real estates

A few words about internet auctions and real estate in Czechia

Internet auction in reality is something different from the one that we are used to see in Hollywood movies. Unfortunately (or fortunately), you will not see beautiful women in shiny dresses with expensive jewelry, you will not see men with cigars, playing with the keys of their expensive yachts, you will not see flashing cards with numbers and restless peeking along the rows, you will not hear the disturbing music, the hammer and the broken voice of the auctioneer. All you will hear is your PC mouse clicks and disturbing music only if you turn it on. All you will see is an expert’s opinion on evaluation of a real estate, a notice regarding the auction, as well as several numbers that signify your temporary competitors. And also, of course, the size of the bids, and the time that is extended by 5 minutes each time someone makes a new bid.

In Czechia auctions are quite common, both for antiquarian and rare goods, as well as for consumer goods or things, for example cars or real estate.

By the way, quite often the terms “auction” in a meaning of a private sale or auction (česky – aukce) and “public auctions” (dražby) are interchangeable, but purely legally it is about different concepts. If the definition of the „aukce“ you will not find in the law, even though the main provisions are in the Civil Code (No 89/2012 Coll.), then there is a Law on Public Auctions No. 26/2000 Coll. (LPA), defines public auction quite clearly, determining the public auction, participants, and related requirements for the conduct of public auction. By the way, the Law on Public Auction distinguishes between voluntary and involuntary public auction.

In a case of voluntary public auction, the applicant may be the owner himself or the person who has the right to dispose of the auction object (for example, the bankruptcy trustee). However, for the public auctions there is a need of a special license (§ 6 (1) of LPA), in contrast for a private auctions. Auctions can be held only on the basis of a written contract.

It is logical to assume that if in the case of a private auction or a voluntary public auction, the owner decides to do it himself, in the case of involuntary / forced auction, it is a matter of exercising, for example, the creditor’s right towards to the owner-debtor.

Creditor can exercise its right by, for example, selling the immovable property of the debtor. The forced sale of real estate is carried out by means of public auction, either according to the Law of Public Auction (further referred to as forced sale under LPA), or by forced sale under enforcement proceedings (so-called „exekuce“, further as forced sale under EP), in accordance with the Code of Civil Procedure (§335-338a No.99/1963 Coll.).

The reason for the forced sale under EP is the inability of the debtor-owner to repay his debts. Negotiations on auctions are announced by the bailiff (sheriff officer/ soudní exekutor) and are conducted either physically directly at the enforcement office of the bailiff or electronically on the Internet auction portal.

The subject of the public auction is often the real estate / immovable property of the debtor. The initial price of a real estate is established by law – 2/3 of the assessed price determined by the expert in its appraisal in the framework of the forced sale under EP, and 1/2 of the assessed price determined by the expert in forced sale under LPA.

So, for example, a small debt of 15,000 Czech crowns could be reason of the forced sale under EP, where the debtor will lose his real estate in an amount 200 times higher the original debt in value. But at the same time, such property can be purchased at auction 3 times lower than its market value.

The participant who has offered the highest price (made the highest bid) is awarded the „příklep“(title deed, a resolution, on the basis of which the right of ownership is acquired / transferred). It is worth noting that in the case of forced or public auction, we are always talking about the official decision or resolution, while, in the private sale/ auction, the title deed is an agreement, for example, a purchase agreement.

Participant of the auction could be only a person, who was registered on time and whose identity was confirmed, could be present at an internet auction, also, who paid for the auction security amount in conditions stipulated by the notice of an auction. Moreover, in the case of forced auction under LPA, the security amount is up to 30% of the minimal reservation price (§14 of the LPA); in the forced auction under EP, the amount of collateral varies, it is determined in each particular case, but shall be no more than 3/4 of the amount of the minimal reservation price.

After the auction, the winner must pay the entire cost of 10 to 30 days in the case of forced auction under LPA; and within 30 days from the entry into force of the resolution in the case of forced auction under EP. It is worth to mention, during this time there is an opportunity to appeal for other participants or persons involved to this auction, which can affect the duration of the process, the trial may last for several years.

However, it is worth remembering that in the case of acquiring real estate in such forced auctions under LPA, different “easements” (including the mortgage and rights of third persons) that burdened real estate remain effective, unlike in forced auctions under EP, where easements cease to be effective, except for those that have been explicitly stated to be remaining.

Above mentioned is not the only risk. It often happens that in the forced auctions of real estate, the debtor (ex-owner) still lives there, since it is his only property. There are cases when the debtor by all means delays the process of transfer of the right of ownership, as well as the physical transfer of property to the new owner by various means, including legal and physical upholding of the right – refusal to move.

Therefore, often developers or investors participate in such trades, whose teams study the environment, risks and ways to circumvent them in advance. Last but not least, you need to contact a lawyer to check the possible legal risks.

(c) Elmira Lyapina, LL.M., Ph.D.


Disclaimer about the nature of the information contained in this article.

The information provided in this article is the general information, and does not constitute legal advice, and may be not valid in a particular situation. To obtain qualified legal consultancy, you should contact a lawyer with the provision of the necessary documents regarding the case. For example, by email: juristpraha@gmail.com.

This article was prepared on the basis of an analysis of legislative regulations for 20.02.2019. Therefore, while using such information, should be considered the changes to be made to the legislation after that. This article was published the first time on February, 20, 2019 on the web page www.juristpraha.cz

Пару слов об электронных торгах и недвижимости в Чехии

Электронные торги проходят способом, отличным от того представления, к которому мы привыкли в голливудских фильмах. К сожалению (или к счастью), вы не увидите красивых женщин в струящихся блестящих платьях с дорогими ювелирными украшениями, не увидите и агрессивно и победно настроенных мужчин с сигарой во рту, поигрывающих ключами своих дорогих яхт, не увидите мелькание карточек с номерами и беспокойное переглядывание по рядам, не услышите тревожную музыку, постукивание молотка и срывающийся голос аукциониста с “один миллион раз… один миллион два… один миллион три… три… продано!”. Все, что вы услышите, это клики мышкой и тревожную музыку, если сами ее включите на заднем фоне. Все, что вы увидите, это заключение оценщика о недвижимости, уведомление о торгах, а также несколько рядов цифр, означающих ваших временных конкурентов. А также, разумеется, размеры ставок, и время, которое продлевается на 5 минут каждый раз, когда кто-то делает новую ставку.

 

 

В Чехии торги и аукционы вполне распространены, как на антикварные и редкие товары, так и на товары / вещи широкого пользования, к примеру машины или недвижимость.

К слову, довольно  часто можно встретить термины “аукцион” (česky – aukce) и “торги” (dražby) как взаимозаменяемые, однако чисто юридически речь идет о разных понятиях. Если определение аукциона не найдем в законе, однако основные положения можно найти в гражданском кодексе, то торги закон о публичных торгах No. 26/2000 Сб. (ЗоПТ),  определяет достаточно четко и ясно, детерминируя торги, участников, и сопутствующие требования к проведению торгов. К слову, закон о публичных торгах различает добровольные и недобровольные торги.

В некотором смысле, аукционы очень похожи на добровольные торги. В случае добровольных торгов заявителем может быть сам владелец или лицо, которое имеет право отчуждать объект аукциона (например, конкурсный управляющий). Однако, в отличие от аукциона, на который не нужна специальная лицензия, торги могут проводить лица лишь со специальной лицензией (§ 6 (1) ЗоПТ). Торги (аукцион) могут быть проведены только на основании письменного договора.

Логично предположить, что если в случае аукциона или добровольных торгов, собственник сам решается идти на это, в случае недобровольных/ принудительных торгов речь идет об осуществлении права по отношению к собственнику например право кредитора к возвращению долга.

Кредиторы имеют возможность удовлетворять свои требования различными способами, одним из которых является распоряжение о продаже недвижимости должника. Продажа недвижимости осуществляется либо посредством публичных принудительных торгов, либо торгов на основании постановления суда, в исполнительном производстве (тнз. exekuce).

Если недобровольные публичные торги в соответствии с чешским законодательством – проводятся в соответствии с законом о публичных торгах, то торги на основании исполнительного судопроизводства – проводятся в соответствии с гражданского процессуального (§335-338a No.99/1963 Сб.) кодекса.

Причиной проведения торги в исполнительном производстве является неспособность должника-собственника погасить свои долги. Переговоры о торгах объявляются судебным исполнителем и проводятся либо физически непосредственно в офисе исполнителя, либо в электронном виде на портале интернет-аукциона.

Предметом торгов часто является недвижимость должника. Начальная цена недвижимости устанавливается законом – две трети от оценочной цены, определенной экспертом в рамках исполнительного судопроизводства, и половина от оценочной цены в соответствии с ЗоПТ.

Так, к примеру, небольшой долг в 15 000 крон при действии принудительного исполнения судебного решения, может быть причиной, по которой должник может лишиться своей недвижимости в 200 раз превышающую по стоимости первоначальный долг.  Но в то же время, такую недвижимость можно приобрести на торгах в 3 раза ниже ее рыночной стоимости.

Участнику, предложившему наибольшую цену, присуждается тнз „приклеп“ (příklep)(правоустанавливающий документ – постановление, на основании чего приобретается/переходит право собственности). Стоит заметить, что в случае торгов, речь всегда идет о постановлении или о решении, в то время как, в аукционе правоустанвливающим документом является договор, к примеру договор купли-продажи.

В качестве аукциониста на электронном аукционе может присутствовать только лицо, которое вовремя зарегистрировалось и чья личность была подтверждена, оплатило аукционное обеспечение в размере и на условиях, предусмотренных уведомлением об аукционе. Причем в случае недобровольных торгов обеспечение составляет до 30% от минимальной начальной ставки (§14 ЗоПТ); в торгах в исполнительном производстве размер залогового обеспечения разнится, определяется в каждом конкретном случае, но составляет не более 3/4 от суммы начальной ставки.

После проведения торгов, победитель должен оплатить целую стоимость от 10 до 30 дней в случае недобровольных торгов, и в течение 30 дней от вступления в силу постановления в случае торгов в исполнительном производстве. Разумеется, в течение этого времени есть возможность другим участникам или причастным лицам оспорить торги, что не может не повлиять на длительность процесса, судебный процесс может длиться в течение нескольких лет.

Однако стоит помнить и о том, что в случае приобретения недвижимости на недобровольных торгах, сервитуты, которые обременяли недвижимость остаются в действии, в отличие от торгов в исполнительном производстве, где прекращается действие серветутов, кроме тех, о которых было прямо указано, что они продолжают действовать.

Разумеется, это не единственный риск. Часто бывает, что на принудительных/недобровольных торгах продаётся недвижимость, которая является единственным имуществом должника, в которой он и живёт. Бывают случаи, когда должник всеми средствами оттягивает процесс перехода права собственности, а также передачи имущества новому собственнику различными средствами, включая юридические и физическое отстаивание права нахождения – отказ от переезда.

Поэтому, часто на таких торгах участвуют девелоперы или инвесторы, команды которых заранее изучают обстановку, риски и способы их обойти. В непоследнюю очередь, необходимо обратиться к юристу на проверку правовых рисков.

(c) Elmira Lyapina, LL.M., Ph.D.


Оговорка о характере информации, содержащейся в настоящей статье

Информация, предоставленная в настоящей статье, является лишь общей информацией, и не является юридической консультацией, и может оказаться неприменимой в конкретной ситуации. Для получения квалифицированной юридической помощи Вам следует обратиться к юристу с предоставлением необходимых документов по делу – juristpraha@gmail.com .

Статья подготовлена на основе действительной ситуации и  анализа нормативных правовых актов по состоянию на 20.02.2019, поэтому при использовании указанной информации необходимо учитывать те изменения, которые будут внесены в законодательство после этого. Впервые статья была опубликована 20.02.2019 на сайте http://juristpraha.cz/aukcion-nedvizhimost-ru

Purchase of a real estate (new building), what is kolaudace, why do you need it?

Kolaudace is a final inspection, an official approval to use the building, or in other words, an official confirmation of the conformity of the property with the specified objectives, in the case of residential premises – the suitability of the house / building/ apartment for housing or living.

Paragraph 119 of the Law on Spatial Planning and Building Regulations (Building Law, Stavební zákon) No 183/2006 Coll., amended to 1.1.2018, defines colaudation/final inspection in this way: „the completed construction, or part of the building intended for separate use … can only be used on the basis of the approval: consent (kolaudační souhlas) or decision (kolaudační rozhodnutí). The builder will ensure that all tests and measurements are carried out in accordance with special legal acts“.

That is, the building authority (stavební úřad), having received the application, within 30 days checks the project documentation and the condition of the premises for compliance with technical standards, norms, legal requirements, and stated in the documents, and issues permission to use. This is not only documentation, real estate must meet all standards, requirements and rules. All legislative changes, safety rules (fire detector, fire extinguisher, stair railings, fire-resistant drywall, control measurement of radon values, etc..) ​​in the house must be observed. The building must have completed walls, floor, bathroom and kitchen, and at least one living room. However, if within 30 days the construction department will not issue an approval/ deny your application, then in this case it is valid: “what is not prohibited is permitted”.

From 1.1.2018 kolaudace is subdivided into consent (kolaudační souhlas, §122 of Law No 183/2006 Sb) and decision (kolaudační rozhodnutí). Consent will be applied, in the event that you yourself build a house (family house / rodinný dům), but in case you purchase from a developer, you need kolaudační rozhodnutí.

It is interesting to learn about § 123 of this Law, which refers to the possibility of early use of the building/real estate. It often happens that a person buys a house from a developer, even if it has not been completed. Moreover, buying a new house, (for financing purposes) is selling an old one, and at the moment, when kolaudace/approval has not yet been issued, the person already wants to move to its new sweet home. Paragraph 123 states that the building authority may issue a time-limited permit for early use of the building before its completion, unless it has a significant impact on the use of the building, does not endanger the safety and health of people or animals or the environment.

Often in contracts for the purchase of real estate in a new building, namely, in the preliminary (purchase) contract, it is said about the obligation of the seller to provide a confirmation of the final inspection/kolaudace before paying the entire purchase price for the property. However, in practice, this clause is often not contained, and the purchaser “receives” confirmation of approval for use of the building only in words. You can say “well, no, I buy from a trustworthy developer”, however, unscrupulous representatives, wanting to get their commissions, may not comply with a couple of points, hoping for your trust for them. Always ask for a copy of the confirmation of the final inspection/kolaudace.

On the other hand, some people may decide on the purchase of incompleted building/family house. It is cheaper and more convenient, when a person wants to complete by his own design. However, Why is kolaudace/final inspection so important?

In addition to the fact that, as mentioned above, this is a fundamental check of the building being consistent and in accordance with technical and legal norms, and approval of the absence of a threat to life and safety, also the absence of colaudation can lead to fines. Obtaining permission to use the building or real estate is not a joke, because there is a fundamental verification of compliance with technical standards, and the building department may request such seemingly absurd documents as confirmation of an archaeological inspection. Therefore, pay attention to this clause in the contract, and point out to this obligation of the seller / developer to provide confirmation of the final inspection/kolaudace.

(c) Elmira Lyapina, LL.M., Ph.D.


Disclaimer about the nature of the information contained in this article.

The information provided in this article is the general information, and does not constitute legal advice, and may be not valid in a particular situation. To obtain qualified legal consultancy, you should contact a lawyer with the provision of the necessary documents regarding the case. For example, by email: juristpraha@gmail.com.

This article was prepared on the basis of an analysis of legislative regulations for 04.12.2018. Therefore, while using such information, should be considered the changes to be made to the legislation after that. This article was published the first time on December 4, 2018, on the web page www.juristpraha.cz

Покупка недвижимости (новостройка), что такое kolaudace, для чего ее нужно ждать?

Kolaudace – официальное разрешение, которое дает право использовать недвижимость, или другими словами, официальное подтверждение соответствия  недвижимости с указанными целями, в случае жилого помещения – пригодности дома/квартиры для жилья, в переводе на русский, это приёмка.

 

Параграф 119 закона о территориальном планировании и строительных нормах No 183/2006 Сб. (строительный закон, stavební zákon), с поправками к 1.1.2018, так определяет колаудацию: „доконченное строение, или часть строения предназначенного для раздельного/самостоятельного использования … можно использовать на основании согласия (kolaudační souhlas) или решения об использовании (kolaudační rozhodnutí). Строитель обеспечит проведение всех испытаний и измерений, в соответствии со специальными правовыми актами.“

То есть, строительный комитет/департамент  (stavební úřad), получив заявление, в течение 30 дней проверяет проектовые документы и состояние помещения на соответствие с техническими стандартами, нормами, законными требованиями, и заявленным в документах, и выдает разрешение на использование. Это не только документация, недвижимость должна соответствовать всем стандартам, требованиям и правилам. Должны соблюдаться все законодательные изменения, правила безопасности (пожарный извещатель, огнетушитель, лестничные ограждения, огнестойкий гипсокартон …), контрольное измерение значений радона в доме. Необходимо иметь завершенные стены, пол, ванную комнату и кухню, и по крайней мере одно жилое помещение. И если в течение 30 дней строительный департамент Вам не запретит/ не откажет в заявлении, то в данном случае действует: “то что не запрещено – то разрешено”.

От 1.1.2018 kolaudace подразделяется на согласие (kolaudační souhlas, §122 закона No 183/2006 Сб) и решение (kolaudační rozhodnutí). Согласие действует на Вас в том случае, если Вы сами строите дом (родинный/семейный дом rodinný dům), в случае, если же Вы приобретаете от девелопера – необходимо kolaudační rozhodnutí.

Интересно узнать о параграфе 123 предметного закона, где говорится о возможности досрочного/преждевременного использования недвижимости. Часто происходит так, что человек покупает у девелопера дом, даже если тот не был достроен. Причем, покупая новый дом,( для финансирования) продает старый, и в моменте, когда еще не была выдана kolaudace (разрешение/подтверждение на использование недвижимости), уже хочет переехать в свой новый милый дом. Параграф 123  говорит о том, что строительный комитет может выдать ограниченное по времени разрешение на досрочное использование здания до его завершения, если это не окажет существенного влияния на использование здания, не создает угрозы для безопасности и здоровья людей или животных или окружающей среды.

Часто в договорах на покупку недвижимости в новостройке, а именно в предварительном договоре купле-продажи говорится об обязанности продавца предоставить колаудацию перед уплатой целой покупной цены за недвижимость. Однако на практике, часто этот пункт не додерживается, и подтверждение о колаудации покупатель “получает” лишь на словах. Вы скажете, “ну нет, я покупаю у проверенного девелопера”, однако, недобросовестные представители, желая получить свою провизию, могут и не соблюсти пару пунктов, надеясь на Вашу доверчивость. Просите копию подтверждения.

С другой стороны, некоторые решаются на покупку строящейся/недостроенной недвижимости (дома). Это и дешевле, и удобнее, когда человек хочет достроить по собственному дизайну. Однако, Почему колаудация так важна?

Кроме того, что, как говорилось выше, это проверка на нормы, и отсутствие угрозы жизни и безопасности, но и еще отсутствие колаудации может привести к штрафам. Получение разрешения на использование недвижимости – совсем не шутка, т.к. идет фундаментальная проверка на соответствии техническим нормам, и строительный департамент может запросить такие казалось бы абсурдные документы, как подтверждение о проведении археологической проверки. Поэтому, обращайте внимание на этот пункт в договоре, и указывайте на эту обязанность продавца/девелопера предоставить подтверждение о колаудации.

(c) Elmira Lyapina, LL.M., Ph.D.


Оговорка о характере информации, содержащейся в настоящей статье

Информация, предоставленная в настоящей статье, является лишь общей информацией, и не является юридической консультацией, и может оказаться неприменимой в конкретной ситуации. Для получения квалифицированной юридической помощи Вам следует обратиться к юристу с предоставлением необходимых документов по делу – juristpraha@gmail.com .

Статья подготовлена на основе действительной ситуации и  анализа нормативных правовых актов по состоянию на 4 декабря 2018 года, поэтому при использовании указанной информации необходимо учитывать те изменения, которые будут внесены в законодательство после этого. Впервые статья была опубликована 04.12.2018 на сайте http://juristpraha.cz/kolaudace-ru

Purchase of a real estate, what to pay attention for and what steps to undertake.

It would be a mistake to say that someone is not being serious when purchasing a property. There are several phases as a search of the proper real estate, checking and assessment, contractual phase, and purchase itself, all this together with the negotiation process with the seller, real estate agent, developer, lawyer, banker, financial adviser, technical expert. Nevertheless, I often come across the fact that the same mistakes are made, when buying real estate, although it would seem that the process is quite common, and many interested parties in this process are involved more than once.

Of course, there are different features of buying a property, whether it is commercial real estate, or residential, whether it is a new-build or a resale property, an apartment or a house, part of the house, or a townhouse, whether it is purchase with a mortgage, a bank loan or with the own financial funds, as well as whether there is an easement (věcné břemeno – the burden to be taken, for example, the obligation to bear a nearby siren), or if there is a lien of the seller’s bank on the property.

In this article, I will only consider some introductory points that need to be considered in the preliminary phases of purchase.

Importance of technical checking assessment.

Often I come across the fact that a purchaser does not pay appropriate attention to the importance of technical checking assessment of the real estate before its purchase. The reasons are many, it could be the trust to the seller, especially if it is a large developer or construction company, or the fact that the seller is represented by a real estate agent, or even the absence of visible signs of technical defects. However, when accepting a real estate in a property, fulfilling the handover protocol (in Czech language it is “předávací protokol”), it is important to indicate all defects and deficiencies of the particular real estate, including the technical side (especially if it is a new-building).

It is also necessary to check the technical side with an expert before purchase. For example, after buying a property in a new building, family A encountered a faulty water supply system, and they when informed about it the builder/seller, referring to the part in the agreement regarding the guarantee, the builder/seller denied to repair it, referring to the wrong use of the real estate by the purchaser. And also clarified that if the problem was on the side of the seller, this would be mentioned in the handover protocol, and since it is not a hidden defect, the financial burden of repairing this defect lies with the purchaser (here also comes to the aid of the seller/builder §2629 of the Civil Code of the Czech Republic). Another example is the situation in the family B, who bought a “resale property” – a beautiful two-store house, or rather a townhouse (these are several identical houses connected by one common wall). Without preliminary checking of the technical documentation and the technical side of the real estate, the family was faced the fact that they can not insulate or even rebuild its own (but at the same time common) wall, besides, when the neighboring house/townhouse was demolished, the wall itself not only deformed itself , but also influenced the construction of the whole house. The third example is quite often case in the new building construction and underexposure plan by geodesists. As a result, you can buy real estate in a much smaller metrage than indicated for this real estate both in the land plan and in the cadastral chamber itself. How can this be? There are standards of measurement and there are inaccuracies that accumulate.

What would happen if the expert checked the property?

First, it could significantly affect the price, and secondly, a guarantee for fixing the defects, including possible ones; thirdly, it is your calmness and knowledge of what can happen and what to expect during the ownership or use, and, also how much the documentation of the real estate corresponds to the reality.

 

Communication with the seller, the developer, the real estate agent. Main contracts related to purchase of a real estate.

Each agreement, which was reached between the purchaser, seller, builder, real estate agent must be reflected in the contractual documentation. Often there are 3-4 contracts. This is a reservation agreement, the so-called non-binding agreement, where real estate is “reserving” the real estate for the purchaser, or, in other words, undertaking not to offer this real estate to the other possible purchaser, for some short period of time (from 5 to 14 days) in return for a small amount (often from 50,000 to 150,000 Czech crowns) as a part of the total purchase amount. In a case the purchaser is serious, and wants to buy this real estates, this period is enough to prepare the entire purchase amount and the necessary documentation for the purchase.

Often it also happens that the reservation contract includes two parts – the reservation contract itself and the intermediation contract, where the third party of the contract, the intermediary, is the real estate agent. There have been cases when some real estate agents included in the total purchase amount their provisions, for example in the contract you could find this phrase “Provision is 200,000,-CZK and it is included in the total amount of the purchase.” Why is this condition, to put it mildly, not good for the purchaser? The fact is that the buyer pays 4% of the tax on the purchase of real estate (the relevant regulation of the Senate No. 340/2013 Coll.) from the entire “purchase price”, and of course, such a phrase would mean, that the amount of paid tax would be increased by the intermediary’s provisions.

The next contract is a Preliminary contract, or an agreement on a future contract of sale (Smlouva o uzavření budoucí smlouvy kupní, according to § 1785 of the Civil Code of the Czech Republic). It has more power than the reservation agreement, and this contract is favored by the developer and construction companies, who by this preliminary contract oblige purchasers to pay the entire amount BEFORE concluding a contract of purchase. Why this contract could be dangerous? Despite the fact that, this is a preliminary agreement, however on the basis of this contract – you will be unlikely (or, to be more precise, will not be) registered in the cadastral register as a new property owner. In addition, it is likely that the object may be unfinished, or the Building authority will not issue an opinion on the possibility of using this property (kolaudační souhlas), and so in the demanding of the paid amount purchase, connected to it costs, and, in the case of financing by the bank, fines, it can be very costly and unpleasant.

The related to it issue is payment of the whole purchase price of real estate, as prescribed in the preliminary contract and the contract of purchase, namely, the provisions in the contracts, that the amount should be transferred immediately to the seller’s account. I don’t recommend you to follow this provision, and if it is contained in the contract (and it is contained in 99.9% of cases), then the better choice is to find a third party where this purchase price could be kept. It can be either a “cell” of a lawyer (and a related storage agreement – smlouva o úschově), or a notary, or a special bank account (,jistotní účet‘- however, not all banks are able to provide this account). For a small (relatively) payment, you save the the whole amount, and also will be able to mention the terms and conditions transfer of this purchase amount to the seller’s account, so you will be calm that this amount, in case of problematic situations, will return to you intact.

The last main contract is a contract of purchase itself (Kupní smlouva §2128, Civil Code No. 89/2012 Coll.). Do not be scared if after a 20-pages preliminary contract you will receive a two-page contract of purchase. What should be mentioned there? The main terms and conditions are: the handover of the real estate from the seller to the purchaser, the seller’s obligation to provide the insertion of the new owner property rights to the cadaster register, the seller’s statement that there are no additional obligations, security rights and third party rights on this real estate, and that the purchaser has been informed of all defects, and also the purchaser’s obligation to pay the whole purchase amount and tax on the acquisition of real estate and take over the real estate on time.

This, of course, is not a complete list, but only some points. It is worth to mention, that one of the copies of the given contract should be with the notary authorized signatures of all parties, all for granting to a cadastral register. If the parties of the contract are only the seller and the purchaser, then three copies are sufficient, one for each party, and one copy is provided to the cadastral register.

In the following articles, I will consider in more detail the contracts that accompany the acquisition of real estate, the acquisition of new-build real estate, the related to it importance of the  decisions of the land register and building authority, the cadastral register and its significance, the contracts related to the construction, the lien, the right of building upon the land of another, and the sale of a real estate and its pitfalls.

 

(c) Elmira Lyapina, LL.M., Ph.D.


Disclaimer about the nature of the information contained in this article.

The information provided in this article is the general information, and does not constitute legal advice, and may be not valid in a particular situation. To obtain qualified legal consultancy, you should contact a lawyer with the provision of the necessary documents regarding the case. For example, by email: juristpraha@gmail.com.

This article was prepared on the basis of an analysis of legislative regulations for 24.09.2018. Therefore, while using such information, should be considered the changes to be made to the legislation after that. This article was published the first time on September 24, 2018, on the web page www.juristpraha.cz

 

Покупка недвижимости, на что обратить внимание и какие шаги предпринять.

Было бы ошибкой утверждать, что к покупке недвижимости кто-то подходит несерьезно. Разумеется, сначала проходит фаза поиска недвижимости, осмотра, договорная фаза, и непосредственно покупки, и все это вкупе с общением с продавцом, риэлтором, девелопером, юристом, банкиром, финансовым консультантом, техническим экспертом. Тем не менее, часто сталкиваюсь с тем, что допускаются одни и те же ошибки при покупке недвижимости, хотя, казалось бы процесс довольно обычен, и многие в этом процессе участвуют не один раз.

Конечно, есть разные особенности покупки недвижимости будь то коммерческая недвижимость, или жилая, покупка в новостройке или вторичного жилья, покупка квартиры или дома, части дома, таунхауса, при помощи ипотеки, банковского кредита или из собственных средств, а также обременения недвижимости со стороны продавца – есть ли серветут (věcné břemeno  – бремя, которое необходимо принять, к примеру, проездная часть на территории земельного участка или близко расположенная сирена), или залоговое право банка продавца.

В данной статье я лишь рассмотрю некоторые вводные моменты, на которые необходимо обратить внимание.

Важность технического осмотра.

Часто сталкиваюсь с тем, что человек не обращает внимание на важность технического осмотра недвижимости перед ее покупкой. Дело может быть в доверии к продавцу, в особенности если это крупная девелоперская или строительная компания, или то, что продавец представлен риэлтором, или даже в отсутствии видимых признаков технических недоделок. Принимая предмет купли-продажи, или недвижимость в собственность, при составлении протокола приемки-передачи (на чешском это звучит как «předávací protokol»), необходимо указать все дефекты и недоделки/недоработки, включая технические данные.

Необходимо перед покупкой также изучить техническую сторону – с экспертом. К примеру, после покупки недвижимости в новостройке, семья А столкнулась с неисправной системой водопровода, а когда сообщила об этом строителю, в рамках исправления и гарантии, им отказали, сославшись на неправильное использование со стороны покупателя. А также уточнили, что, если бы проблема была на стороне продавца, об этом бы было упоминание в протоколе, а поскольку речь не идет о скрытом дефекте, финансовое бремя исправления данной неисправности лежит на покупателе (тут также приходит на помощь продавцу/строителю §2629 Гражданского кодекса ЧР). Другой пример, ситуация у семьи Б, которая купила вторичное жилье – красивый двухэтажный домик, а точнее таунхаус (это несколько одинаковых домов соединенных одной общей стеной) за совсем не малую сумму. Предварительно не проверив техническую документацию и техническую сторону вопроса, семья столкнулась с тем, что не может свою (но в тоже время) общую стену ни утеплить, ни заново отстроить, к тому же стена, при снесении соседнего дома/таунхауса, не только деформировалась сама, но и повлияла на общую конструкцию дома. Третий пример, довольно частый при постройке недвижимости и недодержки плана геодезистами. В итоге, Вы можете приобрести недвижимость в гораздо меньшем метраже, чем указано в действительности как в земельном плане, так и в самой кадастровой палате. Как такое может быть? Есть стандарты измерения и есть погрешности, которые аккумулироваться.

Что бы случилось, если бы эксперт проверил недвижимость?

Во-первых, это могло бы существенно повлиять на цену, во-вторых, на гарантию по исправлению дефектов, в т.ч. и возможных/скрытых, в-третьих, это Ваше спокойствие и знание того, что может случиться и чего ожидать в течение пользования, а также насколько соответствует документация действительности.

 

Общение с продавцом, девелопером, риэлтором. Основные договоры при покупке.

Каждое соглашение необходимо отражать в договорной документации. Часто это 3-4 договора. Это договор резервации, так называемый необязательный договор, где недвижимость «резервируется», а точнее не предлагается другим покупателям в течение небольшого срока (от 5 до 14 дней) взамен на небольшую сумму (часто от 50.000 до 150.000 крон), часть от суммы всей цены. В случае, если покупатель серьезен, и хочет купить данную недвижимость, ему достаточно данного срока, чтобы подготовить всю сумму и необходимую документацию к покупке.

Часто также бывает, что договор резервации включает в себя две части – непосредственно сам договор резервации и договор посредничества, где третьей стороной договора, посредником, выступает риэлтор. Бывали случаи, когда риэлторы (недобросовестные) включали в общую сумму свою провизию, к примеру «Провизия составляет 200.000 крон, и она включена в общую сумму купли-продажи». Почему это условие, мягко говоря, не очень хорошее? Дело в том, что покупатель платит 4% налога на приобретение недвижимости (актуальное постановление Сената №340/2013 Сб.) от всей «покупной цены», разумеется, такая фраза бы значила, что сумма налога была бы увеличена на провизию посредника.

Следующий договор – Предварительный договор, или договор о будущем договоре купли-продажи (§1785 Гражданского кодекса ЧР). Он имеет большую силу, чем договор резервации, и данный договор излюблен девелоперскими и строительными компаниями, которые этим предварительным договором обязывают покупателей оплатить всю сумму ДО заключения договора купли-продажи. Однако, чем же опасен данный договор? Все же это предварительный договор, на основании этого договора – Вас вряд ли (а точнее не) внесут в кадастровый реестр в качестве нового собственника. К тому же есть вероятность, что объект может быть недостроен, либо строительная палата не выдаст заключение о возможности пользования данной недвижимостью (kolaudační souhlas), и так истребование суммы, издержки, а также, в случае финансирования банком и, штрафы, может быть очень накладно и неприятно.

Связанный с этим вопрос оплаты суммы за покупку недвижимости, прописанную как в предварительном договоре и договоре купли-продажи, а именно пункты о том, что сумма должны быть перечислена сразу на счет продавца. Очень не советую следовать данному пункту, и если он содержится в договоре (а он в 99,9% случаях содержится), то найти третью сторону, где могла бы «покупная цена» храниться. Это может быть как ячейка адвоката (и связанный с ним договор о хранении – smlouva o úschově), или нотариуса, или же специального банковского счета (‚jistotní účet‘ – однако внимание! Не все банки умеют предоставлять данный счет). За небольшую (сравнительно) оплату, вы сохраните сумму, пропишите условия ее перечисления на счет продавца, и будете спокойны, что эта сумма, в случае проблематических ситуаций, вернется Вам в целости и сохранности.

Последний основной договор – это непосредственно договор купли-продажи (Kupní smlouva §2128, ГК ЧР № 89/2012 Сб.). Не пугайтесь, если после объемного (на 20 страниц) предварительного договора Вам в руки придет двух-страничный договор купли-продажи. Что прописывается? Основные пункты передачи собственности, обязательства продавца на вклад в кадастр нового права собственности, заявления продавца, что на недвижимости не висят дополнительные обязательства, залоговое право и права третьих лиц, и что обо всех дефектах покупатель был информирован, и обязательство покупателя оплатить сумму и налог на приобретение недвижимости и принять недвижимость в назначенные сроки.

Это, конечно, не полный список, лишь некоторые моменты. Что хотелось бы еще отметить, что одна из копий данного договора должна быть с заверенными подписями всех сторон, все для предоставления в кадастровую палату. Если из сторон только продавец и покупатель, то достаточно трех экземпляров, по одному для каждой из сторон, и один экземпляр предоставляется в кадастровую палату.

В следующих статьях я рассмотрю подробнее договоры, сопутствующие приобретению недвижимости, приобретение строящейся недвижимости и инвестирование в нее, связанные с этим решения земельного и строительного комитетов, кадастровая палата и ее значение, договоры, связанные с постройкой, залоговое право, право строения, а также продажа недвижимости и подводные камни.

(с) Elmira Lyapina, LL.M., Ph.D.


Оговорка о характере информации, содержащейся в настоящей статье

Информация, предоставленная в настоящей статье, является лишь общей информацией, и не является юридической консультацией, и может оказаться неприменимой в конкретной ситуации. Для получения квалифицированной юридической помощи Вам следует обратиться к юристу с предоставлением необходимых документов по делу – juristpraha@gmail.com .

Статья подготовлена на основе действительной ситуации и  анализа нормативных правовых актов по состоянию на 23 сентября 2018 года, поэтому при использовании указанной информации необходимо учитывать те изменения, которые будут внесены в законодательство после этого. Впервые статья была опубликована 23.09.2018 на сайте http://juristpraha.cz/pokupka-nedvizhimost

Termination of a Lease Contract in the Czech Republic.

Termination of a Lease Contract in the Czech Republic.

Ending a Rental Agreement on an Apartment in the Czech Republic.

The end of the calendar or/and academic year ends raises an important question – how to cease renting an apartment? In which circumstances can a contract for renting an apartment be terminated? How should the termination of a lease contract be carried out? What does «kauce» mean? Should it be returned? This article will help you t find the answers for these questions.

The end of renting an apartment is regulated by the Civil Code of the Czech Republic. From January 1, 2014 , the rights and obligations arising from that period are governed by a new Civil Code (№ 89/2012 Coll). Obligations, arising before 31.12.2013 are governed by the same rules, but with some exceptions – e.g. rights and obligation which are assessed under the “Old Code”, – could be used in conjunction with some of the provisions of the “New Code” (these are referred to in the first chapter of the first part of the new Civil Code).

Renting an apartment can be terminated in the following ways:

  1. Expiration of the term of lease, where the lease contract specified a fixed-term.
  2. On the basis of an agreement between the landlord and the tenant.

The lease contract must be concluded in written form. The contract shall specify the date of the end of the lease terms and the terms of the transfer of the apartment (Dohoda o skončení nájmu bytu).

  1. On the basis of a termination of the lease contract (vypověd’) in written form – from the side of the tenant or the landlord.

The tenant may terminate the lease contract without giving any reason.

  1. the rent of the apartment ends also with the death of the tenant, unless the agreement is transferred to another member of the tenant’s family.

The lease contract may be terminated by the landlord or the tenant. The termination notice must be in writing and delivered to the other party, and must specify the expiration date of the lease, which, according to the law, is – 3 months. The notice period starts on the first day of the calendar month following, from the date,- when the other party received the notice.

 All the reasons,- for which a landlord may terminate a contract,- are specified in the Civil Code.

A condition for the validity of the termination notice (platnost vypovědi), served by a landlord to a tenant,- is

  • the explanation of the tenant’s rights to object to the termination,- and the option of a revision of the termination notice by a court.

The deadline for filing a lawsuit at the court is 2 months from the date, of the termination notice being delivered to the tenant.

REASONS for the termination of a lease contract by a LANDLORD are as follows:

  • the tenant does not pay the agreed rent (and/or services for the use of the apartment), for more than 3 months
  • the tenant or someone living with them, despite written warnings, violate the rules of acceptable behavior and good neighborliness in the house,
  • the tenant uses the apartment for purposes other than those stated in the terms of the lease contract,- or the law,
  • the tenant is convicted of a deliberate crime against the landlord or the landlord’s family members, or against the property those living in the building,
  • the tenant does not use the apartment for any apparent reason,
  • the landlord needs the apartment for family use,
  • the apartment was a “service apartment” and the tenant has ceased to carry out the relevant work, connected to this agreement,
  • the apartment is designated for “special purposes”,- but the tenant is not disabled (this applies to the apartments most suitable for the intended user),
  • the apartment ceases to exist.

The Civil Code, however, under certain conditions allows the landlord, to terminate the lease contract without a notice period (vypovědní lhůta), and to demand from the tenant, without delay and not later than 30 days from the end of the lease, to hand over the apartment.

The landlord can claim this right, if the tenant is in breach of their obligations. The Civil Code provides a list of what can be considered to be a very serious breach of the tenant’s duty:

  • failure to pay the rent for more than 3 months,
  • the tenant causes damage to the apartment of a serious and irreversible nature,
  • the tenant causes serious harm or inconvenience to the landlord or those also, who living in the building,
  • the tenant uses the apartment for reasons other than those specified in the contract.
  • the tenant uses the apartment for purposes – which contradict the details of the lease contract, or the law).

The Civil Code further specifies that landlord may not demand that the tenant stays in the apartment after the period notice, as was the case before. However, if the landlord does not indicate, in the termination notice, the exact nature of the violation of the tenant’s obligations, or demands the terminations in less time than is lawful, then – the termination will not be considered valid.

(*** previously, in the old civil code, before 2014, in certain cases established by law and, in the case of the termination of a rent contract on an apartment by the landlord, the tenant was entitled to receive  a substitute apartment or substitute accommodation, if the termination of the lease was not caused by the violation of the obligations of the tenant. In that case, the tenant could live in the apartment, for which the lease contract was terminated until the landlord substitutes the accommodation of the tenant. The new Civil Code does not provide the right of the tenant for that substitution.)

REASONS for the termination of the lease contract by the TENANT are also provided in the Civil Code.

The tenant is obliged to hand over the apartment to the landlord on the day of the lease contract expiration. If the tenant fails to do so, the landlord is entitled to compensation in the amount of the agreed rent until the day, when the tenant actually hands over the apartment to the landlord. The apartment is considered to be handed over when the landlord receives the keys and has no barriers to access the apartment or its usage.

It is very important at the end of renting an apartment and handing it over to prepare a “Protocol of Handover” of the apartment. In this Protocol both sides confirm the handover of the apartment, as well as the state of the apartment. The Protocol should record the meter data of the water, electricity and gas supply.

During the negotiations on a lease, the landlord may require a deposit (kauce) from the tenant. This is a refundable deposit for the rent, as well as payments for the services for using the apartment. According to the Civil Code, the landlord has the right to determine the amount of kauce, but this must not exceed the sum of six month’s rent on the apartment. The landlord must put the security deposit into special account (this in reality is rarely done). The landlord has the right to use this deposit to cover the debts/underpayments of rent and services related to the housing, caused by the tenant. After the expiry of the lease, the landlord must return the deposit to the tenant, no later than 30 days after the end of the renting of the apartment (expiration of lease or release of the apartment by the tenant).

KAUCE, or in accordance with paragraph 2254 of the Civil Code, the «security» (jistota),  – a deposit – is a financial guarantee, that the tenant will fulfill his obligations under the terms of the lease contract. The condition for the occurrence of this obligation – deposit or Kauce – is a preliminary agreement between the tenant and the landlord.

The landlord must return the deposit to the tenant at the end of the lease term. However, the landlord is entitled to deduct from the deposit the sum of what the tenant owes. In other words, any debts relating to utilities or property damage. One innovation from 2014 is a legal guarantee for the tenant about the right of payment of the percentage of the deposit for the period of paying the deposit until its return.

However, the specific details of the lease contract, on which both parties agreed is very important. Attention should also be paid to the fact, that the return of the deposit is connected to the end of the lease and not – with the cases such as an eviction.

*Note: the rent on an apartment does NOT end:

  • by the eviction: if the tenant wants to move out of the apartment before the end of the lease, they must terminate the lease of the apartment according to the above rules, and by agreement with the landlord. If they do not do this, then the lease is still valid.
  • With a change of landlord. A situation may arise, where the owner of the apartment sells the apartment to another person and as such the landlord changes. The new owner assumes the legal position of the original owner, and the lease cannot be arbitrarily changed or terminated without appropriate reasons.

 

Elmira Lyapina, Prague, 2014


Disclaimer about the nature of the information contained in this article. The information provided in this article is general information, and does not constitute legal advice, and may not be valid in a particular situation. To obtain qualified legal consultancy, you should contact a lawyer with the provision of the necessary documents regarding the case. For example, by email: juristpraha@gmail.com. This article was prepared on the basis of an analysis of legislative regulations for the year 2014. Therefore, while using such information, any changes made to the legislation after that date should be taken into consideration. This is a translation of an article which was published firstly in the Russian language on December 29, 2013, on the web page http://vk.com/jurist_praha?w=wall-60692647_7

Окончание аренды квартиры в Чехии

Заканчивается календарный или учебный год, остро встает вопрос об окончании аренды квартиры. В каких случаях заканчивается аренда квартиры? Как правильно расторгнуть договор об аренде? Что такое кауце? Должны ли их вернуть? Что делать, если хозяйка квартиры не вернула кауце предыдущим жильцам? 

Окончание аренды квартиры регулируется Гражданским кодексом. Как известно с 1 января 2014 года возникшие с нового года права и обязанности регулируются Новым Гражданским Кодексом (№ 89/2012 Сб). Обязательства, возникшие до 31.12.2013, будут регулироваться прежними правилами, однако, разумеется, существуют исключения, например, на права и обязанности, которые будут оцениваться по старому кодексу, могут быть использованы положения нового кодекса (указаны в первой главе первой части Нового гражданского кодекса).

Аренда квартиры может быть окончена следующими способами:

1. Истечением установленного срока в случае, если договор аренды был заключен на определённый срок. 

2. На основании договора между арендодателем и арендатором.

Договор должен бы быть заключен в письменной форме. В договоре должны быть указаны дата окончания договора аренды и срок передачи квартиры. (dohoda o skončení nájmu bytu)

 3. На основании расторжения договора аренды (výpovědˇ) в письменной форме со стороны арендатора или арендодателя. Арендатор может договор аренды расторгнуть без указания причин. 

Договор об аренде квартиры теперь могут расторгнуть как арендодатель, так и арендатор. Уведомление о расторжении — должно быть в письменном виде и должна быть доставлена другой стороне, а также должен быть указан срок окончания аренды, который согласно законодательству составляет 3 месяца. Срок уведомления расторжения начинается в первый день календарного месяца, следующего после того, как другая сторона получила уведомление.

Все причины, по которым арендодатель может договор расторгнуть, указаны в гражданском кодексе.

Нововведением является условие действительности расторжения (platnost výpovědi), которое подаст арендодатель, а именно -обязательное разъяснение арендатору его права на возражение против расторжения, а также права предложения пересмотра расторжения – судом. Срок для подачи в суд составляет 2 месяца от даты, когда было уведомление о расторжении арендатору доставлено. 

ПРИЧИНЫ для расторжения АРЕНДОДАТЕЛЕМ следующие: 

• если арендатор не оплачивает арендные платы/квартплаты (услуги за использование квартиры), при сроке – более 3 месяцев,

• если арендатор или тот, кто с ним проживает, несмотря на письменные предупреждения, нарушают хорошие манеры и правила добрососедства в доме,  • использование квартиры не по назначению,

• если арендатор осужден за умышленное преступление против арендодателя, либо членов его семьи, либо против собственности живущего в этом доме,

• не использование квартиры без важных на то причин, 

• если арендодателю нужна квартира для своей семьи и т.п.

• если это была «служебная квартира», и арендатор перестал выполнять соответствующую работу, которая «держала» его на этой квартире,

• если квартира «особого назначения», а арендатор не является инвалидом (это касается того, чтобы квартира была использована наиболее соответствующе своему назначению),

• а также при прекращении существования квартиры. Новый гражданский кодекс, тем не менее, позволяет арендодателю, при определенных условиях, расторгнуть договор без срока расторжения (výpovědní lhůta) и требовать, чтобы арендатор без промедления, не позже 30 дней от окончания аренды, сдал квартиру.

Это право арендодатель имеет в том случае, если арендатор нарушает свои обязанности особо тяжким способом. НГК содержит список того, что можно считать особо тяжким нарушением обязанностей:

– неуплата арендной платы и квартплаты более 3 месяцев,

– арендатор наносит повреждения квартире/дому серьезным и необратимым способом,

– арендатор причиняет серьезный ущерб или неудобства арендодателю или лицам, живущим в доме.

-арендатор использует квартиру не по тому назначению, которое было указано в договоре.

Гражданский кодекс регулирует и то, что в вышеуказанных случаях, нельзя от арендодателя требовать того, чтобы арендатор мог находиться в квартире арендодателя и после срока расторжения, как это было раньше. Тем не менее, если все же арендодатель не укажет в уведомлении о расторжении, в чем именно заключается нарушение арендаторской обязанности, либо не вызовет его в течение разумного срока, чтобы арендатор устранил подобное противозаконное состояние, расторжение во внимание не принимается.

(*** Ранее в определенных случаях установленных законом, в случае окончания аренды квартиры расторжением арендодателем договора, арендатор имел право на компенсационную квартиру или компенсационное жильё, если расторжение договора аренды было не по причинам вины арендатора, то арендатор мог далее жить в квартире, договор на которую был расторгнут, до срока, пока ему арендодатель не предоставит компенсационную квартиру. Новый гражданский кодекс не предусматривает права арендатора на компенсационную квартиру).

ПРИЧИНЫ расторжения договора об аренде АРЕНДАТОРОМ также описаны в гражданском кодексе, к примеру, когда тот получит работу в новом месте, куда ему легче будет переселиться.

4. аренда квартиры заканчивается также и со смертью арендатора, если только аренда квартиры не переходит на другого члена его семьи.

Арендатор обязан сдать квартиру арендодателю в день истечения срока аренды. Если он этого не сделает, то арендодатель имеет право на компенсацию в размере согласованной арендной платы до того дня, когда арендатор действительно сдаст квартиру арендодателю. Квартира считается сданной, если арендодатель получил ключи и если ему ничего не препятствует к доступу к квартире и ее использованию.

Очень важно при окончании аренды квартиры и при передаче квартиры составить Протокол о передаче квартиры, в котором обе стороны подтверждают передачу квартиры, а также ее состояние. В протокол также необходимо записать показания счетчиков воды, электричества, газа.

При проведении переговоров об аренде, арендодатель может потребовать от арендатора сложения страхового депозита («kauce»). Это возвращаемый залог для обеспечения арендной платы, а также платежей за услуги пользования квартиры. С новым гражданским кодексом, арендодатель имеет право назначить сумму kauci не превышающую арендную плату за 6 месяцев. Арендодатель обязан поместить этот страховой депозит на специальный счет. Арендодатель имеет право использовать этот страховой депозит на покрытие долгов/недоплат по квартплате и за услуги, связанные с жильем. После истечение срока аренды арендодатель обязан вернуть этот депозит арендатору не позже 30 дней с момента окончания аренды квартиры (истечение срока/освобождение квартиры арендатором). 

КАУЦЕ или в соответствии с параграфом 2254 гражданского кодекса 89/2012 “уверенность (jistota)”- это депозит – это финансовая гарантия того, что арендатор будет выполнять свои обязательства по договору аренды. Условием возникновения этого обязательства – депозита или кауце – предварительное соглашение между арендатором и арендодателем. Арендодатель обязан вернуть этот депозит арендатору по окончанию срока аренды. Тем не менее, арендодатель имеет право вычесть из депозита то, что ему арендатор должен. Иными словами – любые долги за коммунальные услуги, либо порча имущества.  Нововведением является то, что и арендатору законом гарантировано право на уплату процентов от депозита на период предоставления/уплаты депозита до его возврата. Однако, важно то, что именно прописано в договоре аренды, к какому соглашению пришли обе стороны.  Следует обратить внимание и на то, что возврат депозита связан с окончанием договора аренды, не – с выселением.

Примечание – аренда квартиры НЕ заканчивается:

• выселением из квартиры. Если арендатор желает выселиться из квартиры раньше, чем заканчивается действие договора аренды, то он должен окончить аренду квартиры согласно выше приведённым правилам, по договоренности с арендодателем. Если он этого не сделает, то договор аренды ещё действителен. • С изменением владельца квартиры. Новый владелец принимает на себя правовое положение первоначального владельца и не может договор аренды произвольно менять или расторгнуть без соответствующих причин.

(c)Elmira Lyapina


Оговорка о характере информации, содержащейся в настоящей статье

Информация, предоставленная в настоящей статье, является лишь общей информацией, и не является юридической консультацией, и может оказаться неприменимой в конкретной ситуации. Для получения квалифицированной юридической помощи Вам следует обратиться к юристу с предоставлением необходимых документов по делу – juristpraha@gmail.com .

Статья подготовлена на основе анализа нормативных правовых актов по состоянию на 2014 год, поэтому при использовании указанной информации необходимо учитывать те изменения, которые будут внесены в законодательство после этого. Впервые статья была опубликована 29 декабря 2013 года на сайте vkontakte, по ссылке http://vk.com/jurist_praha?w=wall-60692647_7

ДОГОВОР ОБ АРЕНДЕ В ЧЕШСКОЙ РЕСПУБЛИКЕ.

JLeIxr2Xq2o

 По данным Чешского Статистического Бюро (Český Statistický Úřad) около трети всех квартир в жилых домах находятся в аренде. Аренда квартиры является одной из наиболее распространенных форм жилья, после – жилья в собственности. Поскольку, аренда заключается на основании соглашения двух сторон, предлагаю ознакомиться с пунктами, на которые нужно обратить внимание при заключении договора. От 1.1.2014 вступил в силу новый Гражданский кодекс 89/2012, который внес некоторые изменения, касающиеся договора об аренде.

По новому гражданскому кодексу – параграфы 2201-2331 – в отличие от ранеее действовашего законодательства, договор аренды значительно упрощен, и достаточно лишь соглашения сторон об аренде и об уплате арендной плате арендодателю. Дело в том, что вместе с Гражданским кодексом был принят новый закон о Кадастре недвижимости, и информация об аренде, квартире и соответствующем будет прозрачна, и любой будет иметь доступ к информациям на веб-страницах Кадастровой палаты (Katastrální úřad).

Таким образом, важным изменением в области договора об аренде является то, что если арендованное имущество записано в открытом списке (например, в кадастре недвижимости), по заявлению собственника, либо по его согласию с заявлением арендатора, можно также до открытого списка записать и информацию об аренде. Кроме того, ГК не препятствует аренде квартиры, которая не была прежде предназначена для жилья решением строительной палаты (stavební úřad), но фактически – пригодна для здоровой жизни.

В соответствии с ГК, предметом договора об аренде может быть недвижимость, часть недвижимости, а также имущество, которое возникнет в будущем, если его сложно определить на время подписания договора.

Договор об аренде можно заключить на определенный и неопределенный срок, таким образом, если в договоре отсутствуют положения о сроке заключения договора, речь идет о неопределенном сроке (либо договор на более, чем 50 лет). Договор об аренде с неопределенным сроком действия можно расторгнуть без причины с периодом предварительного письменного уведомления – 3 месяца.

Договор об аренде на определенный срок можно определить временными рамками или со ссылкой на определенный период деятельности (на время обучения, работы над определенным проектом/для определенного работодателя), либо со ссылкой на определенный факт (достижение совершеннолетия).

Действие договора заканчивается с истечением срока аренды. Если арендатор использует квартиру после истечения обговоренного срока, а арендодатель не подал на него в суд для освобождения имущества в течение 30 дней (с даты срока, на который был заключен договор), договор об аренде обновляется на тех же условиях, при которых был заключен первоначально. Таким образом, аренда, заключенная на срок более одного года – обновляется на год, менее года – на соответствующий срок.

В практике очень часто встречаются ситуации, когда происходят изменения в лице арендодателя (при продаже недвижимости, в которой живут арендаторы). Однако это никак не затрагивает действительность договора об аренде, который был заключен изначально между арендатором и предыдущим арендодателем. Новый владелец с покупкой жилья принимает все права и обязанности предыдущего владельца. Это означает, что договор об аренде, заключенный с предыдущим владельцем – и далее действителен, и нет нужды заключать новый договор об аренде.

С 1.1.2013 размер аренды можно увеличить только соглашением обеих стран, одностороннее увеличение арендной платы в ЧР уже невозможно. Важно знать, что арендодатель имеет право предложить увеличение платы, и если арендатор в течение 2 месяцев от дня получения этого предложения не сообщит о своем согласии в письменной форме арендодателю, так арендодатель имеет право в течение 3 месяцев подать предложение в суд, чтобы суд определил размер арендной платы. Суд определит арендную плату в обычном месте и времени.

Договор об аренде должен быть заключен в письменной форме. С ГК были опущены положения, которые налагали на арендаторов санкции, а также обязанности, которые, в силу обстоятельств, являются не соразмерными. Если стороны не заключили действующий договор или вообще не заключили договор, по новому гражданскому кодексу, арендатор будет под охраной положения Гражданского кодекса, которое позволяет ему выстоять право на аренду квартиры. Если арендатор использует квартиру добросовестно более 3 лет, полагая, что арендует по праву, то договор об аренде будет считаться заключенным.  

Договор должен содержать следующие данные:

– имена, адреса и даты рождения договаривающихся сторон,

-размер квартиры,

-способ «использования» квартиры,

-размер арендной платы и других платежей,

-срок, на который заключается аренда,

-выписка из кадастра недвижимости,

-информацию о проживающих соседях (по квартире),

-состояние квартиры и обустройства.

Кроме того, частью договора должен быть протокол о передаче, который, кроме идентификации договаривающихся сторон, содержит информацию о потребляемой энергии, список трат и состояние на данный момент.

Эксперты рекомендуют, чтобы владельцы перевели платеж по энергии непосредственно на арендатора, во избежание возможных долгов. Известно, что владельцы все чаще используют возможность включить в договор обязанность арендатора застраховать квартиру, свое имущество и ответственность за причиненный ущерб.

Гражданский Кодекс далее определяет, какой должна быть квартира к проживанию: соответствующая договору, в хорошем состоянии, чистая, и обеспеченная нужными коммуникациями (вода, электричество, отопление, мусоропровод итд).

Если квартира не отвечает выше изложенным требованиям/описанию арендодателя, то арендатор имеет право отказаться от переезда в эту квартиру, до тех пор, пока не будут исправлены все дефекты. Однако, если переедет, то имеет право на соразмерную скидку с арендной платы, до тех пор, пока арендодатель не устранит имеющиеся проблемы.

Арендная плата и залог за коммуналку оплачивается заранее каждый месяц, не позже 5-го дня соответствующего платежного периода, если иное не предусмотрено договаривающимися сторонами (К примеру, плату за май арендатор должен заплатить 5.мая, если не обговорено иначе).

Арендодатель имеет право требовать, чтобы в квартире жили такое количество лиц, которое соответствует размеру квартиры и не препятствует тому, чтобы все жильцы могли жить в удовлетворительных гигиенических условиях.

Если арендатор знает заранее, что ближайшие 2 месяца не будет жить в квартире, должен сообщить об этом арендодателю. Вместе с этим, определит человека (если таковой имеется), который во время его отсутствия обеспечит возможность войти в квартиру, когда это необходимо.  

Аренда истекает в следующих случаях:

– предмет аренды пропадет, либо станет непригодным для использования,

-договором между арендодателем и арендатором,

-письменным уведомлением,

-истечением срока.  

Особым случаем расторжения договора об аренде является расторжение по причине нарушения условий договора арендатором. В этом случае, арендодатель имеет право расторгнуть аренду без предварительного (3-месячного) уведомления. Однако арендодатель обязан перед подачей уведомления о расторжении в письменной форме вызвать арендатора к устранению созданных им нежелательных условий/неприличного поведения/незаконного состояния.

Гражданский кодекс определяет как серьезные нарушения следующее:

-арендатор минимально 3 месяца не платит арендную плату и коммуналку,

-наносит вред квартире/дому серьезным или необратимым способом,

-наносит серьезный ущерб или неудобства арендодателю, или лицам, живущим в доме,

-использует квартиру в несоответствующих целях.  

Хороший договор об аренде должен предусматривать проблемы и то, как добросовестного арендодателя, или арендатора от них защищать. Договор должен не только содержать все защитные элементы, за которые юристы хотят высокую плату (и следовательно в стандартных типовых договорах не найти), но также должен своим содержанием и формулировками обеспечить переговорное преимущество. Поэтому, не рекомендую использовать скаченные с интернета договора (или отксерокопированные от друга), но попросить подготовить, или, по крайней мере, проверить их опытным юристом.

(c) Elmira Lyapina


Оговорка о характере информации, содержащейся в настоящей статье

Информация, предоставленная в настоящей статье, является лишь общей информацией, и не является юридической консультацией, и может оказаться неприменимой в конкретной ситуации. Для получения квалифицированной юридической помощи Вам следует обратиться к юристу с предоставлением необходимых документов по делу – juristpraha@gmail.com .

Статья подготовлена на основе анализа нормативных правовых актов по состоянию на 2014 год, поэтому при использовании указанной информации необходимо учитывать те изменения, которые будут внесены в законодательство после этого. Впервые статья была опубликована 5 ноября 2013 года на сайте vkontakte, по ссылке http://vk.com/jurist_praha?w=wall-60692647_2