law and business

A few words about internet auctions and real estate in Czechia

Internet auction in reality is something different from the one that we are used to see in Hollywood movies. Unfortunately (or fortunately), you will not see beautiful women in shiny dresses with expensive jewelry, you will not see men with cigars, playing with the keys of their expensive yachts, you will not see flashing cards with numbers and restless peeking along the rows, you will not hear the disturbing music, the hammer and the broken voice of the auctioneer. All you will hear is your PC mouse clicks and disturbing music only if you turn it on. All you will see is an expert’s opinion on evaluation of a real estate, a notice regarding the auction, as well as several numbers that signify your temporary competitors. And also, of course, the size of the bids, and the time that is extended by 5 minutes each time someone makes a new bid.

In Czechia auctions are quite common, both for antiquarian and rare goods, as well as for consumer goods or things, for example cars or real estate.

By the way, quite often the terms “auction” in a meaning of a private sale or auction (česky – aukce) and “public auctions” (dražby) are interchangeable, but purely legally it is about different concepts. If the definition of the „aukce“ you will not find in the law, even though the main provisions are in the Civil Code (No 89/2012 Coll.), then there is a Law on Public Auctions No. 26/2000 Coll. (LPA), defines public auction quite clearly, determining the public auction, participants, and related requirements for the conduct of public auction. By the way, the Law on Public Auction distinguishes between voluntary and involuntary public auction.

In a case of voluntary public auction, the applicant may be the owner himself or the person who has the right to dispose of the auction object (for example, the bankruptcy trustee). However, for the public auctions there is a need of a special license (§ 6 (1) of LPA), in contrast for a private auctions. Auctions can be held only on the basis of a written contract.

It is logical to assume that if in the case of a private auction or a voluntary public auction, the owner decides to do it himself, in the case of involuntary / forced auction, it is a matter of exercising, for example, the creditor’s right towards to the owner-debtor.

Creditor can exercise its right by, for example, selling the immovable property of the debtor. The forced sale of real estate is carried out by means of public auction, either according to the Law of Public Auction (further referred to as forced sale under LPA), or by forced sale under enforcement proceedings (so-called „exekuce“, further as forced sale under EP), in accordance with the Code of Civil Procedure (§335-338a No.99/1963 Coll.).

The reason for the forced sale under EP is the inability of the debtor-owner to repay his debts. Negotiations on auctions are announced by the bailiff (sheriff officer/ soudní exekutor) and are conducted either physically directly at the enforcement office of the bailiff or electronically on the Internet auction portal.

The subject of the public auction is often the real estate / immovable property of the debtor. The initial price of a real estate is established by law – 2/3 of the assessed price determined by the expert in its appraisal in the framework of the forced sale under EP, and 1/2 of the assessed price determined by the expert in forced sale under LPA.

So, for example, a small debt of 15,000 Czech crowns could be reason of the forced sale under EP, where the debtor will lose his real estate in an amount 200 times higher the original debt in value. But at the same time, such property can be purchased at auction 3 times lower than its market value.

The participant who has offered the highest price (made the highest bid) is awarded the „příklep“(title deed, a resolution, on the basis of which the right of ownership is acquired / transferred). It is worth noting that in the case of forced or public auction, we are always talking about the official decision or resolution, while, in the private sale/ auction, the title deed is an agreement, for example, a purchase agreement.

Participant of the auction could be only a person, who was registered on time and whose identity was confirmed, could be present at an internet auction, also, who paid for the auction security amount in conditions stipulated by the notice of an auction. Moreover, in the case of forced auction under LPA, the security amount is up to 30% of the minimal reservation price (§14 of the LPA); in the forced auction under EP, the amount of collateral varies, it is determined in each particular case, but shall be no more than 3/4 of the amount of the minimal reservation price.

After the auction, the winner must pay the entire cost of 10 to 30 days in the case of forced auction under LPA; and within 30 days from the entry into force of the resolution in the case of forced auction under EP. It is worth to mention, during this time there is an opportunity to appeal for other participants or persons involved to this auction, which can affect the duration of the process, the trial may last for several years.

However, it is worth remembering that in the case of acquiring real estate in such forced auctions under LPA, different “easements” (including the mortgage and rights of third persons) that burdened real estate remain effective, unlike in forced auctions under EP, where easements cease to be effective, except for those that have been explicitly stated to be remaining.

Above mentioned is not the only risk. It often happens that in the forced auctions of real estate, the debtor (ex-owner) still lives there, since it is his only property. There are cases when the debtor by all means delays the process of transfer of the right of ownership, as well as the physical transfer of property to the new owner by various means, including legal and physical upholding of the right – refusal to move.

Therefore, often developers or investors participate in such trades, whose teams study the environment, risks and ways to circumvent them in advance. Last but not least, you need to contact a lawyer to check the possible legal risks.

(c) Elmira Lyapina, LL.M., Ph.D.


Disclaimer about the nature of the information contained in this article.

The information provided in this article is the general information, and does not constitute legal advice, and may be not valid in a particular situation. To obtain qualified legal consultancy, you should contact a lawyer with the provision of the necessary documents regarding the case. For example, by email: juristpraha@gmail.com.

This article was prepared on the basis of an analysis of legislative regulations for 20.02.2019. Therefore, while using such information, should be considered the changes to be made to the legislation after that. This article was published the first time on February, 20, 2019 on the web page www.juristpraha.cz

Пару слов об электронных торгах и недвижимости в Чехии

Электронные торги проходят способом, отличным от того представления, к которому мы привыкли в голливудских фильмах. К сожалению (или к счастью), вы не увидите красивых женщин в струящихся блестящих платьях с дорогими ювелирными украшениями, не увидите и агрессивно и победно настроенных мужчин с сигарой во рту, поигрывающих ключами своих дорогих яхт, не увидите мелькание карточек с номерами и беспокойное переглядывание по рядам, не услышите тревожную музыку, постукивание молотка и срывающийся голос аукциониста с “один миллион раз… один миллион два… один миллион три… три… продано!”. Все, что вы услышите, это клики мышкой и тревожную музыку, если сами ее включите на заднем фоне. Все, что вы увидите, это заключение оценщика о недвижимости, уведомление о торгах, а также несколько рядов цифр, означающих ваших временных конкурентов. А также, разумеется, размеры ставок, и время, которое продлевается на 5 минут каждый раз, когда кто-то делает новую ставку.

 

 

В Чехии торги и аукционы вполне распространены, как на антикварные и редкие товары, так и на товары / вещи широкого пользования, к примеру машины или недвижимость.

К слову, довольно  часто можно встретить термины “аукцион” (česky – aukce) и “торги” (dražby) как взаимозаменяемые, однако чисто юридически речь идет о разных понятиях. Если определение аукциона не найдем в законе, однако основные положения можно найти в гражданском кодексе, то торги закон о публичных торгах No. 26/2000 Сб. (ЗоПТ),  определяет достаточно четко и ясно, детерминируя торги, участников, и сопутствующие требования к проведению торгов. К слову, закон о публичных торгах различает добровольные и недобровольные торги.

В некотором смысле, аукционы очень похожи на добровольные торги. В случае добровольных торгов заявителем может быть сам владелец или лицо, которое имеет право отчуждать объект аукциона (например, конкурсный управляющий). Однако, в отличие от аукциона, на который не нужна специальная лицензия, торги могут проводить лица лишь со специальной лицензией (§ 6 (1) ЗоПТ). Торги (аукцион) могут быть проведены только на основании письменного договора.

Логично предположить, что если в случае аукциона или добровольных торгов, собственник сам решается идти на это, в случае недобровольных/ принудительных торгов речь идет об осуществлении права по отношению к собственнику например право кредитора к возвращению долга.

Кредиторы имеют возможность удовлетворять свои требования различными способами, одним из которых является распоряжение о продаже недвижимости должника. Продажа недвижимости осуществляется либо посредством публичных принудительных торгов, либо торгов на основании постановления суда, в исполнительном производстве (тнз. exekuce).

Если недобровольные публичные торги в соответствии с чешским законодательством – проводятся в соответствии с законом о публичных торгах, то торги на основании исполнительного судопроизводства – проводятся в соответствии с гражданского процессуального (§335-338a No.99/1963 Сб.) кодекса.

Причиной проведения торги в исполнительном производстве является неспособность должника-собственника погасить свои долги. Переговоры о торгах объявляются судебным исполнителем и проводятся либо физически непосредственно в офисе исполнителя, либо в электронном виде на портале интернет-аукциона.

Предметом торгов часто является недвижимость должника. Начальная цена недвижимости устанавливается законом – две трети от оценочной цены, определенной экспертом в рамках исполнительного судопроизводства, и половина от оценочной цены в соответствии с ЗоПТ.

Так, к примеру, небольшой долг в 15 000 крон при действии принудительного исполнения судебного решения, может быть причиной, по которой должник может лишиться своей недвижимости в 200 раз превышающую по стоимости первоначальный долг.  Но в то же время, такую недвижимость можно приобрести на торгах в 3 раза ниже ее рыночной стоимости.

Участнику, предложившему наибольшую цену, присуждается тнз „приклеп“ (příklep)(правоустанавливающий документ – постановление, на основании чего приобретается/переходит право собственности). Стоит заметить, что в случае торгов, речь всегда идет о постановлении или о решении, в то время как, в аукционе правоустанвливающим документом является договор, к примеру договор купли-продажи.

В качестве аукциониста на электронном аукционе может присутствовать только лицо, которое вовремя зарегистрировалось и чья личность была подтверждена, оплатило аукционное обеспечение в размере и на условиях, предусмотренных уведомлением об аукционе. Причем в случае недобровольных торгов обеспечение составляет до 30% от минимальной начальной ставки (§14 ЗоПТ); в торгах в исполнительном производстве размер залогового обеспечения разнится, определяется в каждом конкретном случае, но составляет не более 3/4 от суммы начальной ставки.

После проведения торгов, победитель должен оплатить целую стоимость от 10 до 30 дней в случае недобровольных торгов, и в течение 30 дней от вступления в силу постановления в случае торгов в исполнительном производстве. Разумеется, в течение этого времени есть возможность другим участникам или причастным лицам оспорить торги, что не может не повлиять на длительность процесса, судебный процесс может длиться в течение нескольких лет.

Однако стоит помнить и о том, что в случае приобретения недвижимости на недобровольных торгах, сервитуты, которые обременяли недвижимость остаются в действии, в отличие от торгов в исполнительном производстве, где прекращается действие серветутов, кроме тех, о которых было прямо указано, что они продолжают действовать.

Разумеется, это не единственный риск. Часто бывает, что на принудительных/недобровольных торгах продаётся недвижимость, которая является единственным имуществом должника, в которой он и живёт. Бывают случаи, когда должник всеми средствами оттягивает процесс перехода права собственности, а также передачи имущества новому собственнику различными средствами, включая юридические и физическое отстаивание права нахождения – отказ от переезда.

Поэтому, часто на таких торгах участвуют девелоперы или инвесторы, команды которых заранее изучают обстановку, риски и способы их обойти. В непоследнюю очередь, необходимо обратиться к юристу на проверку правовых рисков.

(c) Elmira Lyapina, LL.M., Ph.D.


Оговорка о характере информации, содержащейся в настоящей статье

Информация, предоставленная в настоящей статье, является лишь общей информацией, и не является юридической консультацией, и может оказаться неприменимой в конкретной ситуации. Для получения квалифицированной юридической помощи Вам следует обратиться к юристу с предоставлением необходимых документов по делу – juristpraha@gmail.com .

Статья подготовлена на основе действительной ситуации и  анализа нормативных правовых актов по состоянию на 20.02.2019, поэтому при использовании указанной информации необходимо учитывать те изменения, которые будут внесены в законодательство после этого. Впервые статья была опубликована 20.02.2019 на сайте http://juristpraha.cz/aukcion-nedvizhimost-ru

Purchase of a real estate (new building), what is kolaudace, why do you need it?

Kolaudace is a final inspection, an official approval to use the building, or in other words, an official confirmation of the conformity of the property with the specified objectives, in the case of residential premises – the suitability of the house / building/ apartment for housing or living.

Paragraph 119 of the Law on Spatial Planning and Building Regulations (Building Law, Stavební zákon) No 183/2006 Coll., amended to 1.1.2018, defines colaudation/final inspection in this way: „the completed construction, or part of the building intended for separate use … can only be used on the basis of the approval: consent (kolaudační souhlas) or decision (kolaudační rozhodnutí). The builder will ensure that all tests and measurements are carried out in accordance with special legal acts“.

That is, the building authority (stavební úřad), having received the application, within 30 days checks the project documentation and the condition of the premises for compliance with technical standards, norms, legal requirements, and stated in the documents, and issues permission to use. This is not only documentation, real estate must meet all standards, requirements and rules. All legislative changes, safety rules (fire detector, fire extinguisher, stair railings, fire-resistant drywall, control measurement of radon values, etc..) ​​in the house must be observed. The building must have completed walls, floor, bathroom and kitchen, and at least one living room. However, if within 30 days the construction department will not issue an approval/ deny your application, then in this case it is valid: “what is not prohibited is permitted”.

From 1.1.2018 kolaudace is subdivided into consent (kolaudační souhlas, §122 of Law No 183/2006 Sb) and decision (kolaudační rozhodnutí). Consent will be applied, in the event that you yourself build a house (family house / rodinný dům), but in case you purchase from a developer, you need kolaudační rozhodnutí.

It is interesting to learn about § 123 of this Law, which refers to the possibility of early use of the building/real estate. It often happens that a person buys a house from a developer, even if it has not been completed. Moreover, buying a new house, (for financing purposes) is selling an old one, and at the moment, when kolaudace/approval has not yet been issued, the person already wants to move to its new sweet home. Paragraph 123 states that the building authority may issue a time-limited permit for early use of the building before its completion, unless it has a significant impact on the use of the building, does not endanger the safety and health of people or animals or the environment.

Often in contracts for the purchase of real estate in a new building, namely, in the preliminary (purchase) contract, it is said about the obligation of the seller to provide a confirmation of the final inspection/kolaudace before paying the entire purchase price for the property. However, in practice, this clause is often not contained, and the purchaser “receives” confirmation of approval for use of the building only in words. You can say “well, no, I buy from a trustworthy developer”, however, unscrupulous representatives, wanting to get their commissions, may not comply with a couple of points, hoping for your trust for them. Always ask for a copy of the confirmation of the final inspection/kolaudace.

On the other hand, some people may decide on the purchase of incompleted building/family house. It is cheaper and more convenient, when a person wants to complete by his own design. However, Why is kolaudace/final inspection so important?

In addition to the fact that, as mentioned above, this is a fundamental check of the building being consistent and in accordance with technical and legal norms, and approval of the absence of a threat to life and safety, also the absence of colaudation can lead to fines. Obtaining permission to use the building or real estate is not a joke, because there is a fundamental verification of compliance with technical standards, and the building department may request such seemingly absurd documents as confirmation of an archaeological inspection. Therefore, pay attention to this clause in the contract, and point out to this obligation of the seller / developer to provide confirmation of the final inspection/kolaudace.

(c) Elmira Lyapina, LL.M., Ph.D.


Disclaimer about the nature of the information contained in this article.

The information provided in this article is the general information, and does not constitute legal advice, and may be not valid in a particular situation. To obtain qualified legal consultancy, you should contact a lawyer with the provision of the necessary documents regarding the case. For example, by email: juristpraha@gmail.com.

This article was prepared on the basis of an analysis of legislative regulations for 04.12.2018. Therefore, while using such information, should be considered the changes to be made to the legislation after that. This article was published the first time on December 4, 2018, on the web page www.juristpraha.cz

Покупка недвижимости (новостройка), что такое kolaudace, для чего ее нужно ждать?

Kolaudace – официальное разрешение, которое дает право использовать недвижимость, или другими словами, официальное подтверждение соответствия  недвижимости с указанными целями, в случае жилого помещения – пригодности дома/квартиры для жилья, в переводе на русский, это приёмка.

 

Параграф 119 закона о территориальном планировании и строительных нормах No 183/2006 Сб. (строительный закон, stavební zákon), с поправками к 1.1.2018, так определяет колаудацию: „доконченное строение, или часть строения предназначенного для раздельного/самостоятельного использования … можно использовать на основании согласия (kolaudační souhlas) или решения об использовании (kolaudační rozhodnutí). Строитель обеспечит проведение всех испытаний и измерений, в соответствии со специальными правовыми актами.“

То есть, строительный комитет/департамент  (stavební úřad), получив заявление, в течение 30 дней проверяет проектовые документы и состояние помещения на соответствие с техническими стандартами, нормами, законными требованиями, и заявленным в документах, и выдает разрешение на использование. Это не только документация, недвижимость должна соответствовать всем стандартам, требованиям и правилам. Должны соблюдаться все законодательные изменения, правила безопасности (пожарный извещатель, огнетушитель, лестничные ограждения, огнестойкий гипсокартон …), контрольное измерение значений радона в доме. Необходимо иметь завершенные стены, пол, ванную комнату и кухню, и по крайней мере одно жилое помещение. И если в течение 30 дней строительный департамент Вам не запретит/ не откажет в заявлении, то в данном случае действует: “то что не запрещено – то разрешено”.

От 1.1.2018 kolaudace подразделяется на согласие (kolaudační souhlas, §122 закона No 183/2006 Сб) и решение (kolaudační rozhodnutí). Согласие действует на Вас в том случае, если Вы сами строите дом (родинный/семейный дом rodinný dům), в случае, если же Вы приобретаете от девелопера – необходимо kolaudační rozhodnutí.

Интересно узнать о параграфе 123 предметного закона, где говорится о возможности досрочного/преждевременного использования недвижимости. Часто происходит так, что человек покупает у девелопера дом, даже если тот не был достроен. Причем, покупая новый дом,( для финансирования) продает старый, и в моменте, когда еще не была выдана kolaudace (разрешение/подтверждение на использование недвижимости), уже хочет переехать в свой новый милый дом. Параграф 123  говорит о том, что строительный комитет может выдать ограниченное по времени разрешение на досрочное использование здания до его завершения, если это не окажет существенного влияния на использование здания, не создает угрозы для безопасности и здоровья людей или животных или окружающей среды.

Часто в договорах на покупку недвижимости в новостройке, а именно в предварительном договоре купле-продажи говорится об обязанности продавца предоставить колаудацию перед уплатой целой покупной цены за недвижимость. Однако на практике, часто этот пункт не додерживается, и подтверждение о колаудации покупатель “получает” лишь на словах. Вы скажете, “ну нет, я покупаю у проверенного девелопера”, однако, недобросовестные представители, желая получить свою провизию, могут и не соблюсти пару пунктов, надеясь на Вашу доверчивость. Просите копию подтверждения.

С другой стороны, некоторые решаются на покупку строящейся/недостроенной недвижимости (дома). Это и дешевле, и удобнее, когда человек хочет достроить по собственному дизайну. Однако, Почему колаудация так важна?

Кроме того, что, как говорилось выше, это проверка на нормы, и отсутствие угрозы жизни и безопасности, но и еще отсутствие колаудации может привести к штрафам. Получение разрешения на использование недвижимости – совсем не шутка, т.к. идет фундаментальная проверка на соответствии техническим нормам, и строительный департамент может запросить такие казалось бы абсурдные документы, как подтверждение о проведении археологической проверки. Поэтому, обращайте внимание на этот пункт в договоре, и указывайте на эту обязанность продавца/девелопера предоставить подтверждение о колаудации.

(c) Elmira Lyapina, LL.M., Ph.D.


Оговорка о характере информации, содержащейся в настоящей статье

Информация, предоставленная в настоящей статье, является лишь общей информацией, и не является юридической консультацией, и может оказаться неприменимой в конкретной ситуации. Для получения квалифицированной юридической помощи Вам следует обратиться к юристу с предоставлением необходимых документов по делу – juristpraha@gmail.com .

Статья подготовлена на основе действительной ситуации и  анализа нормативных правовых актов по состоянию на 4 декабря 2018 года, поэтому при использовании указанной информации необходимо учитывать те изменения, которые будут внесены в законодательство после этого. Впервые статья была опубликована 04.12.2018 на сайте http://juristpraha.cz/kolaudace-ru

Purchase of a real estate, what to pay attention for and what steps to undertake.

It would be a mistake to say that someone is not being serious when purchasing a property. There are several phases as a search of the proper real estate, checking and assessment, contractual phase, and purchase itself, all this together with the negotiation process with the seller, real estate agent, developer, lawyer, banker, financial adviser, technical expert. Nevertheless, I often come across the fact that the same mistakes are made, when buying real estate, although it would seem that the process is quite common, and many interested parties in this process are involved more than once.

Of course, there are different features of buying a property, whether it is commercial real estate, or residential, whether it is a new-build or a resale property, an apartment or a house, part of the house, or a townhouse, whether it is purchase with a mortgage, a bank loan or with the own financial funds, as well as whether there is an easement (věcné břemeno – the burden to be taken, for example, the obligation to bear a nearby siren), or if there is a lien of the seller’s bank on the property.

In this article, I will only consider some introductory points that need to be considered in the preliminary phases of purchase.

Importance of technical checking assessment.

Often I come across the fact that a purchaser does not pay appropriate attention to the importance of technical checking assessment of the real estate before its purchase. The reasons are many, it could be the trust to the seller, especially if it is a large developer or construction company, or the fact that the seller is represented by a real estate agent, or even the absence of visible signs of technical defects. However, when accepting a real estate in a property, fulfilling the handover protocol (in Czech language it is “předávací protokol”), it is important to indicate all defects and deficiencies of the particular real estate, including the technical side (especially if it is a new-building).

It is also necessary to check the technical side with an expert before purchase. For example, after buying a property in a new building, family A encountered a faulty water supply system, and they when informed about it the builder/seller, referring to the part in the agreement regarding the guarantee, the builder/seller denied to repair it, referring to the wrong use of the real estate by the purchaser. And also clarified that if the problem was on the side of the seller, this would be mentioned in the handover protocol, and since it is not a hidden defect, the financial burden of repairing this defect lies with the purchaser (here also comes to the aid of the seller/builder §2629 of the Civil Code of the Czech Republic). Another example is the situation in the family B, who bought a “resale property” – a beautiful two-store house, or rather a townhouse (these are several identical houses connected by one common wall). Without preliminary checking of the technical documentation and the technical side of the real estate, the family was faced the fact that they can not insulate or even rebuild its own (but at the same time common) wall, besides, when the neighboring house/townhouse was demolished, the wall itself not only deformed itself , but also influenced the construction of the whole house. The third example is quite often case in the new building construction and underexposure plan by geodesists. As a result, you can buy real estate in a much smaller metrage than indicated for this real estate both in the land plan and in the cadastral chamber itself. How can this be? There are standards of measurement and there are inaccuracies that accumulate.

What would happen if the expert checked the property?

First, it could significantly affect the price, and secondly, a guarantee for fixing the defects, including possible ones; thirdly, it is your calmness and knowledge of what can happen and what to expect during the ownership or use, and, also how much the documentation of the real estate corresponds to the reality.

 

Communication with the seller, the developer, the real estate agent. Main contracts related to purchase of a real estate.

Each agreement, which was reached between the purchaser, seller, builder, real estate agent must be reflected in the contractual documentation. Often there are 3-4 contracts. This is a reservation agreement, the so-called non-binding agreement, where real estate is “reserving” the real estate for the purchaser, or, in other words, undertaking not to offer this real estate to the other possible purchaser, for some short period of time (from 5 to 14 days) in return for a small amount (often from 50,000 to 150,000 Czech crowns) as a part of the total purchase amount. In a case the purchaser is serious, and wants to buy this real estates, this period is enough to prepare the entire purchase amount and the necessary documentation for the purchase.

Often it also happens that the reservation contract includes two parts – the reservation contract itself and the intermediation contract, where the third party of the contract, the intermediary, is the real estate agent. There have been cases when some real estate agents included in the total purchase amount their provisions, for example in the contract you could find this phrase “Provision is 200,000,-CZK and it is included in the total amount of the purchase.” Why is this condition, to put it mildly, not good for the purchaser? The fact is that the buyer pays 4% of the tax on the purchase of real estate (the relevant regulation of the Senate No. 340/2013 Coll.) from the entire “purchase price”, and of course, such a phrase would mean, that the amount of paid tax would be increased by the intermediary’s provisions.

The next contract is a Preliminary contract, or an agreement on a future contract of sale (Smlouva o uzavření budoucí smlouvy kupní, according to § 1785 of the Civil Code of the Czech Republic). It has more power than the reservation agreement, and this contract is favored by the developer and construction companies, who by this preliminary contract oblige purchasers to pay the entire amount BEFORE concluding a contract of purchase. Why this contract could be dangerous? Despite the fact that, this is a preliminary agreement, however on the basis of this contract – you will be unlikely (or, to be more precise, will not be) registered in the cadastral register as a new property owner. In addition, it is likely that the object may be unfinished, or the Building authority will not issue an opinion on the possibility of using this property (kolaudační souhlas), and so in the demanding of the paid amount purchase, connected to it costs, and, in the case of financing by the bank, fines, it can be very costly and unpleasant.

The related to it issue is payment of the whole purchase price of real estate, as prescribed in the preliminary contract and the contract of purchase, namely, the provisions in the contracts, that the amount should be transferred immediately to the seller’s account. I don’t recommend you to follow this provision, and if it is contained in the contract (and it is contained in 99.9% of cases), then the better choice is to find a third party where this purchase price could be kept. It can be either a “cell” of a lawyer (and a related storage agreement – smlouva o úschově), or a notary, or a special bank account (,jistotní účet‘- however, not all banks are able to provide this account). For a small (relatively) payment, you save the the whole amount, and also will be able to mention the terms and conditions transfer of this purchase amount to the seller’s account, so you will be calm that this amount, in case of problematic situations, will return to you intact.

The last main contract is a contract of purchase itself (Kupní smlouva §2128, Civil Code No. 89/2012 Coll.). Do not be scared if after a 20-pages preliminary contract you will receive a two-page contract of purchase. What should be mentioned there? The main terms and conditions are: the handover of the real estate from the seller to the purchaser, the seller’s obligation to provide the insertion of the new owner property rights to the cadaster register, the seller’s statement that there are no additional obligations, security rights and third party rights on this real estate, and that the purchaser has been informed of all defects, and also the purchaser’s obligation to pay the whole purchase amount and tax on the acquisition of real estate and take over the real estate on time.

This, of course, is not a complete list, but only some points. It is worth to mention, that one of the copies of the given contract should be with the notary authorized signatures of all parties, all for granting to a cadastral register. If the parties of the contract are only the seller and the purchaser, then three copies are sufficient, one for each party, and one copy is provided to the cadastral register.

In the following articles, I will consider in more detail the contracts that accompany the acquisition of real estate, the acquisition of new-build real estate, the related to it importance of the  decisions of the land register and building authority, the cadastral register and its significance, the contracts related to the construction, the lien, the right of building upon the land of another, and the sale of a real estate and its pitfalls.

 

(c) Elmira Lyapina, LL.M., Ph.D.


Disclaimer about the nature of the information contained in this article.

The information provided in this article is the general information, and does not constitute legal advice, and may be not valid in a particular situation. To obtain qualified legal consultancy, you should contact a lawyer with the provision of the necessary documents regarding the case. For example, by email: juristpraha@gmail.com.

This article was prepared on the basis of an analysis of legislative regulations for 24.09.2018. Therefore, while using such information, should be considered the changes to be made to the legislation after that. This article was published the first time on September 24, 2018, on the web page www.juristpraha.cz

 

Покупка недвижимости, на что обратить внимание и какие шаги предпринять.

Было бы ошибкой утверждать, что к покупке недвижимости кто-то подходит несерьезно. Разумеется, сначала проходит фаза поиска недвижимости, осмотра, договорная фаза, и непосредственно покупки, и все это вкупе с общением с продавцом, риэлтором, девелопером, юристом, банкиром, финансовым консультантом, техническим экспертом. Тем не менее, часто сталкиваюсь с тем, что допускаются одни и те же ошибки при покупке недвижимости, хотя, казалось бы процесс довольно обычен, и многие в этом процессе участвуют не один раз.

Конечно, есть разные особенности покупки недвижимости будь то коммерческая недвижимость, или жилая, покупка в новостройке или вторичного жилья, покупка квартиры или дома, части дома, таунхауса, при помощи ипотеки, банковского кредита или из собственных средств, а также обременения недвижимости со стороны продавца – есть ли серветут (věcné břemeno  – бремя, которое необходимо принять, к примеру, проездная часть на территории земельного участка или близко расположенная сирена), или залоговое право банка продавца.

В данной статье я лишь рассмотрю некоторые вводные моменты, на которые необходимо обратить внимание.

Важность технического осмотра.

Часто сталкиваюсь с тем, что человек не обращает внимание на важность технического осмотра недвижимости перед ее покупкой. Дело может быть в доверии к продавцу, в особенности если это крупная девелоперская или строительная компания, или то, что продавец представлен риэлтором, или даже в отсутствии видимых признаков технических недоделок. Принимая предмет купли-продажи, или недвижимость в собственность, при составлении протокола приемки-передачи (на чешском это звучит как «předávací protokol»), необходимо указать все дефекты и недоделки/недоработки, включая технические данные.

Необходимо перед покупкой также изучить техническую сторону – с экспертом. К примеру, после покупки недвижимости в новостройке, семья А столкнулась с неисправной системой водопровода, а когда сообщила об этом строителю, в рамках исправления и гарантии, им отказали, сославшись на неправильное использование со стороны покупателя. А также уточнили, что, если бы проблема была на стороне продавца, об этом бы было упоминание в протоколе, а поскольку речь не идет о скрытом дефекте, финансовое бремя исправления данной неисправности лежит на покупателе (тут также приходит на помощь продавцу/строителю §2629 Гражданского кодекса ЧР). Другой пример, ситуация у семьи Б, которая купила вторичное жилье – красивый двухэтажный домик, а точнее таунхаус (это несколько одинаковых домов соединенных одной общей стеной) за совсем не малую сумму. Предварительно не проверив техническую документацию и техническую сторону вопроса, семья столкнулась с тем, что не может свою (но в тоже время) общую стену ни утеплить, ни заново отстроить, к тому же стена, при снесении соседнего дома/таунхауса, не только деформировалась сама, но и повлияла на общую конструкцию дома. Третий пример, довольно частый при постройке недвижимости и недодержки плана геодезистами. В итоге, Вы можете приобрести недвижимость в гораздо меньшем метраже, чем указано в действительности как в земельном плане, так и в самой кадастровой палате. Как такое может быть? Есть стандарты измерения и есть погрешности, которые аккумулироваться.

Что бы случилось, если бы эксперт проверил недвижимость?

Во-первых, это могло бы существенно повлиять на цену, во-вторых, на гарантию по исправлению дефектов, в т.ч. и возможных/скрытых, в-третьих, это Ваше спокойствие и знание того, что может случиться и чего ожидать в течение пользования, а также насколько соответствует документация действительности.

 

Общение с продавцом, девелопером, риэлтором. Основные договоры при покупке.

Каждое соглашение необходимо отражать в договорной документации. Часто это 3-4 договора. Это договор резервации, так называемый необязательный договор, где недвижимость «резервируется», а точнее не предлагается другим покупателям в течение небольшого срока (от 5 до 14 дней) взамен на небольшую сумму (часто от 50.000 до 150.000 крон), часть от суммы всей цены. В случае, если покупатель серьезен, и хочет купить данную недвижимость, ему достаточно данного срока, чтобы подготовить всю сумму и необходимую документацию к покупке.

Часто также бывает, что договор резервации включает в себя две части – непосредственно сам договор резервации и договор посредничества, где третьей стороной договора, посредником, выступает риэлтор. Бывали случаи, когда риэлторы (недобросовестные) включали в общую сумму свою провизию, к примеру «Провизия составляет 200.000 крон, и она включена в общую сумму купли-продажи». Почему это условие, мягко говоря, не очень хорошее? Дело в том, что покупатель платит 4% налога на приобретение недвижимости (актуальное постановление Сената №340/2013 Сб.) от всей «покупной цены», разумеется, такая фраза бы значила, что сумма налога была бы увеличена на провизию посредника.

Следующий договор – Предварительный договор, или договор о будущем договоре купли-продажи (§1785 Гражданского кодекса ЧР). Он имеет большую силу, чем договор резервации, и данный договор излюблен девелоперскими и строительными компаниями, которые этим предварительным договором обязывают покупателей оплатить всю сумму ДО заключения договора купли-продажи. Однако, чем же опасен данный договор? Все же это предварительный договор, на основании этого договора – Вас вряд ли (а точнее не) внесут в кадастровый реестр в качестве нового собственника. К тому же есть вероятность, что объект может быть недостроен, либо строительная палата не выдаст заключение о возможности пользования данной недвижимостью (kolaudační souhlas), и так истребование суммы, издержки, а также, в случае финансирования банком и, штрафы, может быть очень накладно и неприятно.

Связанный с этим вопрос оплаты суммы за покупку недвижимости, прописанную как в предварительном договоре и договоре купли-продажи, а именно пункты о том, что сумма должны быть перечислена сразу на счет продавца. Очень не советую следовать данному пункту, и если он содержится в договоре (а он в 99,9% случаях содержится), то найти третью сторону, где могла бы «покупная цена» храниться. Это может быть как ячейка адвоката (и связанный с ним договор о хранении – smlouva o úschově), или нотариуса, или же специального банковского счета (‚jistotní účet‘ – однако внимание! Не все банки умеют предоставлять данный счет). За небольшую (сравнительно) оплату, вы сохраните сумму, пропишите условия ее перечисления на счет продавца, и будете спокойны, что эта сумма, в случае проблематических ситуаций, вернется Вам в целости и сохранности.

Последний основной договор – это непосредственно договор купли-продажи (Kupní smlouva §2128, ГК ЧР № 89/2012 Сб.). Не пугайтесь, если после объемного (на 20 страниц) предварительного договора Вам в руки придет двух-страничный договор купли-продажи. Что прописывается? Основные пункты передачи собственности, обязательства продавца на вклад в кадастр нового права собственности, заявления продавца, что на недвижимости не висят дополнительные обязательства, залоговое право и права третьих лиц, и что обо всех дефектах покупатель был информирован, и обязательство покупателя оплатить сумму и налог на приобретение недвижимости и принять недвижимость в назначенные сроки.

Это, конечно, не полный список, лишь некоторые моменты. Что хотелось бы еще отметить, что одна из копий данного договора должна быть с заверенными подписями всех сторон, все для предоставления в кадастровую палату. Если из сторон только продавец и покупатель, то достаточно трех экземпляров, по одному для каждой из сторон, и один экземпляр предоставляется в кадастровую палату.

В следующих статьях я рассмотрю подробнее договоры, сопутствующие приобретению недвижимости, приобретение строящейся недвижимости и инвестирование в нее, связанные с этим решения земельного и строительного комитетов, кадастровая палата и ее значение, договоры, связанные с постройкой, залоговое право, право строения, а также продажа недвижимости и подводные камни.

(с) Elmira Lyapina, LL.M., Ph.D.


Оговорка о характере информации, содержащейся в настоящей статье

Информация, предоставленная в настоящей статье, является лишь общей информацией, и не является юридической консультацией, и может оказаться неприменимой в конкретной ситуации. Для получения квалифицированной юридической помощи Вам следует обратиться к юристу с предоставлением необходимых документов по делу – juristpraha@gmail.com .

Статья подготовлена на основе действительной ситуации и  анализа нормативных правовых актов по состоянию на 23 сентября 2018 года, поэтому при использовании указанной информации необходимо учитывать те изменения, которые будут внесены в законодательство после этого. Впервые статья была опубликована 23.09.2018 на сайте http://juristpraha.cz/pokupka-nedvizhimost

GDPR для бизнеса, или коротко о GDPR

Несмотря на то, что прошло чуть более месяца со дня вступления в силу закона о защите персональных данных в ЕС (далее как GDPR), тем не менее, получаю много вопросов касательно применения его в практике. Дело еще более усугубляется различными трактовками, большим количеством статей, а также везде прописываемых огромных штрафов – примелькавшиеся 20 млн евро или от 2% до 4% от общего годового оборота при нарушении обязательств компаний при применении положений GDPR.

На кого закон применяется? Нужно ли прописывать в трудовом договоре или трудовом соглашении?  Необходимо прописывать в Торговых условиях? Как?

Юрисдикция и применение.

Закон применяется на компании на территории ЕС, а также на граждан ЕС, если происходит сбор их персональных данных (экстра-территориальность закона), а также на тех администраторов и процессоров, не находящихся в ЕС, но вовлеченных в процесс мониторинга в рамках ЕС (п. 24 GDPR).

Правовые акты:

– Постановление Европейского парламента и совета ЕС № 2016/679 (https://www.uoou.cz/assets/File.ashx?id_org=200144&id_dokumenty=31062)

– Закон о защите персональных данных №101/2000 Сб. (https://www.zakonyprolidi.cz/cs/2000-101 ) на территории Чехии

Соответствующий надзорный орган в Чехии – Управление по защите персональных данных (Úřad pro ochranu osobních údajů далее UOOU).

О чем речь?

Защита персональных данных – не столь новая вещь, новостью однако для большинства стало то, что теперь речь идет не только об автоматизированной обработке персональных данных, но и не автоматизированных.

Что такое персональные данные? Это личные, конфиденциальные и чувствительные данные, по которым возможно идентифицировать конкретного человека, включая и биометрические данные, генетические данные, а также и IP адрес. А также данные, хранящиеся в устройстве записи, изображения или звуки, если на основании этих записей можно прямо или косвенно идентифицировать конкретного человека.

Для большинства предпринимателей это теперь обязанность проинформировать своего клиента, а также и работника/сотрудника, о том,

– что происходит сбор персональных данных,

– каким образом –т.е. правила сбора и обработки данных, а также

– что с данными происходит, т.е. цели сбора данных.

При этом клиент должен на сбор и обработку его персональных данных уделить согласие. Конкретно пункт 32, или статья 4 п. 11 GDPR под согласием понимает свободное, конкретное, информированное и однозначное волеизъявление, посредством которого субъект, предоставляющий свои данные, предоставляет – заявлением или другим явным подтверждением своего согласия.  В то же время, под свободным согласием имеется в виду и возможность отказаться от его предоставления к сбору и обработке данных, либо дать согласие на конкретные области сбора и обработки персональных данных, при этом не теряя возможность заключить договор. Также, в соответствии с положениями закона существует возможность, а скорее право «быть забытым» (пункт 65 GDPR). Т.е. возможность предоставляющего персональные данные требовать от администратора (správce) удалить свои данные.

Каким образом осуществляется?

Многие компании поступают следующим образом, на своих веб-страницах, они добавляют положения тнз. «Privacy Policy», где описываются некоторые аспекты на поставленные выше требования закона.

Значительно высокие санкции можно избежать, тщательно обновив существующую контрактную документацию (контракты клиентов, контракты на обработку персональных данных, внутренние правила и т. Д.), А также надлежащую запись информации обо всех обработанных данных.

Однако существуют ситуации, где требование предоставления согласия может быть необоснованным, иногда абсурдным, и даже незаконным. К примеру, когда требуется согласие для исполнения правового обязательства, как законное требование к работодателю предоставить данные сотрудника в службу социального обеспечения.

Нужно ли это прописывать в трудовом соглашении? А насколько это необходимо, если данные требуются для ведения отчетности перед государством. Другое дело – о каких данных идет речь, и для чего они собираются? И будет ли соблюдаться баланс между сторонами в трудовых отношениях, при предоставлении свободного согласия? В соответствии со статьей 6 п. 1 (b) и (c), а также статьей 5 п. 1 (b), (c), (d), работодатель собирает и обрабатывает персональные данные сотрудников для выполнения законных обязательств, и только в том объеме, в каком это отвечает данной цели.

Далее, в общих чертах, обязательства по обработке персональных данных перечислены в параграфе 13 п. 1 закона о защите персональных данных. И опять уточняется главная мысль – о том, чтобы администраторы и процессоры не допустили несанкционированного или случайного доступа к персональным данным, к изменениям, потере или уничтожению, несанкционированной передаче, обработке и другому незаконному использованию персональных данных. В случае нарушения защиты данных, администраторы (správce) должны сообщить об этом управлению по защите данных (UOOU) в течение 72 часов (статья 33 GDPR).

Передача персональных данных по и вне территории ЕС.

GDPR гармонизировал правовое поле на территории ЕС, теперь компания, осуществляющая деятельность на территории, к примеру, Чехии, подпадает под те же условия защиты персональных данных, если захочет расширить свою деятельность, к примеру, в Германии или другой стране ЕС.

Закон о защите персональных данных и внесении изменений в некоторые законы (далее «Закон») регулирует в § 27 условия, при которых личные данные могут быть переданы в другие страны. Прежде всего не разрешено ограничивать свободное движение личных данных, в рамках Европейского Союза. Передача персональных данных в другие страны вне ЕС свободно осуществляется, если нет ограничений на свободное передвижение личных данных исходя из международного договора, ратифицированного парламентом Чешской Республики обязана (например Конвенция о защите частных лиц в отношении автоматизированной обработки данных личного характера) или в соответствии с правилами Европейского союза.

За пределами Европейского союза данные могут передаваться только в том случае, если Европейская комиссия определила, что указанная страна соответствует определенному уровню защиты персональных данных

 Одним из наиболее часто используемых инструментов для передачи персональных данных в третьи страны – стандартные договорные условия.  Преимущество передачи  на основе применения стандартных договорных условий в том, что если они станут частью положений договора услуг, не нужно просить UOOU о разрешении на передачу данных в третьи страны, в то же время это будет отвечать требованиям закона о защите персональных данных.

Подробная информация

На сайте Управления защиты персональных данных (UOOU), в т.ч. на английском языке – https://www.uoou.cz/

Министерство промышленности и торговли для удобство издало Руководство для подготовки малого и среднего бизнеса к GDPR (https://www.mpo.cz/cz/podnikani/ochrana-osobnich-udaju-gdpr/podpurna-opatreni-mpo/prirucka-pro-pripravu-malych-a-strednich-firem-na-gdpr–236691/)

На сайте Европейской Комиссии ЕС http://www.europa.eu/dataprotection

Найти соответствующее управление по защите персональных данных в странах ЕС: http://www.ec.europa.eu/justice/data-protection/bodies/authorities/index_en.htm

(с) Elmira Lyapina, LL.M., Ph.D.


Оговорка о характере информации, содержащейся в настоящей статье

Информация, предоставленная в настоящей статье, является лишь общей информацией, и не является юридической консультацией, и может оказаться неприменимой в конкретной ситуации. Для получения квалифицированной юридической помощи Вам следует обратиться к юристу с предоставлением необходимых документов по делу – juristpraha@gmail.com .

Статья подготовлена на основе анализа нормативных правовых актов по состоянию на 03 июля 2018 года, поэтому при использовании указанной информации необходимо учитывать те изменения, которые будут внесены в законодательство после этого. Впервые статья была опубликована 03.07.2018 на сайте www.juristpraha.cz/gdpr-business-ru

 

 

 

 

 

Specifics of Gas Relations between the Czech Republic and the Russian Federation

Download (PDF, 481KB)

Few words about consumers’ rights or What should you know about the Czech Trade Inspection Authority (Česká Obchodní Inspekce).

Many of us have got into a situation, when the phone rings and a nice (mostly) female voice, not giving an opportunity to say something, offers a very profitable and beneficial service or a product. What do you do in this case? Would you behave very politely – giving an opportunity to describe the product or service, and then – hang up the phone after refusing? Or you cut the conversation short in the middle of it? Or you could not resist such a nice offer from a pleasant voice and would agree accepting the pen with a name, super omega-3 or a free razor? If you, even in order not to offend the person on the phone, have agreed on a “free” product or special service, but now you do not know how to stop the transferring of money and accepting useless things due to the threats of the unscrupulous seller to make a claim against you in the court? Then, this article may be useful for you.

Let’s start with two basic laws governing rights of consumers in the Czech Republic:

  1. The Civil Code of the Czech Republic (No 89/2012 Coll), in which you can find not only provisions on the conclusion of contracts (including consumer contracts, or those, concluded remotely – via the internet or telephone), but also clauses on liability for a damage, caused by the defect of the product.
  2. The Law on Consumer Protection (No 634/1992 Coll), which imposes on the seller and manufacturer requirements on the good faith practice, informative obligations about the products and their features and quality, as well as instruction on the complaint procedures regarding the defect product.

In addition, there are number of specific laws relating to the issues of consumer rights.

The competent authority in the field of consumer rights in the Czech Republic is the Czech Trade Inspection Authority (Česká Obchodní Inspekce). Many people underestimate the Czech Trade Inspection Authority (CTIA), some people even never heard about it. Meanwhile, the CTIA is of great importance, as for the entrepreneurs, so for the consumers or “random” purchasers.

Nowadays, we can see many pictures of the goods, bought in the internet, which in reality are different from the product described in the e-shop. Maybe you also faced with such situationwhen you wanted to buy some dress, the size of which was too far from the mentioned one. So, what to do in that case?

Of course, if you have some entrepreneurial skills, you can re-sell it to somene else, whom the size will fit,or you can just have fun and post it in the internet sharing this sad, but also funny, incident.Or probably you would like to return the good, and ask your money back from the seller, or to exchange the good for a suitable one.

According to the Czech legislation, namely the Civil Code (Law No 89/2012 Coll) and the Law on protection of the consumer (No 634/1992), the consumer or the buyer/purchaser should be instructed about his rights to return the good he bought in the e-shop and withdraw from the purchase agreement within 14 days since the receipt of the goods.

If there is no such provision in the Commercial Conditions (Obchodní podmínky), the consumer can claim (stížnost)  it to the Czech Trade Inspection Authority (http://www.coi.cz/en/for-consumer/advice-information-consumer-rights/complaints-about-goods-and-services/), where CTIA in some cases can fine the seller up to 50 millions Czech Crowns for not following the legislation. However, it is not the only duty of the CTIA. The full list of responsible areas of CTIA can be found on its webpage (www.coi.cz). Information is provided both in Czech and English and CTIA post warnings about suspicious practices and violators on the webpage frequently.

The CTIA monitors and inspects businesses and individuals, who supply goods to, or sell goods on, the Czech market, provide services or similar activities on the domestic market, provide consumer credits, and operate marketplaces, unless, as a result of special legislation, these activities fall under the authority of another administrative institution.

In addition, it has the out-of-court dispute settlement or ADR (Alternative Dispute Resolution) – this is an instrument, which allows resolving the dispute between the entrepreneur and the consumer with lower financial costs and time required for the entire procedure. A typical consumer dispute – is over defective goods purchased in the store.

Let us return to the problem of already concluded agreement by the phone/internet… How to terminate it?

In accordance with the article 1829 par.1 of the Civil Code, the seller is obliged to inform the buyer about the possibility of cancellation of the contract within 14 days from the date of its conclusion, and without providing any reason (art. 1818). If the seller did not inform the consumer about it, then the period of cancellation can be extended by one year (art. 1829 par. 2).

It is recommended to write a letter of notice on termination of the contract/cancellation of the order (odstoupení od smlouvy/ odstoupení of objednávky), and send this letter with the notification (doporučeně, dodejka) to the address of the seller, together with copies of the sent invoices. You may also end this contract over the phone, if you can record the conversationas an evidence. However, in a case of the fraudster, the seller can use a fictious address, or the address may be somewhere far away, In such situation, do not send it back, but inform the competent organs about the case (could be not only the CTIA, but also police). You may also end this contract over the phone, if you can record the conversation as an evidence.

Finally, if the seller in the good faith will not take into consideration the mentioned will on termination of the agreement, then the behavior might be interpreted as an aggressive commercial practice, which could be fined up to 5 million CZK, in accordance with art.24 par. 1 (a) and par. 12 (d) of the Law on the consumer protection.


Disclaimer about the nature of the information contained in this article.

The information provided in this article is the general information, and does not constitute legal advice, and may be not valid in a particular situation. To obtain qualified legal consultancy, you should contact a lawyer with the provision of the necessary documents regarding the case. For example, by email: juristpraha@gmail.com.

This article was prepared on the basis of an analysis of legislative regulations for year 2016 (February 2017). Therefore, while using such information, should be considered the changes to be made to the legislation after that. This is translation of the article, which was published the first time on February 24, 2017, on the web page www.juristpraha.cz

Doing business in the Czech Republic, or the options: registering Individual Entrepreneurship, or Company, or purchasing the Company.

The frequent question – how to do business legally? – might seem simple.

There are several answers-options: from the registering as an individual entrepreneur (in Czech OSVČ – osoba samostatně výdělečně činná, also commonly used as živnostník), through buying the ready-made  company, to – forming of a new corporations – among most popular are – the Limited Liability Company (LLC or ltd, in Czech s.r.o. – společnost s ručením omezeným), or joint stock company (a.s. – akciová společnost).

  1. What are the main differences between the individual entrepreneur (IE) and the LLC?

The procedure of registering in the Czech Trade Office as IE is relatively easy. You do not need to go to a notary, to spend money on drawing up the notarial record, and the registration itself is relatively cheap – without expenditures for the notary or the lawyer.

It is worth to note, that IE, in contrast to LLC, is not burdened by mandatory shareholders’ meetings, and it is not obliged to spend income for the organization needs and wait for the dividends after paying the taxes. In opposite, IE can use the income on its discretion, including the personal use.

However, it should be taken into account that, the responsibility of the individual entrepreneur is not limited. Whereas LLC is responsible for the debts in the amount of the company property assets, on the IE lays the complete property responsibility for liabilities. That is not the only point why the individual entrepreneurship is not lucrative for some people. These are other minuses of the IE:

  • Lack of relative anonymity : the name of IE in the various documents (vs. title of company on documents)
  • Image and strong (psychological) position of the company (vs. image of the sole person)
  • Share of risks and interests in company, which is quite impossible for IE (which, however could be “replaced” on some point by contractual basis)
  • Higher tax burden of IE
  • Complexity for IE of the business sale
  • And also some business activities are not available for the IE

  1. Let’s consider what is better to register the new company or to buy the “ready” made one?

Limited liability company is the most common form of business, as for small, so for the large ones. LLC in the Czech Republic can be registered even with a sole – shareholder (společník) and director (jednatel) in one person.

The process of company registration in the Czech Republic is quite simple:

  • Choose the name / title of the company (název/firma)
  • Specify the legal address (sídlo) – the address, that will appear in all official documents of the company, as well as in the public register, and will be a contact address of the company to which will be sent all official letters.
  • Subject of business activity – and related license in the Czech Trade Office (Živnostenský úřad)
  • Not the least one – to think who will be the partners in business, and who will lead the company
  • Amount of registered capital (základní kapitál)
  • Should be considered related costs: notary fees, fees for a license, fees for registration company and/or for certificate of incorporation

As a result, armed by and with following documents, just wait for incorporation (from 5 working days):

  • Notary record of incorporation
  • License from the Trade office
  • Statement of the director (jednatel) on possibility to perform its functions (according to par. 6 (2) and 8 of the Trade Licensing Act (No 455/1991 Coll), and par. 63-65 of Business Corporations Act(No 90/2012 Coll))
  • Statement of the responsible person (správce vkladu) of the registered capital deposit
  • Confirmation from the bank on registered capital deposit
  • Consent of the owner for provision of the legal address for the company.

Thus, gathering all necessary documents, getting all necessary confirmation, can be spent for the registration of company – from one week up to month.

The process of purchasing the ready-made company is also associated with a visit of the related official institutions.

While purchasing a ready-made company, should be kept in mind following information:

  • The name/title of company – whether to change of leave it same?
  • The legal address – keep it or change it?
  • Business activity- same or different direction? Expand the field of business activity of narrow it?
  • Changing persons of shareholders and directors also should be made by a notary.

In the end, changes at notary, changes in public registers will result in same amount as the registration of the new company (about 18-25 thousand Czech crowns). Period of incorporations in the public register – also from 5 working days, however, the process may be delayed due to some additional changes.

What are the advantages and disadvantages of purchasing a ready-made company?

Disadvantages:

  • Lack of transparency running a company, and as a result – hard to follow the exact history of the company before purchasing
  • High possibility of purchasing the company with hidden debts, despite the obligation of publishing the annual reports, inquiries of tax and other official authorities.
  • Already taken on commitments or obligations of previous members of the company towards to the third parties
  • Hard definable, often hidden costs while purchasing the company

Advantages:

  • Relative quickness in acquiring the company, in case of zero changes in its documents.
  • Already registered/acquired license for business activities
  • Already paid registered capital
  • Possibility to act immediately on behalf of the company.

Relevant legal Acts:  The Civil Code of the Czech Republic (No 89/2012 Coll), Business Corporations Act (No 90/2012 Coll), Trade licensing Act (No 455/1991 Coll).


Disclaimer about the nature of the information contained in this article.

The information provided in this article is the general information, and does not constitute legal advice, and may be not valid in a particular situation. To obtain qualified legal consultancy, you should contact a lawyer with the provision of the necessary documents regarding the case. For example, by email: juristpraha@gmail.com.

This article was prepared on the basis of an analysis of legislative regulations for year 2016. Therefore, while using such information, should be considered the changes to be made to the legislation after that. This is translation of the article, which was published the first time on November 24, 2016, on the web page www.juristpraha.cz

 

Как лучше предпринимать, или ИП (OSVČ), регистрация ООО (S.R.O.) и покупка “готовой” компании.

Меня часто спрашивают – как можно делать бизнес, предпринимать легально?

Казалось бы, простой вопрос, и вариантов к решению множество: от регистрации самого себя в качестве Индивидуального предпринимателя (ИП или OSVČOsoba samostatně výdělečně činná, часто živnostník), до регистрации целой компании – популярных Общества с Ограниченной Ответственностью (ООО или s.r.o.společnost s ručením omezeným), или даже Акционерного Общества (a.s. – akciová společnost).

Наиболее частый вариант для малого и среднего бизнеса– это регистрация деятельности как ИП, компании ООО или, говоря по-народному, «открытие фирмы».

  1. Разберем основные отличия ИП (OSVČ) от ООО (S.R.O.).

Процедура открытия ИП сравнительна легка. Не нужно обращаться к нотариусу, и производить траты на запись устава. ИП в отличие от ООО не обременен обязательным собранием участников компании, сравнительно дешевая сама регистрация – без трат на нотариуса или адвоката.

Стоит отметить и то, что ИП в отличии от ООО, не обязан удерживать налог на доходы физических лиц, и полученный доход, после уплаты всех налогов, вправе тратить на свое усмотрение, в том числе и на личные нужды, а не только на нужды организации, так же как и не нужно ИП ждать распределения дивидендов.

Однако, следует учитывать, что ответственность Индивидуального предпринимателя не ограничена. Если ООО отвечает по долгам в размере своего имущества (компании), то на ИП лежит полная имущественная ответственность по обязательствам. Это не единственный момент, почему многие не останавливаются на ИП: стоит вспомнить об относительной анонимности (имя индивидуального предпринимателя против названия ООО в различных документах), имидже и сильной позиции компании, разделение рисков и долей невозможная для ИП (которую, впрочем, в какой-то мере можно «заменить» договорной базой), высокая налоговая нагрузка ИП, сложность продажи бизнеса, к тому же не стоит забывать и том, что некоторые виды деятельности на ИП не распространяются.

  1. Разберем, что лучше – регистрация новой компании или покупка «готовой» (ready-made)?

Об ООО можно говорить, как о самой распространенной форме предпринимательской деятельности, причем как ООО может быть организован как малый, так и довольной крупный бизнес.  ООО в Чешской Республике может быть зарегистрирована даже и с одним участником и учредителем в одном лице.

Процесс регистрации компании в Чешской Республике довольно прост:

– Нужно выбрать название (název/firma)

– При регистрации указать юридический адрес (sídlo)(это тот адрес, который будет фигурировать во всех официальных документах компании, а также в публичных реестрах, а также это будет контактным адресом, на который будут приходить все официальные письма гос.органов)

– Предмет деятельности – и необходимая лицензия в предпринимательском департаменте (živnostěnský úřad)

– Разумеется, предусмотреть, кто будет с Вами предпринимать – кто будет участником/учредителем/директором (společník a jednatel)

– Необходимо соответствовать требованиям закона о предпринимательстве касательно директора (jednatel)

– Определиться с уставным капиталом (základní kapitál)

– Разумеется, предусмотреть расходы на нотариуса, сборы за лицензию, за внесение до публичного реестра.

В итоге, вооруженные документами:

  • Нотариальной записью об основании компании
  • Выпиской из департамента предпринимательства
  • Заявлением директора о возможности исполнять свою функцию (§ 6 (пункт 2) и § 8 закона о предпринимательской деятельности – Živnostenský zákon (455/1991), § 63-65 закона о торговых корпорациях – zákon o obchodních korporacích (90/2012))
  • Заявление ответственного за вложение уставного капитала (správce vkladu)
  • Подтверждением банка о внесении оговоренной суммы уставного капитала
  • Согласием владельца недвижимости о предоставлении юридического адреса компании

Ждем записи компании в публичный реестр (от пяти рабочих дней).

Таким образом, собрав все необходимые документы, получив все необходимые справки, на регистрацию компании можно потратить от недели – до месяца.

Процесс купли-продажи готовой компании также связан с посещением необходимых государственных инстанций.

Также нужно учитывать:

  • Название – хотите ли изменить название компании?
  • Юридический адрес
  • Род деятельности – хотите ли Вы предпринимать в том же ключе, или расширить, или же наоборот – сузить – поле деятельности?
  • Изменение акционеров и директоров также необходимо совершить у нотариуса.

В итоге изменения у нотариуса, изменения в публичном реестре выйдут примерно в ту же сумму, что и регистрация новой компании (около 18-25 тысяч крон чешских). Срок записи в публичном реестре – также пять рабочих дней. Однако, может процесс затянуться, если будут нужны дополнительные изменения.

В чем выгоды и невыгоды покупки «готовой» компании?

Начнем с невыгод:

  • частая непрозрачность ведения компании, в итоге – сложно проследить точную историю компании перед покупкой.
  • возможность покупки компании со скрытыми долгами, несмотря на обязанность публиковать годовые отчеты, запросы налоговых и других гос. органов
  • уже взятые на себя обязательства предыдущими участниками компании по отношению к третьим лицам.
  • касательно (не только) юридического адреса – обязательства, которые были взяты на себя компанией ранее, сложно будет изменить. К примеру, оплата юридического адреса на несколько лет вперед без возможности изменения данного договора.
  • трудно определимые, зачастую скрытые расходы, при покупке компании

Выгоды:

  • относительная скорость/быстрота в приобретении компании, в случае, если изменений по виду деятельности, уставному капиталу и названию – нет
  • уже оплаченный уставной капитал
  • уже заданные виды деятельности
  • возможность начать действовать от лица компании незамедлительно

Соответствующие законы: гражданский кодекс ЧР № 89/2012, закон о торговых корпорациях № 90/2012, закон о предпринимательской деятельности № 455/1991


Оговорка о характере информации, содержащейся в настоящей статье

Информация, предоставленная в настоящей статье, является лишь общей информацией, и не является юридической консультацией, и может оказаться неприменимой в конкретной ситуации. Для получения квалифицированной юридической помощи Вам следует обратиться к юристу с предоставлением необходимых документов по делу – juristpraha@gmail.com .

Статья подготовлена на основе анализа нормативных правовых актов по состоянию на 24 ноября 2016 года, поэтому при использовании указанной информации необходимо учитывать те изменения, которые будут внесены в законодательство после этого. Впервые статья была опубликована 24.11.2016 на сайте www.juristpraha.cz

Legal Trends in the EU Gas Sector

Download (PDF, 185KB)

Copyright law and the Internet – how to cite/to quote?

With the development of technologies evolves and changes the way of our life (should) – as student or the working one. More often we read news on the Internet, more rarely we read the paper edition. Internet has collected a wealth of information from different sources, from different authors, by that, surely, affecting the intellectual property. The development of technology has evolved and significantly changed aspects of everyday life. For example, the internet has overtaken printed paper editions as the primary source for news and information.

Thus the intellectual property, including scientific, literary, musical and audiovisual works, as well as web design, software, websites and others – are protected by the law of Copyright.

Any article, regardless of its authorship is already a subject of the copyright. Therefore, if the article is being used for profit without previous consent and or citation of the source, it is a violation of the copyright.

Copyright is regulated not only at the international level – Universal Copyright Convention 1952, the Berne Convention for the Protection of Literary and Artistic Works 1886, the WIPO Copyright Treaty 1996, but also at the local level – legislation of the particular state.

In the Czech Republic the provisions of the copyright law are contented in the Civil Code (No 89/2012 Coll.) and the Act of Copyright Law (No 121/2000 Coll.) Violations of the copyright law are also regulated by the Criminal Code (No 40/2009 Coll.) of the Czech Republic, according to which, the perpetrator can be imprisoned for 2 years.

For example, if  an individual listens to his favorite music for personal leidure, it is not a copyright infringement (if this product, surely, was purchased legally). On the other hand, if he uses this composition in a public space for profit without the consent of the author or the rightholder/ or the license/ or the right of possession (not deducting some sum of the profits to the author or the rightholder), than –he should be prepared for the proceedings.

The most frequent case in the Internet – is the “copy-paste” of the part or the whole article. Since this is an intellectual property, the best thing to avoid the copyright infringement – to cite/to quote.

How to quote correctly? While writing the article, mostly being used the Harvard citation system.

However, in the general use is sufficient to indicate:

–          The author

–          Co-author (if there’s one)

–          Name of the product/composition

–          Year of publication/writing

–          Name of the publisher

–          If the publisher is unknown, or the article was found in the internet, the should be indicated the exact source (the link)

–          Or, if the author is unknown, but is known the other work, where this copyright object was used – then should be indicated that work.

The most often example – if we don’t know the composer of the film, then OST Pirates of the Caribbean, 2003, Walt Disney Records.

(c)Elmira Lyapina


Disclaimer about the nature of the information contained in this article. The information provided in this article is general information, and does not constitute legal advice, and may not be valid in a particular situation. To obtain qualified legal consultancy, you should contact a lawyer with the provision of the necessary documents regarding the case. For example, by email: juristpraha@gmail.com. This article was prepared on the basis of an analysis of legislative regulations for the year 2014. Therefore, while using such information, any changes made to the legislation after that date should be taken into consideration. This is a translation of an article which was published firstly in the Russian language on April 16, 2014, on

http://vk.com/jurist_praha?w=wall-60692647_17

Employee vs Contracter. Schwartzsystem – what is it?

It is not a secret that so-called Schwartzsystem is a common practice, despite its illegality. What is it? It is, the name which became nominal, designation of the economic activity, when the person who works for the employer, but is not formally an employee and acts as an independent entrepreneur.

The Labour Code of the Czech Republic distinguishes the illegal labor practices. According to the code, illegal work is defined – The implementation of the “dependent” work by the individual outside the labor relations, or in other words relations “employer-employee”.

Paragraph 139 of the Labor Code, namely article 3 letter C, supplements that the penalty for this violation by that illegal work for the Individual Entrepreneur (in Czech – OSVČ – Osoba Samostátně Výdělečně Činná = in other words freelancer) is 100,000 Czech Crowns, and for the same time for the employer is 250,000 Czech Crownes.

In order to avoid the field of illegality – it is necessary to distinguish between the:

1. Dependent work:

a. Where is existing the subordination of the employee to the employer,

b. The work is done in the name of/ on behalf of the employer,

c. The work is done on the instructions of the employer,

d. The work is done for the salary or the wage,

e. The work is done on the costs and responsibility of the employer,

f. The work is done in a specific working hours

g. In a specific workplace.

And

2. The Entrepreneurship:

a. On the basis of the Civil contract – for cooperation or the contract for the service providing- where is certainly identified the activity (and/or the results of such activity), the set of the terms of such cooperation (and should be stressed, that there should not be sub missed relationships, hierarchy, stable working hours, workplace, sentence about vacations)

b. The award – on the basis of the actual work or/and its results.

c. The control is over the executed work, but not the executing (or work in the process). Moreover, the entrepreneur usually provides services to multiple customers rather than one.

Thus, there is a need to carefully weigh, in the framework of what areas in which entrepreneurs build their working relationships – under the Labour Code or under the Civil Code. It is worth to mention, that the control of illegal employment carries the Labour Inspectorate (Inspektorát Práce). Should be also added, that only in the first half of year 2012 were imposed about 2000 fines amounting to more than 100 milion Czech krones. (the statistics from the http://www.suip.cz/)

(c) Elmira Lyapina

________________________________________

Disclaimer about the nature of the information contained in this article. The information provided in this article is general information, and does not constitute legal advice, and may not be valid in a particular situation. To obtain qualified legal consultancy, you should contact a lawyer with the provision of the necessary documents regarding the case. For example, by email: juristpraha@gmail.com. This article was prepared on the basis of an analysis of legislative regulations for the year 2014. Therefore, while using such information, any changes made to the legislation after that date should be taken into consideration. This is a translation of an article which was published firstly in the Russian language on February 21, 2014 http://vk.com/jurist_praha?w=wall-60692647_14

Об изменениях устава фирмы и возможных санкциях

Прошел ровно год с того момента, до которого коммерческая организация изменить свой общественный договор, или устав, чтобы он соответствовал новому законодательству, действующему от 1 января 2014 года. Ко дню 30 июня 2014 года в уставе фирмы должны были быть сделаны и опубликованы в Торговом Реестре изменения.

 

Приспособление устава фирмы новому гражданскому кодексу, закону о корпорациях, закону о публичных реестрах должно было быть сделано самое позднее 30.06.2014 под страхом штрафа в 100 000 крон и даже ликвидацией фирмы.

Однако еще в прошлом году, когда законный срок еще не истек при встрече Министра Юстиции Чешской Республики и Президента Экономической палаты было подтверждено, что срок в полгода на количество фирм (более полумиллиона) – очень короткий. Говорилось на встрече и о том, что в ближайшее время реестровые суды не будут осуществлять санкции. Большой ажиотаж при изменении уставов фирм подтверждался и высокой занятостью нотариусов, которые записывали на 2 месяца вперед.

Какая цена изменениям?

Цена за изменения устава у нотариуса вместе с госпошлиной за опубликование данных в Городском суде(2000 крон) составляет около 7-8 тысяч крон, в соответствии с тарифом нотариуса. Тем не менее, тем, кто будет менять в ближайшее время придется заплатить меньше на эти 2000 крон, т.к. теперь нотариусы вправе вкладывать данные в публичные реестры сами.

Плата же за санкции гораздо выше – административное взыскание до 100.000 крон.

Однако, в соответствии с положением параграфа 104 (закона о публичных реестрах физических и юридических лиц №304/2013) такое взыскание может установить председатель сената записанному(в реестре) участнику (физ или юр лицу)только в том случае, если он проигнорировал извещение суда о предоставлении необходимых для выше упомянутых изменений фирмы. Если же участник неоднократно игнорирует вызов суда и не выполняет свои обязательства, то параграф 105 говорит о роспуске предприятия с ликвидацией. Но и на это реестровый суд даст соответствующий на устранение недостатков срок и предупредит об этом.

Тем не менее есть еще один срок для фирм для полного приспособления новому законодательству, в соответствии с параграфом 777 пункт 5Гражданского кодекса (№89/2012), а это до 31.12.2015. Речь идет о так называемой функции OPT-IN, когда фирмы переводят свое «внутренне устройство» под новое законодательство, в торговом реестре это отобразится как «Obchodní korporace se podřídila zákonu jako celku postupem podle § 777 odst. 5 zákona č.90/2012 Sb. o obchodních společnostech a družstvech.»

Если корпорация не пойдет на этот шаг – полное приспособление режиму нового законодательства – то частично на нее будет продолжать действовать старый Торговый кодекс. И все же рекомендуется применить это положение, тк положения старого кодекса являются спорными, и могут внести не только неопределенности, но и привести к проблемам как в работе с партнерами и клиентами, так и с законодательством.

(c) Elmira Lyapina


Оговорка о характере информации, содержащейся в настоящей статье

Информация, предоставленная в настоящей статье, является лишь общей информацией, и не является юридической консультацией, и может оказаться неприменимой в конкретной ситуации. Для получения квалифицированной юридической помощи Вам следует обратиться к юристу с предоставлением необходимых документов по делу – juristpraha@gmail.com .

Статья подготовлена на основе анализа нормативных правовых актов по состоянию на 11 июня 2015 года, поэтому при использовании указанной информации необходимо учитывать те изменения, которые будут внесены в законодательство после этого. Впервые статья была опубликована 11 июня 2015 года на сайте www.juristpraha.cz, по ссылке  http://juristpraha.cz/izmenenia-ustav

ООО по Чешскому законодательству.

моя статья в бизнес-журнале

информативная статья магистра прав Эльмиры Ляпиной в бизнес-журнале “Деньги” за май 2015г.

Помимо нового гражданского кодекса (89/2012), 1 января 2014 вступил новый закон о корпорациях (90/2012). Эти два нормативных акта призваны заменить существовавшие ранее Гражданский и Коммерческий кодексы. Причем, часть о договорах заключена в новом гражданском кодексе, а то, что касается торговых корпораций, включая общество с ограниченной ответственностью, акционерное общество и др, найдем в законе о корпорациях. 

Юристы соглашаются на том, что эти законы принесли как больше свободы для компаний в регулировании внутренних отношений, так и некоторые ответственности для исполняющих обязанности должностных лиц. Представляю некоторые из изменений, коснувшихся ООО (s.r.o.). 

Уставной капитал(základní kapitál). Одной из ярких новинок, принесших нам закон о корпорациях, это то, что можно уже открыть ООО с уставным капиталом в 1 крону. Для сравнения – до 31.12.2013 уставной капитал был 200.000 крон а также давалось 5 лет на его выплату – это гарантировало защиту кредиторов. Однако, закон не обязывал удерживать эту сумму, таким образом, уставной капитал был лишь бухгалтерской записью, которая мало что гарантировала. Поэтому, чешское правительство приняло во внимание практики других европейских государств, и понизила минимум до 1 кроны. (§ 142 закона о корпорациях). Однако не забыло и об охране кредиторов, и дополнило положениями о тесте на несостоятельность, управление активами компании, и запрещенные действия, которые могут привести компанию к банкротству(§ 40 закона о корпорациях). Тем не менее, как показала практика, 1-кроновый уставной капитал так и остался символическим нововведением.

Коммерческая доля (obchodní podíl). Теперь можно с одной коммерческой долей объединить любое количество прав и обязанностей, с другой же – значительную долю на прибыли. У ООО можно разделить свои доли так, что можно с ними впоследствии использовать как акции.  Упростились действия с коммерческими долями. Теперь акционер (společník) может иметь несколько долей в компании: если до этого доли складывались, то теперь они «собираются». К примеру, если у дольщика было 30%, и 30% он приобрел, то теперь у него 2 доли по 30% (ранее бы они сложились в 1 долю в 60%).

Таким образом, упростилась и продажа либо перевод доли – теперь не нужно ее вначале разделять, а может, к примеру, продать по отдельности каждую долю. Нововведением также является «kmenový list», который представляет каждую коммерческую долю, является ценной бумагой, а доля, указанная в нем, может быть переведена простой передачей новому владельцу.

Společenská smlouva- общественный договор. Общественный договор у современных ООО в основном имеют в виду официальный публичный документ в форме нотариальной записи, которая использовалась при открытии компании. ООО, однако, может быть учреждена и единственным основателем, в этом случае вместо общественного договора будет учредительский документ (zakladatelská listina). Кроме общественного договора, как обязательного документа, может также ООО опционально иметь устав (stanovy).

Устав ООО регулирует принципы внутренней организации компании, и детальные соглашения, содержащихся в общественном договоре. С новым законодательством эти два института объединились. Так, §3 п.3 закона о корпорациях гласит, что «общественным договором имеется в виду и устав и учредительский документ».

Таким образом, общественный договор от 1.1.2014 используется уже не только как учредительский документ, но и как документ, который должен содержать все актуальные данные, которые перечислены в §146 п.1 и 2 закона о корпорациях: 

– название компании,

– предмет предпринимательства или действия компании, 

– определение акционеров с указанием имени, места жительства, юр. адреса, 

– определения видов коммерческих долей, прав и обязательств с ними связанных, если общественный договор предусматривает различные виды долей, размер вклада либо вкладов в доли(акции), размер уставного капитала, количество директоров (jednatel) и способ их проведения действий от лица компании… и т.д.

В контексте положений §146 очевидны усилия о максимально возможной простоте и ясности, однако, на практике, ввиду относительно частых изменений в организации компании или изменений, связанных с коммерческой деятельности в целом, могут привести к относительно частым изменениям и в самом общественном договоре. §147 гласит, что общественный договор может быть изменен договоренностью всех акционеров компании, причем в форме публичного документа.

Отражено ли это в общественном договоре, то он может быть изменен и решением общего собрания, причем к решению будет достаточно 2/3 голосов всех акционеров (§171 п.1а) §147 п.3 говорит и о том, что содержание общественного договора может быть изменено и директором компании, но в соответствии с решением общего собрания. 

В связи с переходными положениями закона о корпорациях, особенно §777 п.2, для существующих ООО изменения реквизитов общественных договоров надо будет провести в соответствующих документах этих компаний в течение 6 месяцев с даты вступления в силу закона о корпорациях (до 30.06.2014). Все документы должны быть доставлены до коллекции документов, веденных у соответствующего реестрового суда, в противном случае – бездействие может привести к печальным последствиям, вплоть до ликвидации компании.

Пару слов о паре других изменений. Кроме прочего, любые действия исполнительных органов компании должны быть утверждены общим собранием, то же относится и к близким людям, работающим в одной фирме. Это положение применяется к зарплате в случае исполнения параллельных функций в одной компании.

Далее, резервный фонд, который до этого был обязательным, таковым уже не является. Устранился запрет на единственного дольщика. Негласно укрепились позиции нотариусов. Теперь записи в публичные реестры (veřejné rejstříky) будут выполнять и нотариусы.

Президент Милош Земан подписал содержащую эту новинку поправку к закону в начале апреля 2015. В соответствии с ней и тариф нотариуса при записи обойдется людям дешевле, чем судебные пошлины.

(c) Elmira Lyapina


Оговорка о характере информации, содержащейся в настоящей статье

Информация, предоставленная в настоящей статье, является лишь общей информацией, и не является юридической консультацией, и может оказаться неприменимой в конкретной ситуации. Для получения квалифицированной юридической помощи Вам следует обратиться к юристу с предоставлением необходимых документов по делу – juristpraha@gmail.com .

Статья подготовлена на основе анализа нормативных правовых актов по состоянию на 2015 год, поэтому при использовании указанной информации необходимо учитывать те изменения, которые будут внесены в законодательство после этого. Впервые статья была опубликована 19  февраля 2014 года на сайте vkontakte, по ссылке http://vk.com/jurist_praha?w=wall-60692647_12

  

ТРУДОВОЙ ДОГОВОР В ЧЕХИИ – ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ.

Трудовой кодекс Чешской Республики предусматривает 3 основных типа договоров регулирующих трудовые взаимоотношения между работодателем и работником. 

Для начала, нужно дать определение – взаимоотношений между работодателем и работником.

Для чего это нужно? 

Для того, чтобы избежать административной ответственности при неправильной трактовке разных типов договоров – гражданского права и трудового права. Более того, как было отмечено в одной из предыдущих статей, такое явление, как Švarcsystém может привести к большим штрафам.

В параграфе 2 пункт 4 закона 262/2006 (далее – Трудовой кодекс) дается следующее определение работы по найму (závislá práce):

«работа, выполняемая работником в отношении работодателя, имеющая элементы подчиненности; когда работник выполняет исключительно для работодателя трудовое задание, по поручению работодателя, его именем, за зарплату, оклад или вознаграждение, в рабочее время либо в другое согласованное время в рабочем месте работодателя, либо ином согласованном месте, на расходы работодателя и на его ответственность».

Классический и основной – трудовой договор или pracovní smlouva (§§34-39 Трудовой кодекс). Всегда, еще раз повторюсь, всегда – трудовой договор должен быть заключен в письменной форме. Как правило, заключается в 3 экземплярах – по одному для работодателя, работника и на местную администрацию соц. обеспечения. 

Он заключается будь на определенный период, в этом случае, в договоре должно быть прописано – на какой срок, или же на неопределенный период времени. Договор в обязательном порядке должен включать в себя следующую информацию:

1. Предмет работы, или что конкретно работник будет делать

2. Место работы, или, если их несколько – места работы.

3. День начала работы – дата, когда именно начинаются трудовые отношения.

Разумеется, было бы не лишним во избежание дальнейших споров, прописать в договоре и другие основные моменты, такие как: зарплата, отпуск, количество рабочих часов, период работы, испытательный срок и период времени, на который он заключен и тд.

Остальные две возможности регулирования трудовых отношений работодателя и работника –соглашение о трудовой деятельности или dohoda o pracovní činnosti, а также соглашение о выполнении работы или dohoda o provedení práce. Это подходит для студентов, для пенсионеров, для беременных женщин, поскольку условия таковых соглашений лояльнее, в плане рабочих часов и количества выполняемой работы.

DPP /dohoda o provedení práce или соглашение о выполнении работы (§§74-77 Трудовой кодекс)– это подходит будь для краткосрочной трудовой занятости, либо для того случая, когда общий объем работы не превышает 300 часов в год. Заключается в письменном виде, указывается конкретная работа, и вознаграждение за ее выполнение. Удобно это соглашение и для работодателей: не нужно отчислять за работника за социальное и медицинское страхование. Налог – 15% с суммы.

Другое подобное соглашение – соглашение о трудовой деятельности или dohoda o pracovní činnosti (§§76-77 Трудовой кодекс), подходит, к примеру, для персонала услуг по уборке. Это такой “мини трудовой договор”. Это соглашение, как и другие вышеупомянутые, должно быть заключено письменно, со согласованным объемом работ и сроком, на который соглашение заключается. Это соглашение не должно превышать, в среднем, половину рабочей недели. Срок расторжения этого соглашения – 15 дней, в отличие от классического трудового договора, где этот срок составляет минимально 2 месяца. Соглашение предусматривает и отчисления на медицинское страхование и социальное обеспечение, но в том случае, если ежемесячная плата превысит сумму в 2500 крон, налогообложение регулируется налоговой декларацией.

Помогу правильно и грамотно составить трудовой договор или трудовые соглашения в рамках действующего законодательства. juristpraha@gmail.com

(c)Elmira Lyapina


Оговорка о характере информации, содержащейся в настоящей статье

Информация, предоставленная в настоящей статье, является лишь общей информацией, и не является юридической консультацией, и может оказаться неприменимой в конкретной ситуации. Для получения квалифицированной юридической помощи Вам следует обратиться к юристу с предоставлением необходимых документов по делу – juristpraha@gmail.com .

Статья подготовлена на основе анализа нормативных правовых актов по состоянию на 2015 год, поэтому при использовании указанной информации необходимо учитывать те изменения, которые будут внесены в законодательство после этого. Впервые статья была опубликована 12 сентября 2014 года на сайте vkontakte, по ссылке http://vk.com/jurist_praha?w=wall-60692647_28

ZAMĚSTNANECKÁ KARTA или КАРТА РАБОТНИКА

моя статья о карте работника, опубликованная в газете

моя статья о карте работника, опубликованная в газете “Пражский Телеграф”, № 4 (297) 29 января 2015 г

Уже более года действует «карта работника» или zaměstnanecká karta, однако не все иностранцы имеют о ней представление.  Введение карты работника с одной стороны облегчило процесс трудоустройства иностранцев из «третьих стран», однако с другой стороны, как обычно, не обходится и без правовых куриозит.

Карта работника теперь заменяет действующую ранее «зеленую карту» (zelená karta), а также и разрешение к проживанию (povolení k pobytu), и представляет собой пластиковую карточку ( § 98 закон о трудоустройстве, 435/2004 Sb). Карта работника может выдаваться на срок от 3 месяцев до максимально 2 лет, с возможностью ее продления.

Способ ее получения похож на способ получения любой долгосрочной визы, а именно: при первом въезде на территорию ЧР подаваться на представительство ЧР в своей стране, а в случае, если человек уже проживает в ЧР, то – через процедуру изменения цели нахождения в отделении миграционной службы ЧР.

Однако, не все так легко, как кажется на первый взгляд. Будущий работник должен предложить гос. органам – трудовой договор с работодателем. Также это могут быть договор о будущем трудовом договоре, и договор о трудовой деятельности. В этих договорах в обязательном порядке должны быть указаны: конкретная трудовая позиция, работодатель, а также место выполнения работы. Должна быть также указана зарплата, не ниже основной минимальной зарплаты. Кроме того еженедельная продолжительность рабочего времени должна составлять не менее 15 часов. Кроме трудового договора, должны быть предъявлены подтверждение о соответствующем (нострифицированное) образовании или о соответствующей квалификации, а также – подтверждение о жилье на территории (potvrzení o ubytování) ЧР, к примеру – договор аренды.

А что же работодатель? Работодатель должен будет оповестить Бюро Труда (Úřad Práce) о возникшем месте, дать объявление на ресурсах Бюро Труда о существующей свободной вакансии, выждать 30 дней, и если откликнувшиеся на вакансии граждане ЧР или резиденты ЕС не подойдут под предъявленные требования, тогда после этого срока есть возможность трудоустроить гражданина из третьей страны. Причем, работодатель должен позаботиться о выражении положительной позиции (областного филиала) Бюро Труда о найме этой персоны (срок рассмотрения 15 дней, если БТ не сообщит о своей позиции, понимается это молчание как согласие). Если работодатель пренебрежет этой обязанностью информирования, может дойти к тому, что Бюро Труда удалит данного работодателя из своей базы.

В чем возможные сложности? Возможные сложности могут возникнуть в самом начале. У МВД рестриктивный подход, и, полагаю, многие сталкивались с несоблюдением сроков со стороны госорганов, а в этом случае Бюро Труда и Отделения Миграционной Политики.  Разумеется, тут немаловажна и проблематика места работы, которое должно быть указано конкретным адресом. Бывали и случаи, когда работник по трудовому договору начинал работать в Брне, а потом его повысили и он переехал в Прагу.

Или, к примеру, долгосрочные командировки, с ними как? А как насчет продажи фирмы и изменения работодателей? Не стоит забывать, что обязанностью, как работника, так и работодателя – сообщать обо всех изменениях в соответствующие органы.  Подобные случаи могут представлять сложности при корреспонденции с гос.органами, а также их оповещения в законом данный срок, учитывая несоблюдения сроков самими гос.органами. 

Подробная информация:

http://www.mvcr.cz/clanek/zamestnanecka-karta.aspx

ВАЖНЫЕ ЗАКОНЫ:

326/1999 о проживании иностранцев,

435/2004 Sb о трудоустройстве,

262/2006 Sb трудовой кодекс

251/2005 Sb о трудовой инспекции

(c)Elmira Lyapina


Оговорка о характере информации, содержащейся в настоящей статье

Информация, предоставленная в настоящей статье, является лишь общей информацией, и не является юридической консультацией, и может оказаться неприменимой в конкретной ситуации. Для получения квалифицированной юридической помощи Вам следует обратиться к юристу с предоставлением необходимых документов по делу – juristpraha@gmail.com .

Статья подготовлена на основе анализа нормативных правовых актов по состоянию на 6 ноября 2014 года, поэтому при использовании указанной информации необходимо учитывать те изменения, которые будут внесены в законодательство после этого. Впервые статья была опубликована 6 ноября 2014 года на сайте vkontakte, по ссылке http://vk.com/jurist_praha?w=wall-60692647_33

Индивидуальный Предприниматель и Трудовой кодекс Чешской Республики.

Совсем не секрет, что тнз. Švarcsystém является распространенной практикой, несмотря на свою нелегальность. Что такое švarcsystém? Это ставшее нарицательным обозначение экономической деятельности, при котором, лица, выполняющие текущую деятельность для работодателя, не являются его работниками и формально действуют как независимые предприниматели.

Трудовой кодекс различает нелегальные трудовые практики.

Что же он причисляет к нелегальной работе?

– выполнение «зависимой» работы физ. лицом вне трудовых отношений.

§139 п.3c дополняет – штраф за нарушение выполнения такой нелегальной работы для Индивидуального Предпринимателя (OSVČ) составляет 100 000 крон, А для работодателя за осуществление данного административного правонарушения – 250 000 крон.

Для того чтобы НЕ быть в сфере нелегальности – нужно различать:

1. Зависимую работу:

• Речь идет о подчиненности работника по отношению к работодателю,

• Выполнение работы именем/от лица работодателя,

• Выполнение работы по указанию работодателя,

• При этом выполнение работу за зар.плату или вознаграждение

• Выполнение работы на расходы и ответственность работодателя,

• Выполнение работы в определенных рабочих часах, на рабочем месте.

И 

2. Предпринимательство:

• Договора (о сотрудничестве/предоставлении услуг итд) – точно идентифицируют деятельность (и ее результаты) и устанавливают условия сотрудничества (причем, речь не идет о подчиненном взаимоотношении, иерархии, рабочих часах, месте постоянной работы, отпуске),

• Вознаграждение – на основании действительно сделанной работы и ее результатах,

• Контроль над исполненной, а не – исполняемой, работой,

• Предприниматель обычно предоставляет службы большему числу клиентов (не – одному). Таким образом, нужно тщательно взвешивать, в рамках какой области вы будете строить свои рабочие отношения – в рамках трудового кодекса или в рамках гражданского кодекса. 

Контроль за нелегальной занятостью осуществляет Инспекция по труду (Inspektorát práce). Нужно добавить, что только в первом полугодии 2012 года было наложено около 2000 штрафов на сумму более 100 миллионов крон. (http://www.suip.cz/)

(c) Elmira Lyapina


Оговорка о характере информации, содержащейся в настоящей статье

Информация, предоставленная в настоящей статье, является лишь общей информацией, и не является юридической консультацией, и может оказаться неприменимой в конкретной ситуации. Для получения квалифицированной юридической помощи Вам следует обратиться к юристу с предоставлением необходимых документов по делу – juristpraha@gmail.com .

Статья подготовлена на основе анализа нормативных правовых актов по состоянию на 2015 год, поэтому при использовании указанной информации необходимо учитывать те изменения, которые будут внесены в законодательство после этого. Впервые статья была опубликована 21  февраля 2014 года на сайте vkontakte, по ссылке http://vk.com/jurist_praha?w=wall-60692647_14

АВТОРСКОЕ ПРАВО И ИНТЕРНЕТ: КАК ПРАВИЛЬНО ЦИТИРОВАТЬ?

 С развитием технологий, развивается и меняется наш уклад жизни – а то будь студенческой, так и рабочей. Все чаще мы читаем новости в интернете, все реже – обращаемся к бумажным изданиям. Интернет собрал огромное количество информации из разных источников, от разных авторов, несомненно, главным образом затронув, интеллектуальную собственность.Развитие технологий и затрагивание авторских прав, а иногда и злостное нарушение оных, не осталось без внимания со стороны и законодателей.

Таким образом, вся интеллектуальная собственность, включая научные, литературные, музыкальные, аудиовизуальные произведения, а также веб-дизайны, компьютерные программы, веб-сайты и многое другое – охраняется Авторскими законами.

Любая статья, написанная Вами, уже предмет Авторского права. Поэтому, в случае использования Вашей статьи без предварительного согласия, с целью получения прибыли, без указания автора, речь идет о нарушении авторских прав.

Авторское право регулируется как на международном уровне – Всемирная конвенция об авторском праве 1952 (пересмотренная в Париже 1971), Бернская конвенция по охране литературных и художественных произведений 1886, Договор ВОИС по авторскому праву 1996, так и на локальном уровне.

В Чешской Республике существует закон об авторском праве (№ 121/2000), более того, новый гражданский кодекс (№ 89/2012) был обогащен параграфами об авторском праве. Нарушения авторского права регулируются и Уголовным Кодексом ЧР, при котором могут лишить свободы на 2 года (№ 40/2009).

К примеру, если вы слушаете музыку любимого исполнителя дома, в наушниках, иными словами – используете для «личных нужд», не получая за это никакой прибыли, в этом случае вас никто не обвинит в нарушении авторских прав (если при этом, разумеется, это произведение было приобретено законным путем). Напротив, если вы играете на публичном пространстве, получая за это прибыль, не имея при этом согласия/лицензии/правом обладания (не отчисляя N-ую сумму с прибыли), будьте готовы к разбирательствам.

Наиболее частым случаем в интернете – копипаст целой/части статьи, научного/литературного произведения. Поскольку это является интеллектуальной собственностью, самым лучшим выходом избежать нарушения авторского права – цитирование.

Как правильно цитировать? При написании той или иной научной статьи, чаще всего используется Гарвардская система цитирования.

Но в общем употреблении достаточно указать:

-автора

-соавтора (если таковой имеется)

-название произведения

-год издания/написания

-названия издательства, город.

-если издатель неизвестен, либо статья была найдена в интернете, указывается точный источник.

-либо если неизвестен автор, но известно другое произведение, где этот объект авторского права был использован – указывается это произведение.

К примеру, OST Pirates of the Caribbean, 2003, (Walt Disney Records) .

(c)Elmira Lyapina


Оговорка о характере информации, содержащейся в настоящей статье

Информация, предоставленная в настоящей статье, является лишь общей информацией, и не является юридической консультацией, и может оказаться неприменимой в конкретной ситуации. Для получения квалифицированной юридической помощи Вам следует обратиться к юристу с предоставлением необходимых документов по делу – juristpraha@gmail.com .

Статья подготовлена на основе анализа нормативных правовых актов по состоянию на 2015 год, поэтому при использовании указанной информации необходимо учитывать те изменения, которые будут внесены в законодательство после этого. Впервые статья была опубликована 16 апреля  2014 года на сайте vkontakte, по ссылке http://vk.com/jurist_praha?w=wall-60692647_17