купить чехия

Покупка недвижимости (новостройка), что такое kolaudace, для чего ее нужно ждать?

Kolaudace – официальное разрешение, которое дает право использовать недвижимость, или другими словами, официальное подтверждение соответствия  недвижимости с указанными целями, в случае жилого помещения – пригодности дома/квартиры для жилья, в переводе на русский, это приёмка.

 

Параграф 119 закона о территориальном планировании и строительных нормах No 183/2006 Сб. (строительный закон, stavební zákon), с поправками к 1.1.2018, так определяет колаудацию: „доконченное строение, или часть строения предназначенного для раздельного/самостоятельного использования … можно использовать на основании согласия (kolaudační souhlas) или решения об использовании (kolaudační rozhodnutí). Строитель обеспечит проведение всех испытаний и измерений, в соответствии со специальными правовыми актами.“

То есть, строительный комитет/департамент  (stavební úřad), получив заявление, в течение 30 дней проверяет проектовые документы и состояние помещения на соответствие с техническими стандартами, нормами, законными требованиями, и заявленным в документах, и выдает разрешение на использование. Это не только документация, недвижимость должна соответствовать всем стандартам, требованиям и правилам. Должны соблюдаться все законодательные изменения, правила безопасности (пожарный извещатель, огнетушитель, лестничные ограждения, огнестойкий гипсокартон …), контрольное измерение значений радона в доме. Необходимо иметь завершенные стены, пол, ванную комнату и кухню, и по крайней мере одно жилое помещение. И если в течение 30 дней строительный департамент Вам не запретит/ не откажет в заявлении, то в данном случае действует: “то что не запрещено – то разрешено”.

От 1.1.2018 kolaudace подразделяется на согласие (kolaudační souhlas, §122 закона No 183/2006 Сб) и решение (kolaudační rozhodnutí). Согласие действует на Вас в том случае, если Вы сами строите дом (родинный/семейный дом rodinný dům), в случае, если же Вы приобретаете от девелопера – необходимо kolaudační rozhodnutí.

Интересно узнать о параграфе 123 предметного закона, где говорится о возможности досрочного/преждевременного использования недвижимости. Часто происходит так, что человек покупает у девелопера дом, даже если тот не был достроен. Причем, покупая новый дом,( для финансирования) продает старый, и в моменте, когда еще не была выдана kolaudace (разрешение/подтверждение на использование недвижимости), уже хочет переехать в свой новый милый дом. Параграф 123  говорит о том, что строительный комитет может выдать ограниченное по времени разрешение на досрочное использование здания до его завершения, если это не окажет существенного влияния на использование здания, не создает угрозы для безопасности и здоровья людей или животных или окружающей среды.

Часто в договорах на покупку недвижимости в новостройке, а именно в предварительном договоре купле-продажи говорится об обязанности продавца предоставить колаудацию перед уплатой целой покупной цены за недвижимость. Однако на практике, часто этот пункт не додерживается, и подтверждение о колаудации покупатель “получает” лишь на словах. Вы скажете, “ну нет, я покупаю у проверенного девелопера”, однако, недобросовестные представители, желая получить свою провизию, могут и не соблюсти пару пунктов, надеясь на Вашу доверчивость. Просите копию подтверждения.

С другой стороны, некоторые решаются на покупку строящейся/недостроенной недвижимости (дома). Это и дешевле, и удобнее, когда человек хочет достроить по собственному дизайну. Однако, Почему колаудация так важна?

Кроме того, что, как говорилось выше, это проверка на нормы, и отсутствие угрозы жизни и безопасности, но и еще отсутствие колаудации может привести к штрафам. Получение разрешения на использование недвижимости – совсем не шутка, т.к. идет фундаментальная проверка на соответствии техническим нормам, и строительный департамент может запросить такие казалось бы абсурдные документы, как подтверждение о проведении археологической проверки. Поэтому, обращайте внимание на этот пункт в договоре, и указывайте на эту обязанность продавца/девелопера предоставить подтверждение о колаудации.

(c) Elmira Lyapina, LL.M., Ph.D.


Оговорка о характере информации, содержащейся в настоящей статье

Информация, предоставленная в настоящей статье, является лишь общей информацией, и не является юридической консультацией, и может оказаться неприменимой в конкретной ситуации. Для получения квалифицированной юридической помощи Вам следует обратиться к юристу с предоставлением необходимых документов по делу – juristpraha@gmail.com .

Статья подготовлена на основе действительной ситуации и  анализа нормативных правовых актов по состоянию на 4 декабря 2018 года, поэтому при использовании указанной информации необходимо учитывать те изменения, которые будут внесены в законодательство после этого. Впервые статья была опубликована 04.12.2018 на сайте http://juristpraha.cz/kolaudace-ru

Покупка недвижимости, на что обратить внимание и какие шаги предпринять.

Было бы ошибкой утверждать, что к покупке недвижимости кто-то подходит несерьезно. Разумеется, сначала проходит фаза поиска недвижимости, осмотра, договорная фаза, и непосредственно покупки, и все это вкупе с общением с продавцом, риэлтором, девелопером, юристом, банкиром, финансовым консультантом, техническим экспертом. Тем не менее, часто сталкиваюсь с тем, что допускаются одни и те же ошибки при покупке недвижимости, хотя, казалось бы процесс довольно обычен, и многие в этом процессе участвуют не один раз.

Конечно, есть разные особенности покупки недвижимости будь то коммерческая недвижимость, или жилая, покупка в новостройке или вторичного жилья, покупка квартиры или дома, части дома, таунхауса, при помощи ипотеки, банковского кредита или из собственных средств, а также обременения недвижимости со стороны продавца – есть ли серветут (věcné břemeno  – бремя, которое необходимо принять, к примеру, проездная часть на территории земельного участка или близко расположенная сирена), или залоговое право банка продавца.

В данной статье я лишь рассмотрю некоторые вводные моменты, на которые необходимо обратить внимание.

Важность технического осмотра.

Часто сталкиваюсь с тем, что человек не обращает внимание на важность технического осмотра недвижимости перед ее покупкой. Дело может быть в доверии к продавцу, в особенности если это крупная девелоперская или строительная компания, или то, что продавец представлен риэлтором, или даже в отсутствии видимых признаков технических недоделок. Принимая предмет купли-продажи, или недвижимость в собственность, при составлении протокола приемки-передачи (на чешском это звучит как «předávací protokol»), необходимо указать все дефекты и недоделки/недоработки, включая технические данные.

Необходимо перед покупкой также изучить техническую сторону – с экспертом. К примеру, после покупки недвижимости в новостройке, семья А столкнулась с неисправной системой водопровода, а когда сообщила об этом строителю, в рамках исправления и гарантии, им отказали, сославшись на неправильное использование со стороны покупателя. А также уточнили, что, если бы проблема была на стороне продавца, об этом бы было упоминание в протоколе, а поскольку речь не идет о скрытом дефекте, финансовое бремя исправления данной неисправности лежит на покупателе (тут также приходит на помощь продавцу/строителю §2629 Гражданского кодекса ЧР). Другой пример, ситуация у семьи Б, которая купила вторичное жилье – красивый двухэтажный домик, а точнее таунхаус (это несколько одинаковых домов соединенных одной общей стеной) за совсем не малую сумму. Предварительно не проверив техническую документацию и техническую сторону вопроса, семья столкнулась с тем, что не может свою (но в тоже время) общую стену ни утеплить, ни заново отстроить, к тому же стена, при снесении соседнего дома/таунхауса, не только деформировалась сама, но и повлияла на общую конструкцию дома. Третий пример, довольно частый при постройке недвижимости и недодержки плана геодезистами. В итоге, Вы можете приобрести недвижимость в гораздо меньшем метраже, чем указано в действительности как в земельном плане, так и в самой кадастровой палате. Как такое может быть? Есть стандарты измерения и есть погрешности, которые аккумулироваться.

Что бы случилось, если бы эксперт проверил недвижимость?

Во-первых, это могло бы существенно повлиять на цену, во-вторых, на гарантию по исправлению дефектов, в т.ч. и возможных/скрытых, в-третьих, это Ваше спокойствие и знание того, что может случиться и чего ожидать в течение пользования, а также насколько соответствует документация действительности.

 

Общение с продавцом, девелопером, риэлтором. Основные договоры при покупке.

Каждое соглашение необходимо отражать в договорной документации. Часто это 3-4 договора. Это договор резервации, так называемый необязательный договор, где недвижимость «резервируется», а точнее не предлагается другим покупателям в течение небольшого срока (от 5 до 14 дней) взамен на небольшую сумму (часто от 50.000 до 150.000 крон), часть от суммы всей цены. В случае, если покупатель серьезен, и хочет купить данную недвижимость, ему достаточно данного срока, чтобы подготовить всю сумму и необходимую документацию к покупке.

Часто также бывает, что договор резервации включает в себя две части – непосредственно сам договор резервации и договор посредничества, где третьей стороной договора, посредником, выступает риэлтор. Бывали случаи, когда риэлторы (недобросовестные) включали в общую сумму свою провизию, к примеру «Провизия составляет 200.000 крон, и она включена в общую сумму купли-продажи». Почему это условие, мягко говоря, не очень хорошее? Дело в том, что покупатель платит 4% налога на приобретение недвижимости (актуальное постановление Сената №340/2013 Сб.) от всей «покупной цены», разумеется, такая фраза бы значила, что сумма налога была бы увеличена на провизию посредника.

Следующий договор – Предварительный договор, или договор о будущем договоре купли-продажи (§1785 Гражданского кодекса ЧР). Он имеет большую силу, чем договор резервации, и данный договор излюблен девелоперскими и строительными компаниями, которые этим предварительным договором обязывают покупателей оплатить всю сумму ДО заключения договора купли-продажи. Однако, чем же опасен данный договор? Все же это предварительный договор, на основании этого договора – Вас вряд ли (а точнее не) внесут в кадастровый реестр в качестве нового собственника. К тому же есть вероятность, что объект может быть недостроен, либо строительная палата не выдаст заключение о возможности пользования данной недвижимостью (kolaudační souhlas), и так истребование суммы, издержки, а также, в случае финансирования банком и, штрафы, может быть очень накладно и неприятно.

Связанный с этим вопрос оплаты суммы за покупку недвижимости, прописанную как в предварительном договоре и договоре купли-продажи, а именно пункты о том, что сумма должны быть перечислена сразу на счет продавца. Очень не советую следовать данному пункту, и если он содержится в договоре (а он в 99,9% случаях содержится), то найти третью сторону, где могла бы «покупная цена» храниться. Это может быть как ячейка адвоката (и связанный с ним договор о хранении – smlouva o úschově), или нотариуса, или же специального банковского счета (‚jistotní účet‘ – однако внимание! Не все банки умеют предоставлять данный счет). За небольшую (сравнительно) оплату, вы сохраните сумму, пропишите условия ее перечисления на счет продавца, и будете спокойны, что эта сумма, в случае проблематических ситуаций, вернется Вам в целости и сохранности.

Последний основной договор – это непосредственно договор купли-продажи (Kupní smlouva §2128, ГК ЧР № 89/2012 Сб.). Не пугайтесь, если после объемного (на 20 страниц) предварительного договора Вам в руки придет двух-страничный договор купли-продажи. Что прописывается? Основные пункты передачи собственности, обязательства продавца на вклад в кадастр нового права собственности, заявления продавца, что на недвижимости не висят дополнительные обязательства, залоговое право и права третьих лиц, и что обо всех дефектах покупатель был информирован, и обязательство покупателя оплатить сумму и налог на приобретение недвижимости и принять недвижимость в назначенные сроки.

Это, конечно, не полный список, лишь некоторые моменты. Что хотелось бы еще отметить, что одна из копий данного договора должна быть с заверенными подписями всех сторон, все для предоставления в кадастровую палату. Если из сторон только продавец и покупатель, то достаточно трех экземпляров, по одному для каждой из сторон, и один экземпляр предоставляется в кадастровую палату.

В следующих статьях я рассмотрю подробнее договоры, сопутствующие приобретению недвижимости, приобретение строящейся недвижимости и инвестирование в нее, связанные с этим решения земельного и строительного комитетов, кадастровая палата и ее значение, договоры, связанные с постройкой, залоговое право, право строения, а также продажа недвижимости и подводные камни.

(с) Elmira Lyapina, LL.M., Ph.D.


Оговорка о характере информации, содержащейся в настоящей статье

Информация, предоставленная в настоящей статье, является лишь общей информацией, и не является юридической консультацией, и может оказаться неприменимой в конкретной ситуации. Для получения квалифицированной юридической помощи Вам следует обратиться к юристу с предоставлением необходимых документов по делу – juristpraha@gmail.com .

Статья подготовлена на основе действительной ситуации и  анализа нормативных правовых актов по состоянию на 23 сентября 2018 года, поэтому при использовании указанной информации необходимо учитывать те изменения, которые будут внесены в законодательство после этого. Впервые статья была опубликована 23.09.2018 на сайте http://juristpraha.cz/pokupka-nedvizhimost