договор аренды чехия

Окончание аренды квартиры в Чехии

Заканчивается календарный или учебный год, остро встает вопрос об окончании аренды квартиры. В каких случаях заканчивается аренда квартиры? Как правильно расторгнуть договор об аренде? Что такое кауце? Должны ли их вернуть? Что делать, если хозяйка квартиры не вернула кауце предыдущим жильцам? 

Окончание аренды квартиры регулируется Гражданским кодексом. Как известно с 1 января 2014 года возникшие с нового года права и обязанности регулируются Новым Гражданским Кодексом (№ 89/2012 Сб). Обязательства, возникшие до 31.12.2013, будут регулироваться прежними правилами, однако, разумеется, существуют исключения, например, на права и обязанности, которые будут оцениваться по старому кодексу, могут быть использованы положения нового кодекса (указаны в первой главе первой части Нового гражданского кодекса).

Аренда квартиры может быть окончена следующими способами:

1. Истечением установленного срока в случае, если договор аренды был заключен на определённый срок. 

2. На основании договора между арендодателем и арендатором.

Договор должен бы быть заключен в письменной форме. В договоре должны быть указаны дата окончания договора аренды и срок передачи квартиры. (dohoda o skončení nájmu bytu)

 3. На основании расторжения договора аренды (výpovědˇ) в письменной форме со стороны арендатора или арендодателя. Арендатор может договор аренды расторгнуть без указания причин. 

Договор об аренде квартиры теперь могут расторгнуть как арендодатель, так и арендатор. Уведомление о расторжении — должно быть в письменном виде и должна быть доставлена другой стороне, а также должен быть указан срок окончания аренды, который согласно законодательству составляет 3 месяца. Срок уведомления расторжения начинается в первый день календарного месяца, следующего после того, как другая сторона получила уведомление.

Все причины, по которым арендодатель может договор расторгнуть, указаны в гражданском кодексе.

Нововведением является условие действительности расторжения (platnost výpovědi), которое подаст арендодатель, а именно -обязательное разъяснение арендатору его права на возражение против расторжения, а также права предложения пересмотра расторжения – судом. Срок для подачи в суд составляет 2 месяца от даты, когда было уведомление о расторжении арендатору доставлено. 

ПРИЧИНЫ для расторжения АРЕНДОДАТЕЛЕМ следующие: 

• если арендатор не оплачивает арендные платы/квартплаты (услуги за использование квартиры), при сроке – более 3 месяцев,

• если арендатор или тот, кто с ним проживает, несмотря на письменные предупреждения, нарушают хорошие манеры и правила добрососедства в доме,  • использование квартиры не по назначению,

• если арендатор осужден за умышленное преступление против арендодателя, либо членов его семьи, либо против собственности живущего в этом доме,

• не использование квартиры без важных на то причин, 

• если арендодателю нужна квартира для своей семьи и т.п.

• если это была «служебная квартира», и арендатор перестал выполнять соответствующую работу, которая «держала» его на этой квартире,

• если квартира «особого назначения», а арендатор не является инвалидом (это касается того, чтобы квартира была использована наиболее соответствующе своему назначению),

• а также при прекращении существования квартиры. Новый гражданский кодекс, тем не менее, позволяет арендодателю, при определенных условиях, расторгнуть договор без срока расторжения (výpovědní lhůta) и требовать, чтобы арендатор без промедления, не позже 30 дней от окончания аренды, сдал квартиру.

Это право арендодатель имеет в том случае, если арендатор нарушает свои обязанности особо тяжким способом. НГК содержит список того, что можно считать особо тяжким нарушением обязанностей:

– неуплата арендной платы и квартплаты более 3 месяцев,

– арендатор наносит повреждения квартире/дому серьезным и необратимым способом,

– арендатор причиняет серьезный ущерб или неудобства арендодателю или лицам, живущим в доме.

-арендатор использует квартиру не по тому назначению, которое было указано в договоре.

Гражданский кодекс регулирует и то, что в вышеуказанных случаях, нельзя от арендодателя требовать того, чтобы арендатор мог находиться в квартире арендодателя и после срока расторжения, как это было раньше. Тем не менее, если все же арендодатель не укажет в уведомлении о расторжении, в чем именно заключается нарушение арендаторской обязанности, либо не вызовет его в течение разумного срока, чтобы арендатор устранил подобное противозаконное состояние, расторжение во внимание не принимается.

(*** Ранее в определенных случаях установленных законом, в случае окончания аренды квартиры расторжением арендодателем договора, арендатор имел право на компенсационную квартиру или компенсационное жильё, если расторжение договора аренды было не по причинам вины арендатора, то арендатор мог далее жить в квартире, договор на которую был расторгнут, до срока, пока ему арендодатель не предоставит компенсационную квартиру. Новый гражданский кодекс не предусматривает права арендатора на компенсационную квартиру).

ПРИЧИНЫ расторжения договора об аренде АРЕНДАТОРОМ также описаны в гражданском кодексе, к примеру, когда тот получит работу в новом месте, куда ему легче будет переселиться.

4. аренда квартиры заканчивается также и со смертью арендатора, если только аренда квартиры не переходит на другого члена его семьи.

Арендатор обязан сдать квартиру арендодателю в день истечения срока аренды. Если он этого не сделает, то арендодатель имеет право на компенсацию в размере согласованной арендной платы до того дня, когда арендатор действительно сдаст квартиру арендодателю. Квартира считается сданной, если арендодатель получил ключи и если ему ничего не препятствует к доступу к квартире и ее использованию.

Очень важно при окончании аренды квартиры и при передаче квартиры составить Протокол о передаче квартиры, в котором обе стороны подтверждают передачу квартиры, а также ее состояние. В протокол также необходимо записать показания счетчиков воды, электричества, газа.

При проведении переговоров об аренде, арендодатель может потребовать от арендатора сложения страхового депозита («kauce»). Это возвращаемый залог для обеспечения арендной платы, а также платежей за услуги пользования квартиры. С новым гражданским кодексом, арендодатель имеет право назначить сумму kauci не превышающую арендную плату за 6 месяцев. Арендодатель обязан поместить этот страховой депозит на специальный счет. Арендодатель имеет право использовать этот страховой депозит на покрытие долгов/недоплат по квартплате и за услуги, связанные с жильем. После истечение срока аренды арендодатель обязан вернуть этот депозит арендатору не позже 30 дней с момента окончания аренды квартиры (истечение срока/освобождение квартиры арендатором). 

КАУЦЕ или в соответствии с параграфом 2254 гражданского кодекса 89/2012 “уверенность (jistota)”- это депозит – это финансовая гарантия того, что арендатор будет выполнять свои обязательства по договору аренды. Условием возникновения этого обязательства – депозита или кауце – предварительное соглашение между арендатором и арендодателем. Арендодатель обязан вернуть этот депозит арендатору по окончанию срока аренды. Тем не менее, арендодатель имеет право вычесть из депозита то, что ему арендатор должен. Иными словами – любые долги за коммунальные услуги, либо порча имущества.  Нововведением является то, что и арендатору законом гарантировано право на уплату процентов от депозита на период предоставления/уплаты депозита до его возврата. Однако, важно то, что именно прописано в договоре аренды, к какому соглашению пришли обе стороны.  Следует обратить внимание и на то, что возврат депозита связан с окончанием договора аренды, не – с выселением.

Примечание – аренда квартиры НЕ заканчивается:

• выселением из квартиры. Если арендатор желает выселиться из квартиры раньше, чем заканчивается действие договора аренды, то он должен окончить аренду квартиры согласно выше приведённым правилам, по договоренности с арендодателем. Если он этого не сделает, то договор аренды ещё действителен. • С изменением владельца квартиры. Новый владелец принимает на себя правовое положение первоначального владельца и не может договор аренды произвольно менять или расторгнуть без соответствующих причин.

(c)Elmira Lyapina


Оговорка о характере информации, содержащейся в настоящей статье

Информация, предоставленная в настоящей статье, является лишь общей информацией, и не является юридической консультацией, и может оказаться неприменимой в конкретной ситуации. Для получения квалифицированной юридической помощи Вам следует обратиться к юристу с предоставлением необходимых документов по делу – juristpraha@gmail.com .

Статья подготовлена на основе анализа нормативных правовых актов по состоянию на 2014 год, поэтому при использовании указанной информации необходимо учитывать те изменения, которые будут внесены в законодательство после этого. Впервые статья была опубликована 29 декабря 2013 года на сайте vkontakte, по ссылке http://vk.com/jurist_praha?w=wall-60692647_7

ДОГОВОР ОБ АРЕНДЕ В ЧЕШСКОЙ РЕСПУБЛИКЕ.

JLeIxr2Xq2o

 По данным Чешского Статистического Бюро (Český Statistický Úřad) около трети всех квартир в жилых домах находятся в аренде. Аренда квартиры является одной из наиболее распространенных форм жилья, после – жилья в собственности. Поскольку, аренда заключается на основании соглашения двух сторон, предлагаю ознакомиться с пунктами, на которые нужно обратить внимание при заключении договора. От 1.1.2014 вступил в силу новый Гражданский кодекс 89/2012, который внес некоторые изменения, касающиеся договора об аренде.

По новому гражданскому кодексу – параграфы 2201-2331 – в отличие от ранеее действовашего законодательства, договор аренды значительно упрощен, и достаточно лишь соглашения сторон об аренде и об уплате арендной плате арендодателю. Дело в том, что вместе с Гражданским кодексом был принят новый закон о Кадастре недвижимости, и информация об аренде, квартире и соответствующем будет прозрачна, и любой будет иметь доступ к информациям на веб-страницах Кадастровой палаты (Katastrální úřad).

Таким образом, важным изменением в области договора об аренде является то, что если арендованное имущество записано в открытом списке (например, в кадастре недвижимости), по заявлению собственника, либо по его согласию с заявлением арендатора, можно также до открытого списка записать и информацию об аренде. Кроме того, ГК не препятствует аренде квартиры, которая не была прежде предназначена для жилья решением строительной палаты (stavební úřad), но фактически – пригодна для здоровой жизни.

В соответствии с ГК, предметом договора об аренде может быть недвижимость, часть недвижимости, а также имущество, которое возникнет в будущем, если его сложно определить на время подписания договора.

Договор об аренде можно заключить на определенный и неопределенный срок, таким образом, если в договоре отсутствуют положения о сроке заключения договора, речь идет о неопределенном сроке (либо договор на более, чем 50 лет). Договор об аренде с неопределенным сроком действия можно расторгнуть без причины с периодом предварительного письменного уведомления – 3 месяца.

Договор об аренде на определенный срок можно определить временными рамками или со ссылкой на определенный период деятельности (на время обучения, работы над определенным проектом/для определенного работодателя), либо со ссылкой на определенный факт (достижение совершеннолетия).

Действие договора заканчивается с истечением срока аренды. Если арендатор использует квартиру после истечения обговоренного срока, а арендодатель не подал на него в суд для освобождения имущества в течение 30 дней (с даты срока, на который был заключен договор), договор об аренде обновляется на тех же условиях, при которых был заключен первоначально. Таким образом, аренда, заключенная на срок более одного года – обновляется на год, менее года – на соответствующий срок.

В практике очень часто встречаются ситуации, когда происходят изменения в лице арендодателя (при продаже недвижимости, в которой живут арендаторы). Однако это никак не затрагивает действительность договора об аренде, который был заключен изначально между арендатором и предыдущим арендодателем. Новый владелец с покупкой жилья принимает все права и обязанности предыдущего владельца. Это означает, что договор об аренде, заключенный с предыдущим владельцем – и далее действителен, и нет нужды заключать новый договор об аренде.

С 1.1.2013 размер аренды можно увеличить только соглашением обеих стран, одностороннее увеличение арендной платы в ЧР уже невозможно. Важно знать, что арендодатель имеет право предложить увеличение платы, и если арендатор в течение 2 месяцев от дня получения этого предложения не сообщит о своем согласии в письменной форме арендодателю, так арендодатель имеет право в течение 3 месяцев подать предложение в суд, чтобы суд определил размер арендной платы. Суд определит арендную плату в обычном месте и времени.

Договор об аренде должен быть заключен в письменной форме. С ГК были опущены положения, которые налагали на арендаторов санкции, а также обязанности, которые, в силу обстоятельств, являются не соразмерными. Если стороны не заключили действующий договор или вообще не заключили договор, по новому гражданскому кодексу, арендатор будет под охраной положения Гражданского кодекса, которое позволяет ему выстоять право на аренду квартиры. Если арендатор использует квартиру добросовестно более 3 лет, полагая, что арендует по праву, то договор об аренде будет считаться заключенным.  

Договор должен содержать следующие данные:

– имена, адреса и даты рождения договаривающихся сторон,

-размер квартиры,

-способ «использования» квартиры,

-размер арендной платы и других платежей,

-срок, на который заключается аренда,

-выписка из кадастра недвижимости,

-информацию о проживающих соседях (по квартире),

-состояние квартиры и обустройства.

Кроме того, частью договора должен быть протокол о передаче, который, кроме идентификации договаривающихся сторон, содержит информацию о потребляемой энергии, список трат и состояние на данный момент.

Эксперты рекомендуют, чтобы владельцы перевели платеж по энергии непосредственно на арендатора, во избежание возможных долгов. Известно, что владельцы все чаще используют возможность включить в договор обязанность арендатора застраховать квартиру, свое имущество и ответственность за причиненный ущерб.

Гражданский Кодекс далее определяет, какой должна быть квартира к проживанию: соответствующая договору, в хорошем состоянии, чистая, и обеспеченная нужными коммуникациями (вода, электричество, отопление, мусоропровод итд).

Если квартира не отвечает выше изложенным требованиям/описанию арендодателя, то арендатор имеет право отказаться от переезда в эту квартиру, до тех пор, пока не будут исправлены все дефекты. Однако, если переедет, то имеет право на соразмерную скидку с арендной платы, до тех пор, пока арендодатель не устранит имеющиеся проблемы.

Арендная плата и залог за коммуналку оплачивается заранее каждый месяц, не позже 5-го дня соответствующего платежного периода, если иное не предусмотрено договаривающимися сторонами (К примеру, плату за май арендатор должен заплатить 5.мая, если не обговорено иначе).

Арендодатель имеет право требовать, чтобы в квартире жили такое количество лиц, которое соответствует размеру квартиры и не препятствует тому, чтобы все жильцы могли жить в удовлетворительных гигиенических условиях.

Если арендатор знает заранее, что ближайшие 2 месяца не будет жить в квартире, должен сообщить об этом арендодателю. Вместе с этим, определит человека (если таковой имеется), который во время его отсутствия обеспечит возможность войти в квартиру, когда это необходимо.  

Аренда истекает в следующих случаях:

– предмет аренды пропадет, либо станет непригодным для использования,

-договором между арендодателем и арендатором,

-письменным уведомлением,

-истечением срока.  

Особым случаем расторжения договора об аренде является расторжение по причине нарушения условий договора арендатором. В этом случае, арендодатель имеет право расторгнуть аренду без предварительного (3-месячного) уведомления. Однако арендодатель обязан перед подачей уведомления о расторжении в письменной форме вызвать арендатора к устранению созданных им нежелательных условий/неприличного поведения/незаконного состояния.

Гражданский кодекс определяет как серьезные нарушения следующее:

-арендатор минимально 3 месяца не платит арендную плату и коммуналку,

-наносит вред квартире/дому серьезным или необратимым способом,

-наносит серьезный ущерб или неудобства арендодателю, или лицам, живущим в доме,

-использует квартиру в несоответствующих целях.  

Хороший договор об аренде должен предусматривать проблемы и то, как добросовестного арендодателя, или арендатора от них защищать. Договор должен не только содержать все защитные элементы, за которые юристы хотят высокую плату (и следовательно в стандартных типовых договорах не найти), но также должен своим содержанием и формулировками обеспечить переговорное преимущество. Поэтому, не рекомендую использовать скаченные с интернета договора (или отксерокопированные от друга), но попросить подготовить, или, по крайней мере, проверить их опытным юристом.

(c) Elmira Lyapina


Оговорка о характере информации, содержащейся в настоящей статье

Информация, предоставленная в настоящей статье, является лишь общей информацией, и не является юридической консультацией, и может оказаться неприменимой в конкретной ситуации. Для получения квалифицированной юридической помощи Вам следует обратиться к юристу с предоставлением необходимых документов по делу – juristpraha@gmail.com .

Статья подготовлена на основе анализа нормативных правовых актов по состоянию на 2014 год, поэтому при использовании указанной информации необходимо учитывать те изменения, которые будут внесены в законодательство после этого. Впервые статья была опубликована 5 ноября 2013 года на сайте vkontakte, по ссылке http://vk.com/jurist_praha?w=wall-60692647_2