Покупка недвижимости (новостройка), что такое kolaudace, для чего ее нужно ждать?

Kolaudace – официальное разрешение, которое дает право использовать недвижимость, или другими словами, официальное подтверждение соответствия  недвижимости с указанными целями, в случае жилого помещения – пригодности дома/квартиры для жилья, в переводе на русский, это приёмка.

 

Параграф 119 закона о территориальном планировании и строительных нормах No 183/2006 Сб. (строительный закон, stavební zákon), с поправками к 1.1.2018, так определяет колаудацию: „доконченное строение, или часть строения предназначенного для раздельного/самостоятельного использования … можно использовать на основании согласия (kolaudační souhlas) или решения об использовании (kolaudační rozhodnutí). Строитель обеспечит проведение всех испытаний и измерений, в соответствии со специальными правовыми актами.“

То есть, строительный комитет/департамент  (stavební úřad), получив заявление, в течение 30 дней проверяет проектовые документы и состояние помещения на соответствие с техническими стандартами, нормами, законными требованиями, и заявленным в документах, и выдает разрешение на использование. Это не только документация, недвижимость должна соответствовать всем стандартам, требованиям и правилам. Должны соблюдаться все законодательные изменения, правила безопасности (пожарный извещатель, огнетушитель, лестничные ограждения, огнестойкий гипсокартон …), контрольное измерение значений радона в доме. Необходимо иметь завершенные стены, пол, ванную комнату и кухню, и по крайней мере одно жилое помещение. И если в течение 30 дней строительный департамент Вам не запретит/ не откажет в заявлении, то в данном случае действует: “то что не запрещено – то разрешено”.

От 1.1.2018 kolaudace подразделяется на согласие (kolaudační souhlas, §122 закона No 183/2006 Сб) и решение (kolaudační rozhodnutí). Согласие действует на Вас в том случае, если Вы сами строите дом (родинный/семейный дом rodinný dům), в случае, если же Вы приобретаете от девелопера – необходимо kolaudační rozhodnutí.

Интересно узнать о параграфе 123 предметного закона, где говорится о возможности досрочного/преждевременного использования недвижимости. Часто происходит так, что человек покупает у девелопера дом, даже если тот не был достроен. Причем, покупая новый дом,( для финансирования) продает старый, и в моменте, когда еще не была выдана kolaudace (разрешение/подтверждение на использование недвижимости), уже хочет переехать в свой новый милый дом. Параграф 123  говорит о том, что строительный комитет может выдать ограниченное по времени разрешение на досрочное использование здания до его завершения, если это не окажет существенного влияния на использование здания, не создает угрозы для безопасности и здоровья людей или животных или окружающей среды.

Часто в договорах на покупку недвижимости в новостройке, а именно в предварительном договоре купле-продажи говорится об обязанности продавца предоставить колаудацию перед уплатой целой покупной цены за недвижимость. Однако на практике, часто этот пункт не додерживается, и подтверждение о колаудации покупатель “получает” лишь на словах. Вы скажете, “ну нет, я покупаю у проверенного девелопера”, однако, недобросовестные представители, желая получить свою провизию, могут и не соблюсти пару пунктов, надеясь на Вашу доверчивость. Просите копию подтверждения.

С другой стороны, некоторые решаются на покупку строящейся/недостроенной недвижимости (дома). Это и дешевле, и удобнее, когда человек хочет достроить по собственному дизайну. Однако, Почему колаудация так важна?

Кроме того, что, как говорилось выше, это проверка на нормы, и отсутствие угрозы жизни и безопасности, но и еще отсутствие колаудации может привести к штрафам. Получение разрешения на использование недвижимости – совсем не шутка, т.к. идет фундаментальная проверка на соответствии техническим нормам, и строительный департамент может запросить такие казалось бы абсурдные документы, как подтверждение о проведении археологической проверки. Поэтому, обращайте внимание на этот пункт в договоре, и указывайте на эту обязанность продавца/девелопера предоставить подтверждение о колаудации.

(c) Elmira Lyapina, LL.M., Ph.D.


Оговорка о характере информации, содержащейся в настоящей статье

Информация, предоставленная в настоящей статье, является лишь общей информацией, и не является юридической консультацией, и может оказаться неприменимой в конкретной ситуации. Для получения квалифицированной юридической помощи Вам следует обратиться к юристу с предоставлением необходимых документов по делу – juristpraha@gmail.com .

Статья подготовлена на основе действительной ситуации и  анализа нормативных правовых актов по состоянию на 4 декабря 2018 года, поэтому при использовании указанной информации необходимо учитывать те изменения, которые будут внесены в законодательство после этого. Впервые статья была опубликована 04.12.2018 на сайте http://juristpraha.cz/kolaudace-ru