограниченное по времени разрешение на досрочное использование здания до его завершения, если это не окажет существенного влияния на использование здания, не создает угрозы для безопасности и здоровья людей или животных или окружающей среды.

Часто в договорах на покупку недвижимости в новостройке, а именно в предварительном договоре купле-продажи говорится об обязанности продавца предоставить колаудацию перед уплатой целой покупной цены за недвижимость. Однако на практике, часто этот пункт не додерживается, и подтверждение о колаудации покупатель “получает” лишь на словах. Вы скажете, “ну нет, я покупаю у проверенного девелопера”, однако, недобросовестные представители, желая получить свою провизию, могут и не соблюсти пару пунктов, надеясь на Вашу доверчивость. Просите копию подтверждения.

С другой стороны, некоторые решаются на покупку строящейся/недостроенной недвижимости (дома). Это и дешевле, и удобнее, когда человек хочет достроить по собственному дизайну. Однако, Почему колаудация так важна?

Кроме того, что, как говорилось выше, это проверка на нормы, и отсутствие угрозы жизни и безопасности, но и еще отсутствие колаудации может привести к штрафам. Получение разрешения на использование недвижимости – совсем не шутка, т.к. идет фундаментальная проверка на соответствии техническим нормам, и строительный департамент может запросить такие казалось бы абсурдные документы, как подтверждение о проведении археологической проверки. Поэтому, обращайте внимание на этот пункт в договоре, и указывайте на эту обязанность продавца/девелопера предоставить подтверждение о колаудации.

(c) Elmira Lyapina, LL.M., Ph.D.


Оговорка о характере информации, содержащейся в настоящей статье

Информация, предоставленная в настоящей статье, является лишь общей информацией, и не является юридической консультацией, и может оказаться неприменимой в конкретной ситуации. Для получения квалифицированной юридической помощи Вам следует обратиться к юристу с предоставлением необходимых документов по делу – juristpraha@gmail.com .

Статья подготовлена на основе действительной ситуации и  анализа нормативных правовых актов по состоянию на 4 декабря 2018 года, поэтому при использовании указанной информации необходимо учитывать те изменения, которые будут внесены в законодательство после этого. Впервые статья была опубликована 04.12.2018 на сайте http://juristpraha.cz/kolaudace-ru